差不多十年前，“我愛北京天安門正南50公里”的廣告語出現在了北京及周邊的高速公路和機場附近，正式拉開了固安工業園區打響知名度的序幕。與此同時，從固安工業園區起步到各地開花，華夏幸福走出了一條與其它地產商完全不同的路子。
標準排名城市研究院從最新公佈的華夏幸福2017年報中發現，其產業新城業務實現了強勢增長。在報告期內的主營業務中，2017年產業新城業務實現了收入284.56億元，同比大幅增長65%，產業新城收入佔營收總額的比例從32%上升到48%。
年報同時顯示，華夏幸福2017年產業新城業務園區結算收入額為299.12億元，同比增長了68.43%，在整體合同銷售中佔比達到了19.65%，較上年的14.76%提高了將近5個百分點，並在2017年新增加了21個產業新城和產業小鎮，規模加速擴張。
而作為非典型性房地產企業，在過去五年中，華夏幸福的總資產從2013年的740.94億，猛增到到2017的3758.65億，增長近5倍。
異地複製提速，尋找下一個固安工業園區
自2002年轉型伊始，華夏幸福就選擇了一條與傳統地產商完全不同的發展道路。將企業定位為“產業新城運營商”，首先通過在河北農業縣固安作為試點，開啟產業新城開發的方式，通過十餘年深耕，最終將一個全國知名的貧苦縣打造成為中國知名的高科技創新發展示範區，經濟排名位居全國縣域經濟前列。
此後，在香河、大廠、涿州、安次等北京周邊擴展，成為環京最大的產業地產開發商。在2015年，華夏幸福加速了異地複製步伐，在全國鋪開，先後在長三角城市群、珠三角城市群、長江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等區域佈局，併兼顧海外園區拓展，向“全球產業新城的引領者”方向邁進。
需要特別指出的是，華夏幸福2017年在京津冀以外區域銷售額佔比從2016年的7%大幅提升至23%，以嘉善為標杆的杭州區域和以來安為標杆的南京區域分別以3年和2年的時間實現銷售額超百億，良好的數據回報支撐下，加速了華夏幸福異地複製的步伐。
2017年年報顯示，華夏幸福新增簽署產業新城和產業小鎮PPP項目協議21個，項目分別四川的成都浦江縣、江蘇省南京江寧區、高淳經開區、南京經開區、湖北省的武漢新洲區、團風縣、咸寧嘉魚縣、浙江的德清縣、嘉興南湖區、河南省開封、新密、新鄉、新鄭、涿鹿縣、湖南株洲、湘潭、安徽馬鞍山、六安市、肥東縣、巢湖，以及河北涿鹿縣。
然而，一座產業新城的成熟並非一朝一夕就能促成的。即便是華夏幸福的樣本固安工業園區，也是花了十年的時間才初具規模，並藉助北京新機場和京津冀一體化的區域和政策優勢從而成為華夏幸福對外講故事的最佳素材。
下一個固安在哪兒？以目前華夏幸福成熟的產業新城運營體系，新拓展的產業新城成熟期儘管可以縮短在三到五年時間，但顯然還難以像固安工業園區那樣成為華夏幸福的樣本。至少早期啟動的大廠、香河等產業新城項目，就遠不如固安。
華夏幸福嘉善產業新城區位優勢如同固安之於北京，因此很有可能成為華夏幸福的下一個固安樣本。
產業新城模式複製成功，華夏幸福憑什麼？
3月23日，華夏幸福曾舉辦一場盛大的開工儀式，北起瀋陽，南至雅加達，東起杭州，西至成都，在南京、固安、杭州、合肥、鄭州、武漢、成都、廣州等全球28個區域事業部同步開工。據華夏幸福方面透露，2018年上半年，共有數百個開復工項目，涵蓋產業項目、城建項目、民生項目、住宅項目等。
那麼，華夏幸福走出深耕十餘年的京津冀區域，快速實現異地複製，憑藉的是什麼呢？
標準排名城市研究院認為主要以下有三大原因：
1、產業新城迎合了地方政府需求痛點
傳統房地產開發，為了獲得更高的溢價效應，其配套服務只是為了激活住宅購買率，但落地吃力，就業、教育、交通沒有形成一體，造成很多潮汐城。
產業新城模式則是進行產城聯動建設，以產帶城發展，從根本上為城市群中的區縣經濟發展解決造血難題。簡單來說就是，公司與地方政府簽訂合作協議，受託進行基礎設施建設和公共設施建設，然後再給新城或園區招商，根據當地產業優惠政策引入相關企業，並在資本、人才等方面進行扶持，幫助企業成長，形成產業集群效應。
概括起來就是兩項任務：新城建設+產業發展。
新城建設，實力相當的房企都能夠完成。但核心還有產業發展這項任務，要引入企業並形成集群效應，同時解決就業和居住問題，這是絕大多數地產商所不具備的，也是華夏幸福最重要的競爭力和護城河。
在房住不炒的政策指引下，各地給予解決人口集聚、產業集聚的難題。華夏幸福產業新城模式有利於當地經濟發展，產業新城或產業園區建設不僅能給地方政府帶來財政收入，還能夠給這個地區帶來高新技術產業。高新技術產業發展壯大，整個地區的產業升級、城市的形象和競爭力都會大大提升。
2、雄厚的資金實力與強大資金補血能力
根據最新年報顯示，截至2017年底，華夏幸福的貨幣資金為681.05億元，佔總資產的比例為18.12%，較上年增長49.6%。這個數據在大型房企中，是排名靠前的。681億的現金流也為異地擴展提供了充足的資金儲備。
在財務指標中，華夏幸福的負債指標優勢明顯。2017年華夏幸福淨負債率達48%，現金短債比為2.59，短期內無還款壓力，長短債務比2.89，負債情況相對健康。不僅如此，華夏幸福作為非典型房企，其融資能力遠非傳統房企所能比擬。
3、強大的招商運營體系
華夏幸福建有全球最龐大的招商運營團隊，旗下的產業發展集團員工多達3600人，從戰略發展中心、投資管理中心、市場推廣中心、人力資源管理中心、計劃運營中心，到工業地產事業部等，產業發展業務有完善的組織架構。
不僅如此，華夏幸福還聯合太庫科技、火炬孵化、康威國際等合作伙伴，並且與奧地利奧鋼聯、法國佛吉亞、京東方、富士康等世界500強及行業龍頭企業開展深度戰略合作，以龍頭企業為引領，推動產業鏈上下游企業集聚，形成產業集群。
從而構建長鏈條的產業生態圈。這個生態圈很大程度上解決了產業孵化、培育、招商過程的信息不對稱、專業不足的問題，同時，也構築了產業新城開發模式的行業壁壘，後進入者想要補齊短板並非短期所能完成。
華夏幸福執行總裁張書峰最近接受採訪時稱華夏幸福已初步建立起新型顯示、航空航天、生物醫藥等三大千億級產業集群。
這種集群的建立有助於招商。來自華夏幸福數據顯示，2012年時，華夏幸福全年新增簽約入園企業只有45家，新增簽約投資額僅279億。而2017年，華夏幸福旗下運營園區新增簽約入園企業635家，新增簽約投資額達1650.6億。
以上我們分析得出的三個原因，只是從已公佈行業數據以及我們的經驗判斷所得，但任何事情，都有雙面性。比如華夏幸福花費重金打造的招商、運營體系，維持運轉也是龐大的開支，高達45%對招商落地回報是支撐體系運轉的關鍵，但在當前地產大鱷紛紛轉型產業地產領域的境況下，這種境況能否長久持續？問題待解。
此外，如前所述，儘管數據顯示華夏幸福負債情況相對健康，但華夏幸福令人眼花繚亂的融資途徑，與傳統房企相對單一的融資方式相比，負債率很難完整體現在年報上，這也帶來另外一個問題，公司的負債如何控制在合理範圍內？
我們查詢到孟驚最近頻繁與媒體會面，不厭其煩地解釋華夏幸福的負債率完全可控，並樂觀估計在2018年將公司負債控制在80%以內。
以華夏幸福產業新城的樣本而言，“北有固安，南有嘉善”格局基本形成。華夏幸福在經歷數年異地複製的實踐，相信會帶來更良好的現金流和回報率。2018年Q2已開始，作為產業新城運營商的華夏幸福能否將“幸福”長久繼續，我們拭目以待。
華夏幸福：收到上交所問詢函 18個經營問題待解答
13日晚間，華夏幸福發佈公告稱，上交所向華夏幸福發佈問詢函，就公司產業新城業務、房地產開發業務、融資與資金情況等四大類18個重點關注問題，需要華夏幸福按時回覆。公告顯示，上交所要求華夏幸福於2018年4月24日之前，就上述事項予以披露，同時對定期報告作相應修訂。
2018年4月13日，華夏幸福基業股份有限公司收到上海證券交易所上市公司監管一部下發的《關於對華夏幸福基業股份有限公司2017年年度報告的事後審核問詢函》。根據相關要求，現將《問詢函》全文公告如下。
依據《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第2號-年度報告的內容與格式》（以下簡稱《格式準則第2號》）、上海證券交易所行業信息披露指引等規則的要求，經對公司2017年年度報告的事後審核，為便於投資者理解，請公司從主營業務結構、融資及資金情況等方面進一步補充披露下述信息。
一、關於公司產業新城業務
1、產業新城業務是公司重要業務，年報顯示，公司產業新城業務園區結算收入額299.12億元，而報告期末，公司應收賬款餘額189.1億元，較上年同期增長約99.04%，其中約185.33億為應收政府園區結算款，且相關應收款項未計提減值準備。請公司補充披露：（1）按產業發展服務、基礎設施建設服務等業務披露各業務的收入確認政策、營業收入、已收款項和應收款項；（2）結算週期或回款週期超過1年的項目情況，包括已投資金額、結算或回款週期較長的原因，後續回款安排；（3）結合行業可比公司情況及公司以往情況，說明不計提減值準備的合理性，及是否符合會計準則的規定。請會計師發表明確意見。
2、根據公司歷年年報顯示，公司產業新城業務收入重要集中於固安、大廠等廊坊市地區。其中，2017年，固安九通新盛園區建設發展有限公司、大廠回族自治縣鼎鴻投資開發有限公司等全資子公司合計淨利潤91.18億元，是公司2017年利潤的主要來源區域。請公司補充披露：（1）除固安、大廠等廊坊市地區外，本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或者重大遺漏，並對其內容的真實性、準確性及完整性承擔個別及連帶責任。其他區域產業新城業務收入情況；（2）考慮到其他區域產業園區未形成主要收入和利潤來源，請公司說明產業新城模式是否具有可複製性和推廣性，並充分提示相關風險。
3、報告期內，公司新增簽約投資額約為1650.6億元，新增結算為產業發展服務收入的落地投資額545.2億元，實現產業發展服務收入約230.9億元，較去年同期增加110.4%，且毛利率高達92.25%，是公司2017年利潤主要來源業務。請公司按落地投資額前十大項目，列示投資方、簽約時間、簽約金額、落地投資額、是否存在關聯關係等情況。請會計師發表明確意見。
4、近年，公司在海外簽訂若干產業園區項目。請公司補充披露海外產業園區項目的進展，包括計劃投資金額、已投入金額、開工時間、預計完工時間、是否已產生收入等。
5、年報顯示，公司綜合服務業務收入4.17億元，毛利率66.35%，較上年增長10.55個百分點。請公司說明：（1）綜合服務業務的具體內容、收入確認條件；（2）毛利率增長較多的原因。
二、關於公司房地產開發業務
6、年報顯示，公司房地產開發業務收入289.31億元，較上年同期下降18.22%，此外報告期末公司存貨週轉率較上年同期下降約45%。請公司補充披露：（1）結合公司房地產開發業務的區域分佈、行業可比公司情況，說明房地產開發業務收入下降的原因；（2）結合區域房地產政策及房地產開發業務的預售情況，說明收入下降是否存在持續性，並充分提示風險。
7、年報顯示，截至報告期末，在已預售面積與上年基本持平的情況下，公司房地產項目中可供出售面積約為555.36萬平方米，較上年同期增加約133.4%。請公司補充披露可供出售項目的開盤時間，未完成預售的原因，結合主要可供出售項目對應的園區建設情況說明是否存在減值問題。請會計師發表明確意見。
三、關於公司的融資與資金情況
8、年報顯示，報告期末公司計入“其他權益-永續債”類別的可續期委託貸款金額為90億元，較上年增長近8倍。考慮到可續期委託貸款一般在利率調整期前，均會予以償還，具有債務屬性，公司後續面臨一定償還壓力。請公司補充披露：（1）結合永續債的性質、利率調整約定及後續償還安排，說明將永續債計入權益、未計提應付利息是否符合會計準則的規定；（2）如考慮永續債部分公司的資產負債率水平；（3）結合當前金融監管政策及委託貸款資金來源，說明該融資業務是否具有可持續性。請會計師發表明確意見。
9、通過下屬子公司層面引入金融機構作為股東，為公司相關經營項目提供資金支持，已經成為公司重要的經營方式和融資途徑。其中，報告期內，公司全資子公司增資擴股引入金融機構作為股東的，合計約19例。請公司補充說明：（1）近三年下屬子公司引入金融機構的情況，包括機構名稱、引入時間、投資金額、退出時間、退出金額、年化投資回報率等；（2）公司是否承擔強制回購、擔保、保底收益等義務；（3）結合當前金融監管政策，說明該類融資業務的可持續性。請會計師發表明確意見。
10、年報顯示，公司其他流動負債餘額約100.79億元，同比增長458.62%，主要為短期應付債券增加。請公司說明結合公司的現金流狀況說明具體的償還安排。
11、年報顯示，公司全年經營活動產生的現金流淨額為-162.28億元，近三年首次為負。請公司補充說明：（1）各細分業務的現金流情況；（2）全年經營活動現金流為負的主要原因，是否對公司生產經營產生影響，公司有哪些應對措施。
12、年報顯示，公司應付票據餘額84.67億元，較上年同期增長約553.11%。請公司補充披露：（1）前五大應付票據的交易對方、交易背景；（2）結合公司的現金流情況，說明大量採用應付票據方式結算的原因。
四、其他事項
13、年報顯示，公司約60億元自有資金用於信託產品或資產管理計劃。請公司說明：（1）公司承擔的主要權利義務；（2）相關資產管理計劃的資金投向。請會計師發表明確意見。
14、年報顯示，公司實際控制多個有限合夥等結構化主體，請公司補充披露：（1）公司承擔主要的權利義務；（2）結構化主體的主要資金投向，包括區域、
項目、金額、時間等。請會計師發表明確意見。
15、年報顯示，報告期末，公司向南京東方大唐置業有限公司等關聯方拆出資金約17.16億元。請公司補充披露：（1）拆出方的股東結構，公司與拆出方具體的關聯關係；（2）是否履行相應決策程序、其他股東是否按持股比例同比例予以拆借。請會計師發表明確意見。
16、年報顯示，報告期末，公司其他應收款中個人借款餘額約4141.73萬元。請公司補充披露個人借款的交易背景、是否為關聯交易。請會計師發表明確意見。
17、2015年，公司與廊坊市投資控股集團有限公司等各方投資設立廊坊空港投資開發有限公司（空港投資），空港投資註冊資本100億元，公司認繳20億元，佔註冊資本的20%。截至報告期末，公司尚未對空港投資出資，同時，公司於2017年6月取得對空港投資的實際控制權，並納入合併報表範圍。請公司補充披露：（1）取得實際控制權的方式，是否具有穩定性；（2）各方的實際出資情況；（3）空港投資是否實際開展業務，如未開展，請說明原因。請會計師發表明確意見。
18、年報顯示，報告期末公司委託貸款發生額147.46億元，其中3.37億元發生逾期。其中受託中國銀行股份有限公司廊坊燕郊開發區支行的2.87億元，未計提相應的減值準備。請公司補充披露：（1）委託貸款的發放對方、是否存在關聯關係、期限、利率等情況；（2）剩餘5000萬元與預逾期委託貸款是否計提減值準備。請會計師發表明確意見。
針對前述問題，依據《格式準則第2號》、上海證券交易所行業信息披露指引等規定要求，對於公司認為不適用或因特殊原因確實不便說明披露的，應當詳細披露無法披露的原因。
請公司於2018年4月14日披露本問詢函，並於2018年4月24日之前，就上述事項予以披露，同時對定期報告作相應修訂。
公司收到《問詢函》後高度重視，立即組織相關人員準備問詢函的回覆工作。
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