差不多十年前，“我爱北京天安门正南50公里”的广告语出现在了北京及周边的高速公路和机场附近，正式拉开了固安工业园区打响知名度的序幕。与此同时，从固安工业园区起步到各地开花，华夏幸福走出了一条与其它地产商完全不同的路子。
标准排名城市研究院从最新公布的华夏幸福2017年报中发现，其产业新城业务实现了强势增长。在报告期内的主营业务中，2017年产业新城业务实现了收入284.56亿元，同比大幅增长65%，产业新城收入占营收总额的比例从32%上升到48%。
年报同时显示，华夏幸福2017年产业新城业务园区结算收入额为299.12亿元，同比增长了68.43%，在整体合同销售中占比达到了19.65%，较上年的14.76%提高了将近5个百分点，并在2017年新增加了21个产业新城和产业小镇，规模加速扩张。
而作为非典型性房地产企业，在过去五年中，华夏幸福的总资产从2013年的740.94亿，猛增到到2017的3758.65亿，增长近5倍。
异地复制提速，寻找下一个固安工业园区
自2002年转型伊始，华夏幸福就选择了一条与传统地产商完全不同的发展道路。将企业定位为“产业新城运营商”，首先通过在河北农业县固安作为试点，开启产业新城开发的方式，通过十余年深耕，最终将一个全国知名的贫苦县打造成为中国知名的高科技创新发展示范区，经济排名位居全国县域经济前列。
此后，在香河、大厂、涿州、安次等北京周边扩展，成为环京最大的产业地产开发商。在2015年，华夏幸福加速了异地复制步伐，在全国铺开，先后在长三角城市群、珠三角城市群、长江中游城市群、成渝城市群、中原城市群等区域布局，并兼顾海外园区拓展，向“全球产业新城的引领者”方向迈进。
需要特别指出的是，华夏幸福2017年在京津冀以外区域销售额占比从2016年的7%大幅提升至23%，以嘉善为标杆的杭州区域和以来安为标杆的南京区域分别以3年和2年的时间实现销售额超百亿，良好的数据回报支撑下，加速了华夏幸福异地复制的步伐。
2017年年报显示，华夏幸福新增签署产业新城和产业小镇PPP项目协议21个，项目分别四川的成都浦江县、江苏省南京江宁区、高淳经开区、南京经开区、湖北省的武汉新洲区、团风县、咸宁嘉鱼县、浙江的德清县、嘉兴南湖区、河南省开封、新密、新乡、新郑、涿鹿县、湖南株洲、湘潭、安徽马鞍山、六安市、肥东县、巢湖，以及河北涿鹿县。
然而，一座产业新城的成熟并非一朝一夕就能促成的。即便是华夏幸福的样本固安工业园区，也是花了十年的时间才初具规模，并借助北京新机场和京津冀一体化的区域和政策优势从而成为华夏幸福对外讲故事的最佳素材。
下一个固安在哪儿？以目前华夏幸福成熟的产业新城运营体系，新拓展的产业新城成熟期尽管可以缩短在三到五年时间，但显然还难以像固安工业园区那样成为华夏幸福的样本。至少早期启动的大厂、香河等产业新城项目，就远不如固安。
华夏幸福嘉善产业新城区位优势如同固安之于北京，因此很有可能成为华夏幸福的下一个固安样本。
产业新城模式复制成功，华夏幸福凭什么？
3月23日，华夏幸福曾举办一场盛大的开工仪式，北起沈阳，南至雅加达，东起杭州，西至成都，在南京、固安、杭州、合肥、郑州、武汉、成都、广州等全球28个区域事业部同步开工。据华夏幸福方面透露，2018年上半年，共有数百个开复工项目，涵盖产业项目、城建项目、民生项目、住宅项目等。
那么，华夏幸福走出深耕十余年的京津冀区域，快速实现异地复制，凭借的是什么呢？
标准排名城市研究院认为主要以下有三大原因：
1、产业新城迎合了地方政府需求痛点
传统房地产开发，为了获得更高的溢价效应，其配套服务只是为了激活住宅购买率，但落地吃力，就业、教育、交通没有形成一体，造成很多潮汐城。
产业新城模式则是进行产城联动建设，以产带城发展，从根本上为城市群中的区县经济发展解决造血难题。简单来说就是，公司与地方政府签订合作协议，受托进行基础设施建设和公共设施建设，然后再给新城或园区招商，根据当地产业优惠政策引入相关企业，并在资本、人才等方面进行扶持，帮助企业成长，形成产业集群效应。
概括起来就是两项任务：新城建设+产业发展。
新城建设，实力相当的房企都能够完成。但核心还有产业发展这项任务，要引入企业并形成集群效应，同时解决就业和居住问题，这是绝大多数地产商所不具备的，也是华夏幸福最重要的竞争力和护城河。
在房住不炒的政策指引下，各地给予解决人口集聚、产业集聚的难题。华夏幸福产业新城模式有利于当地经济发展，产业新城或产业园区建设不仅能给地方政府带来财政收入，还能够给这个地区带来高新技术产业。高新技术产业发展壮大，整个地区的产业升级、城市的形象和竞争力都会大大提升。
2、雄厚的资金实力与强大资金补血能力
根据最新年报显示，截至2017年底，华夏幸福的货币资金为681.05亿元，占总资产的比例为18.12%，较上年增长49.6%。这个数据在大型房企中，是排名靠前的。681亿的现金流也为异地扩展提供了充足的资金储备。
在财务指标中，华夏幸福的负债指标优势明显。2017年华夏幸福净负债率达48%，现金短债比为2.59，短期内无还款压力，长短债务比2.89，负债情况相对健康。不仅如此，华夏幸福作为非典型房企，其融资能力远非传统房企所能比拟。
3、强大的招商运营体系
华夏幸福建有全球最庞大的招商运营团队，旗下的产业发展集团员工多达3600人，从战略发展中心、投资管理中心、市场推广中心、人力资源管理中心、计划运营中心，到工业地产事业部等，产业发展业务有完善的组织架构。
不仅如此，华夏幸福还联合太库科技、火炬孵化、康威国际等合作伙伴，并且与奥地利奥钢联、法国佛吉亚、京东方、富士康等世界500强及行业龙头企业开展深度战略合作，以龙头企业为引领，推动产业链上下游企业集聚，形成产业集群。
从而构建长链条的产业生态圈。这个生态圈很大程度上解决了产业孵化、培育、招商过程的信息不对称、专业不足的问题，同时，也构筑了产业新城开发模式的行业壁垒，后进入者想要补齐短板并非短期所能完成。
华夏幸福执行总裁张书峰最近接受采访时称华夏幸福已初步建立起新型显示、航空航天、生物医药等三大千亿级产业集群。
这种集群的建立有助于招商。来自华夏幸福数据显示，2012年时，华夏幸福全年新增签约入园企业只有45家，新增签约投资额仅279亿。而2017年，华夏幸福旗下运营园区新增签约入园企业635家，新增签约投资额达1650.6亿。
以上我们分析得出的三个原因，只是从已公布行业数据以及我们的经验判断所得，但任何事情，都有双面性。比如华夏幸福花费重金打造的招商、运营体系，维持运转也是庞大的开支，高达45%对招商落地回报是支撑体系运转的关键，但在当前地产大鳄纷纷转型产业地产领域的境况下，这种境况能否长久持续？问题待解。
此外，如前所述，尽管数据显示华夏幸福负债情况相对健康，但华夏幸福令人眼花缭乱的融资途径，与传统房企相对单一的融资方式相比，负债率很难完整体现在年报上，这也带来另外一个问题，公司的负债如何控制在合理范围内？
我们查询到孟惊最近频繁与媒体会面，不厌其烦地解释华夏幸福的负债率完全可控，并乐观估计在2018年将公司负债控制在80%以内。
以华夏幸福产业新城的样本而言，“北有固安，南有嘉善”格局基本形成。华夏幸福在经历数年异地复制的实践，相信会带来更良好的现金流和回报率。2018年Q2已开始，作为产业新城运营商的华夏幸福能否将“幸福”长久继续，我们拭目以待。
华夏幸福：收到上交所问询函 18个经营问题待解答
13日晚间，华夏幸福发布公告称，上交所向华夏幸福发布问询函，就公司产业新城业务、房地产开发业务、融资与资金情况等四大类18个重点关注问题，需要华夏幸福按时回复。公告显示，上交所要求华夏幸福于2018年4月24日之前，就上述事项予以披露，同时对定期报告作相应修订。
2018年4月13日，华夏幸福基业股份有限公司收到上海证券交易所上市公司监管一部下发的《关于对华夏幸福基业股份有限公司2017年年度报告的事后审核问询函》。根据相关要求，现将《问询函》全文公告如下。
依据《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号-年度报告的内容与格式》（以下简称《格式准则第2号》）、上海证券交易所行业信息披露指引等规则的要求，经对公司2017年年度报告的事后审核，为便于投资者理解，请公司从主营业务结构、融资及资金情况等方面进一步补充披露下述信息。
一、关于公司产业新城业务
1、产业新城业务是公司重要业务，年报显示，公司产业新城业务园区结算收入额299.12亿元，而报告期末，公司应收账款余额189.1亿元，较上年同期增长约99.04%，其中约185.33亿为应收政府园区结算款，且相关应收款项未计提减值准备。请公司补充披露：（1）按产业发展服务、基础设施建设服务等业务披露各业务的收入确认政策、营业收入、已收款项和应收款项；（2）结算周期或回款周期超过1年的项目情况，包括已投资金额、结算或回款周期较长的原因，后续回款安排；（3）结合行业可比公司情况及公司以往情况，说明不计提减值准备的合理性，及是否符合会计准则的规定。请会计师发表明确意见。
2、根据公司历年年报显示，公司产业新城业务收入重要集中于固安、大厂等廊坊市地区。其中，2017年，固安九通新盛园区建设发展有限公司、大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司等全资子公司合计净利润91.18亿元，是公司2017年利润的主要来源区域。请公司补充披露：（1）除固安、大厂等廊坊市地区外，本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性及完整性承担个别及连带责任。其他区域产业新城业务收入情况；（2）考虑到其他区域产业园区未形成主要收入和利润来源，请公司说明产业新城模式是否具有可复制性和推广性，并充分提示相关风险。
3、报告期内，公司新增签约投资额约为1650.6亿元，新增结算为产业发展服务收入的落地投资额545.2亿元，实现产业发展服务收入约230.9亿元，较去年同期增加110.4%，且毛利率高达92.25%，是公司2017年利润主要来源业务。请公司按落地投资额前十大项目，列示投资方、签约时间、签约金额、落地投资额、是否存在关联关系等情况。请会计师发表明确意见。
4、近年，公司在海外签订若干产业园区项目。请公司补充披露海外产业园区项目的进展，包括计划投资金额、已投入金额、开工时间、预计完工时间、是否已产生收入等。
5、年报显示，公司综合服务业务收入4.17亿元，毛利率66.35%，较上年增长10.55个百分点。请公司说明：（1）综合服务业务的具体内容、收入确认条件；（2）毛利率增长较多的原因。
二、关于公司房地产开发业务
6、年报显示，公司房地产开发业务收入289.31亿元，较上年同期下降18.22%，此外报告期末公司存货周转率较上年同期下降约45%。请公司补充披露：（1）结合公司房地产开发业务的区域分布、行业可比公司情况，说明房地产开发业务收入下降的原因；（2）结合区域房地产政策及房地产开发业务的预售情况，说明收入下降是否存在持续性，并充分提示风险。
7、年报显示，截至报告期末，在已预售面积与上年基本持平的情况下，公司房地产项目中可供出售面积约为555.36万平方米，较上年同期增加约133.4%。请公司补充披露可供出售项目的开盘时间，未完成预售的原因，结合主要可供出售项目对应的园区建设情况说明是否存在减值问题。请会计师发表明确意见。
三、关于公司的融资与资金情况
8、年报显示，报告期末公司计入“其他权益-永续债”类别的可续期委托贷款金额为90亿元，较上年增长近8倍。考虑到可续期委托贷款一般在利率调整期前，均会予以偿还，具有债务属性，公司后续面临一定偿还压力。请公司补充披露：（1）结合永续债的性质、利率调整约定及后续偿还安排，说明将永续债计入权益、未计提应付利息是否符合会计准则的规定；（2）如考虑永续债部分公司的资产负债率水平；（3）结合当前金融监管政策及委托贷款资金来源，说明该融资业务是否具有可持续性。请会计师发表明确意见。
9、通过下属子公司层面引入金融机构作为股东，为公司相关经营项目提供资金支持，已经成为公司重要的经营方式和融资途径。其中，报告期内，公司全资子公司增资扩股引入金融机构作为股东的，合计约19例。请公司补充说明：（1）近三年下属子公司引入金融机构的情况，包括机构名称、引入时间、投资金额、退出时间、退出金额、年化投资回报率等；（2）公司是否承担强制回购、担保、保底收益等义务；（3）结合当前金融监管政策，说明该类融资业务的可持续性。请会计师发表明确意见。
10、年报显示，公司其他流动负债余额约100.79亿元，同比增长458.62%，主要为短期应付债券增加。请公司说明结合公司的现金流状况说明具体的偿还安排。
11、年报显示，公司全年经营活动产生的现金流净额为-162.28亿元，近三年首次为负。请公司补充说明：（1）各细分业务的现金流情况；（2）全年经营活动现金流为负的主要原因，是否对公司生产经营产生影响，公司有哪些应对措施。
12、年报显示，公司应付票据余额84.67亿元，较上年同期增长约553.11%。请公司补充披露：（1）前五大应付票据的交易对方、交易背景；（2）结合公司的现金流情况，说明大量采用应付票据方式结算的原因。
四、其他事项
13、年报显示，公司约60亿元自有资金用于信托产品或资产管理计划。请公司说明：（1）公司承担的主要权利义务；（2）相关资产管理计划的资金投向。请会计师发表明确意见。
14、年报显示，公司实际控制多个有限合伙等结构化主体，请公司补充披露：（1）公司承担主要的权利义务；（2）结构化主体的主要资金投向，包括区域、
项目、金额、时间等。请会计师发表明确意见。
15、年报显示，报告期末，公司向南京东方大唐置业有限公司等关联方拆出资金约17.16亿元。请公司补充披露：（1）拆出方的股东结构，公司与拆出方具体的关联关系；（2）是否履行相应决策程序、其他股东是否按持股比例同比例予以拆借。请会计师发表明确意见。
16、年报显示，报告期末，公司其他应收款中个人借款余额约4141.73万元。请公司补充披露个人借款的交易背景、是否为关联交易。请会计师发表明确意见。
17、2015年，公司与廊坊市投资控股集团有限公司等各方投资设立廊坊空港投资开发有限公司（空港投资），空港投资注册资本100亿元，公司认缴20亿元，占注册资本的20%。截至报告期末，公司尚未对空港投资出资，同时，公司于2017年6月取得对空港投资的实际控制权，并纳入合并报表范围。请公司补充披露：（1）取得实际控制权的方式，是否具有稳定性；（2）各方的实际出资情况；（3）空港投资是否实际开展业务，如未开展，请说明原因。请会计师发表明确意见。
18、年报显示，报告期末公司委托贷款发生额147.46亿元，其中3.37亿元发生逾期。其中受托中国银行股份有限公司廊坊燕郊开发区支行的2.87亿元，未计提相应的减值准备。请公司补充披露：（1）委托贷款的发放对方、是否存在关联关系、期限、利率等情况；（2）剩余5000万元与预逾期委托贷款是否计提减值准备。请会计师发表明确意见。
针对前述问题，依据《格式准则第2号》、上海证券交易所行业信息披露指引等规定要求，对于公司认为不适用或因特殊原因确实不便说明披露的，应当详细披露无法披露的原因。
请公司于2018年4月14日披露本问询函，并于2018年4月24日之前，就上述事项予以披露，同时对定期报告作相应修订。
公司收到《问询函》后高度重视，立即组织相关人员准备问询函的回复工作。
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