審理法院：最高人民法院
案號：（2017）最高法民申3474號
刊登《最高人民法院公報》2018年第5期
▌裁判要旨：
階段性擔保在商品房預售合同中比較常見，通過辦理買房人所購房屋預告抵押登記，可以有效減少金融機構和房地產企業的風險。
因其階段性特徵，預告抵押登記和商品房預售登記的銜接非常重要。
金融機構怠於辦理預告抵押登記，等於無限延長房地產企業的保證期間，有違擔保法的精神，亦有違誠實信用原則。
銀行怠於辦理預告抵押登記，導致階段性擔保的保證責任免除條件成就。
裁判文書內容
(2017)最高法民申3474號
再審申請人：招商銀行股份有限公司大連分行
被申請人：大連一方地產有限公司
再審申請人招商銀行股份有限公司大連分行（以下簡稱招商銀行）因與被申請人大連一方地產有限公司（以下簡稱一方公司）保證合同糾紛一案，不服遼寧省高級人民法院（2017）遼民終156號民事判決，向本院申請再審。本院依法組成合議庭對本案進行了審查，現已審查終結。
招商銀行申請再審稱，1.二審判決認定招商銀行未在保證期間內向一方公司主張權利，已過保證期間，一方公司保證責任應當免除，屬於事實認定不清，適用《中華人民共和國擔保法》（以下簡稱《擔保法》）第二十六條第二款認定一方公司保證責任應當免除，屬於適用法律錯誤。
2.二審判決認定招商銀行怠於履行辦理預告抵押登記造成抵押物被法院查封，應自行承擔法律責任，屬於認定事實錯誤。
3.二審判決認定案涉房屋沒有辦理預告抵押登記的責任在於招商銀行，屬於認定事實錯誤。
4.二審判決採用推定方式，認定案涉房屋沒有辦理預告抵押登記，不能排除非銀行原因，因而就直接認定責任在於招商銀行，該歸責原則與擔保合同約定相悖，也不符合法律規定。
請求：
1.撤銷遼寧省高級人民法院（2017）遼民終156號民事判決。
2.提審本案，或者指令遼寧省高級人民法院再審本案，改判支持招商銀行的訴訟請求。招商銀行依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項的規定申請再審。
一方公司提交意見稱，1.案涉保證為“階段性保證擔保”，根據雙方合同約定及法律規定，保證期間應當至一方公司交付購房合同登記備案手續後，招商銀行在合理期限內辦理完畢預告抵押登記之日止。
2.根據合同約定，一方公司的義務僅僅是將購房合同登記備案手續交付招商銀行。在一方公司已履行義務的情況下，招商銀行作為預告抵押登記的辦理義務主體，應當承擔未能辦理預告抵押登記的責任。
3.一方公司將案涉房屋備案合同轉交招商銀行時，案涉房屋已可以辦理產權登記以及抵押權登記，無需辦理預告抵押登記。
4.招商銀行的證據已充分證明招商銀行辦理案涉貸款業務時，是按照
“購買商業用房貸款”辦理，並非是“個人住房貸款”。根據《擔保協議》的約定，案涉貸款不屬於《擔保協議》約定的“個人住房貸款”的擔保債務範圍，一方公司根本就不應對案涉貸款承擔保證責任。
綜上，招商銀行的再審申請缺乏事實與法律依據，請求予以駁回。
本院認為，本案爭議的焦點問題是：一方公司應否承擔保證責任。
招商銀行與高某簽訂的《個人購房借款及擔保合同》，招商銀行與一方公司簽訂的《擔保協議》，均系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，應認定合法有效。
關於本案保證期間的確定。
招商銀行與一方公司在《擔保協議》第五條約定，一方公司承擔的是階段性擔保，保證期間是每筆貸款放款之日起至預告抵押登記完成之日止。
雙方簽訂《擔保協議》的目的是一方公司在90個工作日內辦妥高某所購房屋預告抵押登記手續交給招商銀行，招商銀行辦理完預告抵押登記後，一方公司的擔保責任即可免除，招商銀行通過抵押權來保障債權實現。
從字面理解，雙方當事人對保證期間進行了約定，以辦妥預告抵押登記為時間節點，保證期間可以延長，也可以縮短。
該約定是雙方當事人的真實意思表示，但不能與《擔保法》的規定相悖，不能無限延長保證期間，也是階段性擔保的應有之義。
因此，本案的保證期間應確定為從2012年10月9日招商銀行放款之日起，至2014年1月17日一方公司向招商銀行交付商品房預告抵押登記手續後，招商銀行在合理期限內辦理完預告抵押登記止。
《擔保協議》第七條約定，如出現非因招商銀行原因未能在90個工作日內辦妥借款人所購房屋預告抵押登記手續，招商銀行自貸款發放之日起，至預告抵押登記完之日止之前，其有權要求一方公司履行擔保責任。
同理，一方公司將購房合同的登記備案手續交給招商銀行後，招商銀行亦應在合理期限內辦理預告抵押登記，而合理期限應以上述雙方約定的90個工作日作為參照。
關於未辦理案涉房屋預告抵押登記的責任。
《擔保協議》第六條約定，一方公司在承擔保證擔保期間，應當辦理購房合同的真實有效登記備案手續，並及時將購房合同的登記備案手續轉交給招商銀行指定代辦機構，積極配合招商銀行辦理預告抵押登記。
招商銀行一審中辯稱未辦理預告抵押登記的原因是高某不配合，因高某是香港戶籍，與他聯繫困難，其未出具代辦手續，銀行無法單方辦理。
招商銀行與高某簽訂的《個人購房借款及擔保合同》第26.2條約定：“如本合同簽訂之時抵押房產尚未辦妥產權證書的，抵押人應按照貸款人的要求，積極配合貸款人及/或售房人辦理預告抵押登記或者樓花抵押登記；抵押房產具備辦理正式抵押登記條件起的60日內，抵押人必須無條件配合貸款人辦妥由預告抵押登記或樓花抵押登記轉為正式抵押登記的手續。”
在一審、二審中招商銀行未提供證據證明未辦理預告抵押登記是一方公司遲延交付辦理預告抵押登記手續所致，亦未提供證據證明其已積極敦促一方公司及高某配合其辦理預告抵押登記。
招商銀行於2014年1月17日收到一方公司交付的購房預告抵押登記手續後，沒有在合理期間內及時辦理預告抵押登記，直至2015年3月6日案涉房屋因另案被法院查封無法辦理後，才於2015年4月22日向法院起訴一方公司主張權利。
招商銀行怠於履行合同義務是顯而易見的，對案涉房屋不能辦理預告抵押登記後果的產生存在重大過錯。
關於一方公司應否承擔保證責任。
本案中，招商銀行是辦理預告抵押登記的義務主體，在一方公司未在約定的90個工作日內交付辦理預告抵押登記手續情況下，招商銀行收到一方公司遲延交付的預告抵押登記手續後，應當在合理期限內及時辦理預告抵押登記，防止案涉房屋被法院查封而無法辦理。
但是招商銀行收到一方公司遲延交付預告抵押登記手續後，不但沒有提出異議，而且一年多時間不去辦理預告抵押登記，且無合理解釋，應視為一方公司階段性擔保的保證責任免除條件成就。
根據《擔保法》第二十六條第二款“有合同約定的保證期間和前款規定的保證期間，債權人未要求保證人承擔保證責任的，保證人免除保證責任”的規定，招商銀行未在保證期間內向一方公司主張權利，一方公司的保證責任免除。
另外，《中華人民共和國合同法》第一百一十九條第一款規定：“當事人一方違約後，對方應當採取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。”
因此，招商銀行因怠於履行辦理預告抵押登記義務所造成抵押物被法院查封的責任，應當由其自行承擔。
鑑於一方公司的保證責任已免除，至於高某的借款是否屬於本案擔保範圍，已無審理必要，本院對此亦不予審查。
綜上，招商銀行的再審申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第二百條第二項、第六項規定的情形。
依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百零四條第一款，《最高人民法院關於適用的解釋》第三百九十五條第二款之規定，裁定如下：
駁回招商銀行股份有限公司大連分行的再審申請。
審 判 長： 武建華
審 判 員： 董 華
審 判 員： 張能寶
二Ｏ一七年九月二十六日
法官： 助理 馬赫寧
書 記 員： 隋 欣
（此文不代表本號觀點）
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