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就在剛剛，位於武侯區的新希望錦悅楠庭項目取得了新的預售證。
本次將推出1#、2#、6#、9#、12#共5棟約283套房源，其中28套將用於棚改貨幣化安置住戶優先搖號、選房，網上登記時間為2018年3月14日—16日（共3天）（每天9:00—18:00）
根據此次預售的價格，均價11000元/平方米左右，主力戶型總價集中在110—120萬元左右。
△項目總平效果圖
以下是我在實地踩盤之後對項目進行的總結，希望能給關注該項目的購房者帶來幫助。
01
地處武侯新城外圍
抱不緊高端板塊的“大腿”
項目位於武興路與金江路交匯處，隸屬於武侯區。
△項目地理位置示意圖
置業顧問介紹，項目處於武侯新城板塊。這裡是目前成都樓市關注度最高的板塊之一，聚集了包括金茂、保利、中國鐵建、龍湖、中德等品牌房企。
但根據我實地調查發現，目前武侯新城板塊核心開發區域主要集中在武侯大道鐵佛段的西南側，但新希望錦悅楠庭距離該區域還有約1.8公里的直線距離，再加上項目周邊土地已基本開發完畢，後期拆遷的可能性也不大，所以新希望錦悅楠庭很有可能搭不上武侯新城板塊的“東風”。
當然，這在成都也不是沒有例子的。例如，三聖鄉和洪河兩個板塊之間僅隔著一條驛都大道，但兩個板塊的差異是有目共睹的。
地理位置上的差異，也讓項目不能直接享有武侯新城板塊的商業配套資源，未來在區域居住品相上也或將形成差異。
目前武侯新城板塊已經開業的集中型商業便有大悅城、武侯萬達廣場和吾悅廣場等。但距離項目最近的吾悅廣場也還有約2.7公里的直線距離。
新希望錦悅楠庭項目周邊的商業配套主要為社區底商，距離最近的集中式商業為上風港時代廣場，直線距離約600米。
△項目周邊實景圖
在區域居住品相方面，目前武侯新城板塊正在開發或計劃亮相的項目均是各品牌旗下的高端系列產品，再加上陽光城檀府、保利花園、置信麗都花園等項目，一個新的高端居住區已經初見雛形。
再來看看新希望錦悅楠庭項目周邊，已有包括江安河新居、融城金花苑、映月花園、金花新天地等項目，除新希望外，無品牌房企開發的項目，且前兩個項目還是政府安置項目，居住品質參差不齊，未來，區域整體居住品相與武侯新城板塊將形成明顯差異。
02
周邊已有居住氛圍
公共交通和教育資源優勢突出
項目周邊已有多個交付入住的小區，板塊內的居住氛圍已經形成。
對於自住而言，這是一個明顯的優勢，因為居住氛圍就代表著人氣，有人氣的地方，各項配套設施的跟進也相對更快，這在新希望錦悅楠庭項目上也有著充分的體現，尤其是公共交通和教育資源兩方面。
項目周邊有多個公交站點，主要集中在武興路和金鳳街，線路包括92路、10路和368路等。此外周邊還有軌道交通在建，距離最近的地鐵3號線雙鳳橋站（規劃站點名）距離項目直線距離約500米，步行便可到達。
△項目旁公交站，步行2-3分鐘便可到達
我認為，教育資源是項目最大的優勢所在，周邊幼兒園、小學和中學一應俱全，均為公立院校，中學與項目只有一街之隔，幼兒園和小學也在步行5分鐘範圍內。
△幼兒園和小學已經建成並投入使用
△中學已經建成，與項目只有一街之隔
其中成都市武侯區第三幼兒園和四川大學附屬實驗小學江安河分校已投入使用，中學已建成完畢，還未投入使用。
03
改善標準定位
但居住舒適度不高
新希望錦悅楠庭項目佔地面積69畝，容積率2.0，規劃涵蓋了18棟住宅和1棟獨棟商業，車位比1:1.3。其中18棟住宅均為8層一梯兩戶的小高層產品（開發商推廣為洋房產品），且大部分為南北朝向（不是正南正北）。
具體看看產品，此次計劃推出的為約99平方米、110平方米和130平方米共4種戶型。
△建面約99平方米的A戶型
△建面約115平方米的C戶型
從戶型設計來看，我認為有兩個突出的優點：1、1梯2戶產品，大多產品都做到了南北通透；2、公攤小，相較同面積的其它產品，實得率高。
但也有一個明顯的缺點，項目雖然做到了南北通透，但以其99和115平方米的主力戶型來看，面寬均較窄，進深長，產品通風和採光的效果也因為打了折扣。
綜合以上各項指標，我認為項目符合改善產品標準的。
儘管如此，項目的整體居住舒適度並不高，主要體現以下四個方面：
A、清水交付
項目採用清水交付，這就意味著交房後很長一段時間都要忍受裝修帶來的噪音和環境汙染。
B、層高
置業顧問表示，項目層高為2.9米和2.95米，我認為，這是剛需產品的標準。
C、地處航線下，飛機噪音十分明顯。
△項目周邊實景圖
項目地處航線下，由於距離雙流機場較近，飛機還處於低空飛行階段，因此飛機噪音十分明顯，且航班頻繁，踩盤當天早上十點左右，我在實地體驗，2分鐘左右就有一趟飛機經過，我用手機上的分貝儀APP進行了測量，最小分貝在75—80左右。
但據置業顧問介紹，項目將採用3層中空玻璃，所以未來在室內可能會有所改善。
D、緊鄰主幹道
項目緊鄰雙向8車道的武興路，該條道路是武侯區的交通主幹道，銜接繞城高速和三環路，交通流量大，此次將推出的6#、9#和12#樓均臨武興路一側。
E、學校
項目周邊被多所學校包圍，最近的只有一街之隔，這裡存在一個不確定因素希望提醒各位購房者，那就是學校上下課鈴聲和學生上下學高峰期可能會對周邊居住帶來一定影響。
這一點在置業顧問的介紹中也有所提及。
△雙向8車道的武興路
綜合以上來看，我認為項目並不適合對居住品質要求較高的改善群體關注。
04
購買建議
我們分別來看看此次計劃推出的5棟房源。
△新批次房源地理位置示意圖
6號樓、9號樓和12號樓均臨武興路主幹道。這三棟樓以99平方米產品為主，含少量115平方米產品，建議選擇較高樓層。
2號樓、1號樓臨近中學一側，包含此次推出的所有戶型，其中D戶型是僅有的四房雙衛產品，但數量非常少，競爭較大。
由於這兩棟均規劃有底商，且正對項目規劃的廣場，為防止以後可能會發展成為廣場舞壩壩，建議儘量選擇高樓層。
05
關於價格
本批次產品均價11000元/平方米左右，在目前的市場環境下，我認為是非常值得剛改型購房者買入的。
對比區域來看，目前供應主要集中在武侯新城板塊。
以前幾天才取得預售證的西派城項目為例，均價為15000元/平方米，但是是帶裝修的價格，由於沒有看到西派城項目的裝修明細，如果按照1500元/平方米的市場普遍的裝修成本計算，該項目的清水價格為13500元/平方米。
最後，總結3點：
1、項目優點明顯，總價低、公共交通完善、學區完善，尤其是總價門檻低這一點，是武侯新城板塊項目不具備的。所以 如果你工作或生活在周邊，且是以功能性為第一需求的剛改型購房者，建議積極買入。
2、但項目的缺點也同樣突出，尤其是噪音方面。所以，如果你是以居住品質為第一前提的改善型購房者，建議再多做一些比較，如武侯新城板塊，選擇性會更多。
3、以上內容是結合置業顧問介紹和實地踩盤所得，有關項目的各項經濟指標，請以開發商口徑為準。
文/邱霜
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