楼市调控持续收紧，眼下深圳新房（优质/豪宅项目）基本靠抢、二手房因税费骤增成交也急剧下降。
原本游离于小众视线的拍卖房，因低于市场价开始吸引不少购房者的眼球。楼校长此前曾在VIP付费群分享过几批法拍房房源，均引起不少关注。
一个新的信息值得关注，位于南山区华侨城一套150平方米的房子将在5月11日（星期五）进行挂牌拍卖，起拍价为949万元，起拍单价低至6.33万/平。
而目前该小区二手房在链家上的挂牌价为6.9-7.2万/平，两者总价差为86-131万。如此吸引人的价格楼校长当然要拿出来好好说道说道。
楼校长盘点了该房源的具体情况，大家可以参考值不值得入手。
同时，还对拍卖房做了详细解读，对法拍房感兴趣并且想多多关注的购房者可以借鉴。
一、拍卖房源详情
将于5月11日拍卖的这套房产，位于南山区华侨城的湖滨花园。先看看该房源的详细信息：
所属楼盘：湖滨花园
位置：南山区华侨城生态广场对面
楼龄：1993年
拍卖房源建筑面积：149.69平
拍卖价格：起拍价949万元，起拍单价为6.33万/平。
同楼盘二手房价格区间：链家网挂牌价为6.9-7.2万/平
学区情况：楼盘对应小学学区为华侨城小学；中学学区为华侨城中学。
配套情况：小区位于华侨城片区，生活配套丰富，交通条件便利。附近有地铁1号线华侨城站和2号线侨城北站，出行非常方便。
生活配套有沃尔玛超市、生态广场和益田假日广场等，能满足日常所需。
周边还有世界之窗、锦绣中华和燕晗山郊野公园，能极大满足日常休闲需求 。
华侨城作为深圳有名的豪宅片区，此次挂出的拍卖房源起拍价低至6.33万/平，价格抵不抵，得看周边同类产品价。
因此，楼校长特地整理了华侨城区域内的二手房价情况，如下表：
虽然目前华侨城片区二手房价并没有想象中那么疯狂，单价在4.5-16万/平之间浮动，看起来拍卖房源6.33万/平起的价格并没有很大的优势。
但拉低单价的几个楼盘，如高发单身宿舍、高发公寓、陶然居和瑞思中心，要么是宿舍转住宅，要么是超小户型产品，要么是公寓产品，与该拍卖房源都不具有可比性。
而且拍卖房所在的小区湖滨花园正常挂牌价在6.9-7.2万/平之间，对比之下，确实划算了许多。
二、拍卖房的含义及注意事项
原本属于同一小区的房源，拍卖房却比普通二手房便宜许多，为什么？此外，拍卖房从哪来，又有哪些注意事项呢？
1、拍卖房的含义
房地产拍卖是指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。一般拍卖房价格都要比同小区普通房源要便宜。
房地产拍卖中的房地产来源主要有三种：
①因仲裁、司法行为需要变卖的财产
②因信贷纠纷需要
③因社会个人委托
通过买卖方式成交的房屋所有权证明票据是购房发票，通过拍卖方式成交的房屋所有权证明票据是拍卖成交确认书。
2、拍卖房为什么会比一般二手房便宜？
拍卖房地产价格的评估一般比正常市场成交价格偏低的原因有三点：
01、房地产拍卖委托一般都是因债务人无法履行到期债务的清偿，或出于其他较急切的融资需求而被迫拍卖其依法拥有的房地产。
如果是法院委托的抵债标的，拍卖完成将直接影响到执法程序的完结，如拍卖不成，通常会由法院将拍卖标的物折价抵偿债务。
02、一般委托拍卖的房地产，尤其是直接查封开发商拥有的房地产都存在着这样那样的缺陷，且拍卖房地产多为单宗、部分、小规模物业，评估价格偏高势必会影响拍卖成交。
03、买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，买方需要在较短的时间内交付款项，承担的风险较大。
为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投。
3、拍卖房需要哪些费用？
拍卖房的费用主要有2%的拍卖佣金、3%的个税、契税和增值税以及总价2%到3%的融资成本。
根据拍卖公告，可能还要承担原房主逾期滞交的物业费以及所欠的水电费等。
需要注意的是，这些税费是按照拍卖实际成交价缴纳的，不是按照不动产登记中心的核定评估价缴纳。
除此之外，公司产权拍卖房税费则要更加小心。
周争锋律师指出，主要是土地增值税和历年拖欠的房产税和滞纳金。 公司的房产土地增值税必须走核实征收程序，计算公式（过户价-登记价-增值税）X(30%—60%)。
这里面有两层含义，第一，涨幅较大的公司产权房产土地增值税很高，买受人要有心理准备；
第二，因为必须走核定征收程序，过户的时间没有个人产权的房产那么快，核实征收需要一个过程。”
4、竞买拍卖房的注意事项
◈ 拍卖房受限购政策影响，要确认购房资格：
依据广东省高院2013年12月27日《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》的规定，竞买人须具备深圳市的购房资格，不然竞买成功后，没有办法正常的办理过户手续。
◈ 拍卖房能办理银行按揭贷款，但要注意风险：
拍卖房基本要求是一次性付款，没有在要求的期限内一次性支付，则缴纳的保证金就要被扣减拍卖的费用，下次拍卖成交价与本次成交价的价差等费用。
有网友反映，中行、工行、建行可以办理拍卖房按揭贷款。现在也有操作办理按揭贷款的代理公司，需要注意的是，这样的模式随时可能被监管层叫停。
◈ 确保资金没有问题，否则放弃竞拍了保证金不退：
对自身财务状况要有很好的了解，比如房产拍卖成交通常需要一次性付款，即使可以贷款也要将很多成本计算在内，如果贷款一旦无法获得或者贷款延期发放的情况下可能产生的其他问题。
最少要在拍卖之前的7-10天去银行申请贷款，手续办完银行预审批通过后再去参与拍卖。
因为一旦交了保证金准备参与竞拍，那么当时没有进现场，或者竞得后不想购买了，先前交的保证金是不会退回的。
三、拍卖房、法拍房和普通二手房的区别
前段时间，一则“369万拍下房产,交税243万”的新闻将法拍房推上了风口浪尖，楼校长也针对此则新闻科普了法拍房的含义。
不过鉴于大多数人还是没太弄清楚拍卖房、法拍房与普通二手房之间的区别，因此楼校长决定再仔细为大家讲解一番。
1、拍卖房和法拍房的区别
◈ 拍卖房：房地产拍卖指拍卖公司受银行、司法机关等单位或社会个人的委托，向社会公告房地产出售信息，通过竞拍人竞拍的方式使房地产所有权发生转移。
◈ 法拍房：法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。
当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
因此，从含义上来看，拍卖房的范围更加广阔，包含法拍房在内。
2、拍卖房、法拍房与普通二手房的区别
◈ 税费不一样：
法拍房：法拍房让普通购房者望而却步的一个重要原因就是税费高，法拍房买受人要承担买卖双方的税费，故而实际需要付出的税费很高。
普通二手房：3月底，深圳刚出了“三价合一”政策。二手房税费按照成交价、评估价以及网签价来计算。据统计，税费增加一般在40-60%左右。（非普通住宅税费增加更多）
◈ 购买流程不同：
购买拍卖房的主要流程是：
购买普通二手房流程：
◈ 付款与贷款方式不一样：
拍卖房：拍卖前先交保证金，如果竞买成功，一般7~10个工作日以内（以拍卖规定约定的期限为准），必须缴纳全部房款&拍卖佣金，否则房子不仅会被收回，保证金也会被没收。
同时，也因为法拍房成交后必须在法院规定时间内付尾款，正常的二手房贷款流程放款根本来不及，所以必须在有第三方担保的前提下，走提前放款流程。
普通二手房：深圳普通二手房付款时可以首付三成，剩余放款按照正常流程申请银行贷款即可。
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