小區物業管理關係到市民的日常生活。
發揮業主自我管理作用
業委會選舉改“雙過半”為兩輪投票制
截至目前，全市住宅小區3597個，成立業委會1476個，約佔41%。物業服務企業有1933家，採用物業服務企業管理的住宅小區有3511個，約佔97.6%。按照現行規定，要求所有業委會成員都要“雙過半”才能當選，造成了業主大會成立難，業委會成立比例低，物業管理關係中業主方主體缺位。即使成立了業主大會，由於無法取得統一社會信用代碼，無法開設賬戶和管理自有資金，業主大會也難以承擔共同管理責任。現行規定亦缺乏對業主大會、業委會行為監督的可操作性規定。
對此，《條例》降低了業主大會和業委會的成立門檻。由於大部分業主參與熱情不高，業委會委員“雙過半”才能當選的要求較難達到。《條例》調整了業委會委員選舉程序和有效當選的條件，採用兩輪投票的方式，首輪“雙過半”的候選人直接當選，未能選出或足額選出的，採用第二輪投票，按照該輪選舉的得票順序當選，無須獲得“雙過半”，以保證業委會能夠有效成立。
增設業委會及其委員禁止性行為規範
《條例》提高業委會委員任職條件和明確職責邊界。明確近五年內受過刑事處罰或者近三年內因違反治安或物業管理法律法規受到行政處罰的人員不得擔任業委會候選人；增設了業委會及其委員的禁止性行為規範，並增加了相應的處罰條款，彌補了業委會監管空白，如業委會不得阻撓、妨礙業主大會行使職權或拒不執行業主大會決定等，違者將由區主管部門責令限期改正，對相關責任人處以一萬元以上三萬元以下罰款。逾期未改正、情節嚴重的，由街道辦事處組織召開業主大會選舉產生新一屆業委會。
而業主委員會委員、候補委員、監事會成員、執行秘書和財務人員等違反“個人禁止行為”的，包括收受物業服務企業或個人提供的利益或報酬，或擅自使用業主大會、業主委員會印章等，由區主管部門對相關責任人給予警告，對違法所得予以沒收，並處以一萬元以上三萬元以下罰款；給業主共有資金或者財產造成損失的，由相關責任人承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
物業管理可業主自行或委託其他人管理
考慮到《物權法》的規定以及參照其他省市的做法，《條例》還明確物業管理准許“業主自行管理”或“委託其他人管理”，通過業主自主選擇、發揮市場競爭作用，提升物業管理企業的服務水平。
共有部分明晰產權 建立共有資金管理制度
全體業主所有的停車位 業主大會決定使用及收益方式
目前不少物業小區業主共有部分權屬處於模糊狀態。從前期物業服務開始，部分物業服務企業從開發商手中承接並管理物業小區，通過出租車位（車庫）和架空層，經營配套設施和電梯廣告等方式謀取利益，脫離了接受業主委託對物業共有部分進行管理維護的本質，引發業主與物業公司、開發商之間的衝突。
對此，《條例》明晰了共有部分產權歸屬，建立管理使用規則，對物業管理區域及設施進行規定。還建立了停車位（庫）使用、管理制度，分三類進行規範，其中佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，這類車位產權應歸全體業主所有；地下人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
在停車位收益方面，對於全體業主所有的停車位，按照優先滿足業主需要的原則，由業主大會決定使用及收益方式；對於人防工程，明確向全體業主、物業使用人開放使用，並按照“誰受益，誰負責”原則確定維修責任主體；對於通過《土地出讓合同》《房屋買賣合同》明確產權歸屬開發商的停車位（庫），兼顧開發商和業主之間的利益平衡，開發商在進行產權登記，並向全體業主公示租售方案後，再進行租售；對於《條例》實施之前的存量歷史遺留停車位，情況較為複雜，按照“法不溯及既往”的原則，《條例》未予涉及。
備案開設業主共有資金賬戶
《條例》擬解決業主大會開設賬戶的問題。《條例》規定業主大會成立後由住建部門負責備案，取得統一社會信用代碼證書後，業主大會可以憑代碼證到合作銀行開設業主共有資金賬戶，也可以委託物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶。
物業服務企業違法將被重罰
物管擅自處分業主共有物業 最高可被罰20萬元
《條例》明確建設單位、物業服務企業擅自處分依法屬於業主共有物業的，由區主管部門責令恢復原狀或者賠償損失，逾期未改正的，處以五萬元以上二十萬元以下罰款；每月未向業主公開小區車位、車庫使用情況或者公開不實的，或者業主請求查看車位使用情況的，物業服務企業不予以配合的，逾期未改正的，給予警告，並處以五萬元以上二十萬元以下罰款。
而物業服務企業未經業主大會、業主委員會或者街道辦事處書面委託，就業主大會決定事項擅自向業主徵求意見的，或者未設立業主共有資金共管賬戶，或者未按照合同約定公佈業主共有資金共管賬戶收支情況的，逾期未改正的，給予警告，並處以二萬元以上五萬元以下罰款。
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