2008到2018，東莞房地產行業加速發展的十年。從緩慢發展到中途加速再到理性剎車，十年來東莞樓市跌宕起伏，各大房企也於風浪中沉沉浮浮。十年寒暑交替，有的房企站穩了陣腳越做越強，也有的早早落幕退出了舞臺。
群雄逐鹿，幾家歡喜幾家愁。這十年間，東莞房企都經歷了什麼？回首看十年東莞房企成交排行榜，我們或許能找到答案。
2008年：本土房企獨領風騷
2008金融風暴來襲，全國樓市陷入寒冬，東莞樓市也很難獨善其身，雖然國家多次出手調控“救市”，但在不景氣的經濟環境下，觀望情緒依舊蔓延，東莞樓市幾乎陷入停滯狀態，房企的日子自然也不好過。
同年3月，萬科、光大兩家龍頭企業率先在全市掀起“七折降價”，其他樓盤紛紛跟進，東莞樓市的第一波“降價潮”上演。在降價、品牌等因素作用下，光大、萬科搶佔先機，當年銷售總額遠遠領先於其它房企，均與排行第三的新世紀拉開10億以上差距，兩家的年度銷售總額佔全市份額的24.6%。
2008年，東莞樓市還是本土房企獨領風騷，銷售金額前10房企中，僅萬科、中信、正中3家深系房企，分別位列第二、第五、第八名。此外，上榜的還有吸金27.5億穩居榜首的本土房企龍頭光大，新世紀、豐泰、中惠熙元、世紀城、塘盛、宏遠等。
其實不止是前10房企，在當年前20房企中，本土房企也是佔大多數。當年，東莞樓市受金融影響持續低迷，入莞的外來房企也不多，在銷售業績上跑贏的，有土地、人脈資源優勢，且在售樓盤集中於城區、臨深等熱點區域的本土房企。
2009年：外地房企集中入莞
經過2008年的“冷藏”，經過一系列寬鬆貨幣政策和積極的財政措施的刺激，2009年春節過後“樓市小陽春”出現，全國各大中城市房地產市場迅速回暖，東莞樓市也開始升溫。同時，經過一年的修整，東莞房企資金回籠，開始著手拿地佈局。
據瑞峰置業的數據統計，外來房企在2009年的土拍中，以全年9宗商住用地，成交總金額22.16億元的佳績，成為當年東莞土地市場的大贏家，這也是外來房企第一次集中進駐東莞，包括碧桂園、深城投、龍光等。
在新房銷售市場方面，東莞本土房企依然是大贏家，前10房企中外來房企依然只有3席，分別為萬科、中信、佳兆業，合計佔市場總份額的15.1%。與2008年相比，2009年東莞各大房企銷售業績都全線上漲，榜單排名略有變動，正中、塘盛、中惠熙元落榜，聯華、佳兆業、中惠上線。
值得注意的是，2009年，也是東莞本土房企正式將“銷冠”讓位的一年。萬科憑萬科虹溪諾雅、萬科橖樾2盤力壓光大奪得銷冠，全年吸金32.6億，不過與光大差距並不大，約2.9億。
也是這一年起，東莞本土房企陣營略有轉變，有的於競爭中日漸式微，慢慢退出房地產市場；有的依附大品牌，合作共贏，如2008年上榜的塘盛，就在2009年正式與萬科、碧桂園達成戰略聯盟，合作運行的土地面積達150萬平方米。
2010年：外地房企逆襲
2010年政策調控年，國家密集出臺政策遏制炒房，東莞樓市卻因深圳限購意外受益，在深圳客刺激下一路飄紅。
2010年房企排名之爭，萬科、光大的江湖地位依然如故。萬科2010年再續輝煌，以48.74億元蟬聯東莞榜首，光大緊隨其後，也交出了40億答卷，中信也憑豪宅項目中信御園的助力，以35.92億多得季軍。這一年，房企間的業績差距明顯分化，排行前三的房企累計吸金124.76億，佔了31.66%市場份額。
也是在這一年，年度銷售業績前10房企榜單中，外來房企第一次逆襲成功。2009年排行榜中，本土開發商仍佔7席，到了2010年，則只剩下光大、中惠、新世紀3家房企，“四大家族”中的宏遠已在榜單之外，益田、佳兆業、金地、駿豪、碧桂園成功上位，2010年房企排行榜來了一次“大洗牌”。
不僅商品房市場紅紅火火，連土地交易市場也是供需兩旺。數據顯示，2010年開發商拿地的市場比較相對集中，排名1-5名的開發商合計佔據35.62%的市場份額，不過遠低於2009年的51.09%，這主要是由於今年商住用地供應規模加大，並且分散零星所致，但是並不妨礙外來開發商的搶眼表現，前十名當中就有3家來自深圳、廣州、佛山。
2011年：房企寡頭現象初顯
時間來到2011年，全國房地產市場並不平靜，限購政策、新國五條、一房一價等調控政策，令樓市壓力山大。但是東莞得利於深圳限購後購買力外溢和房地產政策支持剛需的影響，樓市依然相對樂觀，房價穩中帶漲。
2011年，萬科繼續領跑東莞市場，以66億的絕對優勢繼續蟬聯東莞銷冠，八盤齊開搶客，全年市場份額高達13.3%，較2010年提高1.3個百分點，連續兩年市場份額提升。從前與萬科“叮噹碼頭”的光大，在2011年則相對低調，新入市的項目僅有景湖榮郡，因此只排名第四。中信、新世紀分別位列亞軍、季軍，二者每年成績都相對穩定，自2008年來一直位列前五名。
從榜單中對比發現，碧桂園的躍升幅度也是很大的，從2010年排名第十到2011年的排名第六。當年大朗碧桂園以“毛坯房4200元/平方米起，非毛坯均價僅5800元/平方米”的旗號開盤，在當時市場的觀望氣氛有增無減的大背景下，一下子成交了1549套，自此被貼上了“價格屠夫”的標籤。
總體來說，2011年東莞房企排行略有變化，整體業績呈上升趨勢。同時，從數據上看，2011年前十名開發商的銷售收入佔當年全市500億元的銷售總額的43 .46%，優勢資源也自然集中它們手中，寡頭現象初顯。
2012年：本地房企面臨邊緣化
2012年，樓市政策環境相對寬鬆，東莞樓市自5月回暖以來，連續7個月打破同期最高紀錄，熱鬧收官。各大房企頻頻推貨，各種促銷以及宣傳力度比往年有所加大，明星營銷不惜成本，“中國好聲音”、香港影視紅星等頻頻出現在東莞各大樓盤，房企間競爭加劇。
2012年，東莞前10房企的業績都有了大幅提升，成交金額均在10億以上，最為亮眼的當屬萬科，以75.49億元的金額連續四年蟬聯銷冠，萬科的勢頭一年比一年強勁，與第二名的中信地產拉開了43.56億元的懸殊差距。萬達、和記黃埔分別以24.33億和22.61億首次上榜。
值得一提的是，2012年，前10房企中，本土房企依然只有3個上榜，分別為光大、豐泰、富盈，並且市場份額嚴重下滑僅存8.92%，而排行榜上外來房企市場份額達34.4%。
在2008年之前，前十中東莞本土房企可佔80%-100%份額，隨著越來越多的一線開發商強勢入莞，東莞本土開發商面臨“邊緣化”的風險。東莞城市價值越來越被得到認可，隨著越來越多的外來房企進駐，品牌開發商在東莞的市場份額也繼續擴大。
2013年：萬科成最大“地主”
2013年是政策環境較為穩定的一年，雖然這一年東莞發佈了“史上最嚴”公積金貸款政策，但在穩定的政策環境和樓市暢銷的雙重利好支撐下，地產大鱷齊聚東莞攻城掠地，開發商拿地推貨熱情高漲，房地產市場供應創歷年新高，本土房企與外來房企的競爭日趨白熱化。
據房掌櫃瞭解，2013年外來房企在莞拿地約132萬㎡，約佔總成交量的45%，與本土房企平分秋色；其中萬科拿地表現突出，成為2013年最大“地主”， 拿下莞城、寮步和虎門的6宗地塊，收地47.12萬㎡。碧桂園也加快進駐步伐，先後拿下常平、黃江和東坑地塊等。而本土房企也積極拿地，光大、宏遠、嘉宏、鼎峰等本地房企皆有地塊收入。
房企銷售排行方面，碧桂園多盤發力，吸金67.95億同比猛漲433%摘下亞軍，奠定了“萬碧之爭”的基礎。不過，萬科依然遙遙領先，以83.69億獨佔10.65%市場份額。雖然，光大、新世紀、富盈、豐泰四大本土房企當年成交也不遜色，但在市場競爭方面已明顯弱於外來房企。
2014年 ：強者恆強定律
2014年，是政策變革、曲折的一年。在掃黃的陰影下，東莞經濟環境比2008年金融危機還要冷淡，大量流失外來人才、居民收入降低、購買力滯緩是樓市冷淡的直接原因。上半年，信貸持續緊縮、房貸折扣等政策全面取消，東莞樓市觀望氣氛濃厚，房地產市場整體弱勢運行，成交陷入谷底，土地成交額也創2010年以來最低。
在此環境下，房企競爭明顯加劇，本土房企面臨更嚴峻挑戰。東莞房企銷售排行榜有所變化，上榜房企基本穩定，品牌房企抗壓能力凸顯，強者恆強定律在排行榜上依然很直觀體現。
受大環境影響，外來房企推貨熱情高於本地房企，前10房企中，本土房企依然佔少數；除了光大、富盈、新世紀外，鼎峰也首次躋身“十強”，奠定了高端物業品牌形象。外來房企中，最出色的依然是萬科，連續6年蟬聯房產市場冠軍，全年吸金89.6億，與居於第二的碧桂園拉開1倍差距不止。
2015年：首個百億房企誕生
2015年是東莞樓市蓬勃發展的一年。貨幣政策寬鬆、央行“雙降”後房貸成本創十年新低，新政，全面二孩政策正式開放等，多種政策利好疊加，營造了史上最寬鬆的購房氛圍，也刺激了一大波“深圳客”湧入東莞輕鬆實現“買房夢”。
2015年於東莞房企而言，是一個狂歡年，“深圳客”所到之處，樓盤銷售所向披靡。在此行情下，有土地、有房源的房企等於成功了一半，不管是外來還是本土一線品牌房企，都賺得“盆滿缽滿”，大多超額完成年度業績任務。
2015年，萬科首破百億大關，以超亞軍46%的極大拉差力壓群雄，除了前三甲（萬科、碧桂園、光大）排位不變外，前10房企中後7名全部易主，金地、置薈星城成功上位，金額同比2014年均翻了好幾倍，強勢晉級。
除了商品房銷售市場競爭激烈外，土地市場的競爭也進入白熱化，資金更為充足的外來一線房企再次奪得土拍主導權，高價地頻頻誕生。“萬碧之爭”也從銷售市場轉移到土地市場，碧桂園豪擲50多億“殺出重圍”，成了東莞名副其實的“地主”，緊隨其後的是萬科，雖然土地數量不及碧桂園，但是均為優質地塊。
2016年：房企業績持續上漲
2016年是東莞樓市冰火兩重天的一年。上半年延續寬鬆政策環境，“深圳客”大幅湧入，肆意投機入市，東莞樓市異常火熱，房價快速飛漲。下半年“限價限貸令”出爐，為火熱的樓市畫下句號，購房者處於觀望、投資退潮，樓市迅速降溫。
不過，受前10月熱銷行情影響，2016年東莞樓市整體成交依然十分可觀，住宅成交量同比下滑一成約為902萬㎡，仍處歷史高位。2016年東莞房價漲幅創歷史最大。2015年之前，東莞房價上漲緩慢，基本在10%以內，2016年房價從2015年的9797元直上13761元，漲幅達40%。
房企排名方面，萬科、碧桂園和光大穩坐前三把交椅，萬科157億元奪得東莞2016年房企銷冠，碧桂園136億元緊隨，進一步縮小與萬科的差距，光大地產77億排行第三，鼎峰也繼2014年首次入圍後，第二次入圍前10房企。前10房企中，除了金地“含金量”同比下滑13%外，其餘房企均不同程度上漲。
從市場份額看，品牌房企寡頭現象依然明顯，前10房企市場佔有率較穩定，2016年市場份額44%，較2015年增加1個百分點。萬科和碧桂園市場比重在上升，各上升1和2個百分點。兩大房企全市比重由2015年的17%上升至2016年的20%。
2017年至今 ：異常網簽下房企排名“有水分”
2017年以來，東莞樓市政策全面收緊，開始進入“限購+限貸+限外+限價+限售”五限時代，“深圳客”止步於東莞樓市，東莞樓市從賣方市場轉為買方市場，在本土需求支撐下，東莞房企逆勢尋求出路。
就整體樓市而言，2017年的東莞樓市供需雙降，據房管局數據顯示，2017年東莞住宅成交566.22萬㎡，同比下滑37%，但房價依然堅挺，全年成交均價16527元/㎡，同比上漲20%。
不過，東莞業內都清楚，這一數據並不能反映真實樓市。2017年樓市競爭加劇，為了搶奪客戶資源，不少房企對那些有資金但社保資格不達標的客戶，都採取了“延時簽約”措施，加上“限籤”等原因，2017年的網籤數據存在嚴重的滯後性。
因此，這一年東莞各大房地產研究機構，都沒有公佈東莞房企年度業績排行榜，各大房企也都在自己心中記賬，曾有業內透露，若統計真實成交數據，2017年東莞前10房企排行榜將有大變動。
不過，可以肯定的是，萬科、碧桂園的“江湖地位”無人能及，尤其是碧桂園。在2017年12月中旬時，合富研究院曾對12月17日以前東莞各大房企網籤情況作了統計，當時數據顯示，碧桂園以275.9億成功超越了萬科，市場份額也提升到了23%，萬碧市場份額合計佔了39%。
“本地虎”不敵“過江龍”
縱看近10年東莞樓市，不難看出，在外來房企衝擊下，本土房企的市場份額正日漸萎縮。尤其是近三年，泰禾、陽光城、融創、時代、招商、新城控股、星河、奧園、世茂等近20家大型品牌房企正式進入東莞市場，另外還不乏富基、銘興、五洲等中小房企進入東莞市場虎口奪食，本土中小房企生存空間被進一步擠壓。
“本地虎”不敵“過江龍”，本土房企大勢已去已成事實。樓市風雲變幻，如今的東莞樓市格局已改。樓市發展的黃金時代早已過去，面對更嚴峻的大環境，如何讓企業走得更遠，這是一個暫時沒有標準答案的命題，需要企業各自去摸索。
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