一、公報案例一：四川省聚豐房地產開發有限責任公司訴達州廣播電視大學合資、合作開發房地產合同糾紛案【案號：（2013）民一終字第18號】
（一）改判理由
1.合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同。
2.一方解除合同既不符合約定解除條件，又不符合法定解除條件的，不適用《合同法》第九十六條和《合同法解釋二》第二十四條關於合同的約定解除和法定解除權利行使方式和期限的規定，不發生解除合同的效力。
3.認定不動產權屬，應以不動產登記簿的記載為依據，政府公告註銷國有土地使用證的行為不能起到改變土地權屬的效力。
（二）一審四川省高級人民法院認為
1.關於合同性質及合同效力應如何認定問題。電大財校與聚豐公司簽訂的《合作開發協議書》符合合資、合作開發房地產合同的法律特徵，合法有效。
2.關於雙方簽訂的《合作開發協議書》是否應當繼續履行，是否能夠繼續履行的問題。電大財校以因政府擬對合作開發的土地重新進行拍賣，無法履行合作協議向聚豐公司發出《解除函》。聚豐公司在《解除函》到達之日起三個月內並未向人民法院確認能否解除合同，根據《合同法解釋二》第二十四條“當事人對合同法第九十六條、第九十九條規定的合同解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿後才提出異議並向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合同或者債務抵銷通知到達之日起三個月以後才向人民法院起訴的，人民法院不予支持”之規定，《解除函》到達聚豐公司時就已發生法律效力，《合作開發協議書》已經解除。況且達州市政府已公告註銷了雙方合同項下土地的《國有土地使用權證》，在法律上或事實上也不能繼續履行合同。因此，合同已經解除，不能繼續履行。
（三）二審最高級人民法院改判認為
1.涉案合同雖然冠以“合作開發協議書”之名，但合同中明確約定電大財校只享有固定開發收益，不承擔開發經營的風險。根據最高人民法院《關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十四條“合作開發房地產合同約定提供土地使用權的當事人不承擔經營風險，只收取固定利益的，應當認定為土地使用權轉讓合同”的規定，《合作開發協議書》性質為土地使用權轉讓合同。一審法院關於合同性質的認定有誤，本院予以糾正。合同並不違反法律、行政法規中的效力性強制性規定，合法有效。
2.電大財校所主張的政府擬對合作開發的土地重新拍賣、無法履行合作協議的解除合同的理由，並非合同約定的可以解除合同的條件，也不屬於《合同法》第九十四條可以行使法定解除權的情形。《合同法》第九十六條和《合同法解釋二》第二十四條關於合同的約定解除和法定解除權利行使方式和期限的規定，不能適用於本案電大財校通知解除合同的情形。電大財校以《解除函》通知聚豐公司解除合同的行為，不發生解除合同的效力。一審判決根據《合同法》第九十六條和合同法解釋二第二十四條的規定認定《合作開發協議書》已經解除，適用法律錯誤，本院予以糾正。
3.不動產權利人的確定，應當以不動產登記簿的記載為依據。達州市人民政府雖然公告註銷了作為涉案土地不動產物權證明的國有土地使用證，但並未註銷土地登記，且至二審訴訟期間，涉案土地的土地登記檔案中載明的權利人仍然是達州市廣播電視大學。這一事實說明，達州市人民政府註銷國有土地使用證的行為，並未改變涉案土地的權屬狀況。且迄今也無證據證明涉案土地已經被依法徵收、徵用的事實。綜上，涉案土地使用權的權屬並未發生變化，電大財校仍然是涉案土地使用權的權利人，《合作開發協議書》的履行不存在法律上的障礙，能夠繼續履行。一審法院認定事實錯誤。
二、北京公達房地產有限責任公司訴北京市祥和三峽房地產開發公司房地產開發合同糾紛案【案號：（2009）民提字第76號】
（一）改判理由
公司法定代表人對外進行民事活動的身份應以工商登記的公示內容為依據，不能以其公司內部工作人員職務變更為由，否認其對外代表行為的效力。一方就同一個項目先後與兩家公司簽訂轉讓協議，屬於違約行為，不能產生合同無效的法律後果。
（二）二審北京市高級人民法院認為
三峽公司在未正式取得革新裡項目開發權的情況下，與公達公司簽訂轉讓協議，雖三峽公司的開發權經有關部門追認批准，但因三峽公司原法定代表人劉玉章在明知其已被停止職務後，仍以該公司法定代表人的身份與公達公司簽訂轉讓革新裡項目協議，系無權代理行為，且其時正值華泰公司與三峽公司為解決履行合作協議產生的糾紛在法院訴訟期間，劉玉章既向一審法院隱瞞實情，又不徵詢合作方華泰公司的意見，侵害了他人利益，故該協議無效。
（三）再審最高級人民法院改判認為
1.劉玉章以法定代表人的身份與公達公司簽訂協議符合企業法人對外進行民事活動的形式要件，並且該協議也加蓋了三峽公司的公章，因此，雙方簽訂的項目轉讓協議應當依法成立並生效。劉玉章在簽訂協議時雖已被其上級單位決定停止職務，但該決定屬三峽公司內部工作調整，劉玉章代表三峽公司對外進行民事活動的身份仍應以工商登記的公示內容為依據。不能以其公司內部工作人員職務變更為由，否認其對外代表行為的效力。
2.三峽公司與華泰公司簽訂項目轉讓協議後又與公達公司簽訂同樣協議的行為屬違約行為，並不能產生本案訟爭協議無效的法律後果。原審法院依此認定公達公司與三峽公司簽訂的項目轉讓協議無效，缺乏法律依據，應予糾正。
三、海南海聯工貿有限公司與海南天河旅業投資有限公司、三亞天闊置業有限公司等合作開發房地產合同糾紛案【案號：（2015）民提字第64號】
（一）改判理由
合作開發房地產關係中，當事人約定一方出地、一方出資並以成立房地產項目公司的方式進行合作開發，項目公司只是合作關係各方履行房地產合作開發協議的載體和平臺，合作各方當事人在項目公司中是否享有股權不影響其在合作開發合同中所應享有的權益。合作各方當事人在合作項目中的權利義務應當按照合作開發房地產協議約定的內容予以確定。
（二）案情簡介
2007年4月23日，海聯公司與天河公司簽訂《合作項目合同書》，約定：海聯公司提供46．5畝建設用地及項目開發權，天河公司提供全部建設資金合作開發房地產項目，雙方同意組成項目公司。但隨後，雙方並未按照《合作項目合同書》的約定成立項目公司，而是借用了早在2006年10月16日即已設立的天闊公司作為合作開發的項目公司。後海聯公司按約提供天闊廣場46.5畝建設用地，而天河公司卻未按約定投入足夠資金，遲遲沒有完成合同約定的拆遷安置工作。天河公司在未告知海聯公司的情況下，將其及關聯方王家金持有天闊公司的76.2%的股權轉讓給麗源公司，海聯公司訴情解除合作協議並要求天闊公司返還土地及項目開發權，一審二審均駁回原告海聯公司訴訟請求，再審改判支持。
（三）二審海南省高級人民法院認為
2.海聯公司實際控制人為邢堅，海聯公司已形骸化，邢堅作為海聯公司的法定代表人，在履行合作開發天闊廣場項目過程中的一系列行為，使海聯公司與其本人之間構成人格混同，邢堅、邢偉系代海聯公司持有天闊公司23.8%股權，該股權即為海聯公司在《合作項目合同書》中享有的23.8%的合同權益
3.關於海聯公司是否有權解除《合作項目合同書》，並要求天闊公司將“天闊廣場”土地及項目開發權、項目建設主體返還並變更為海聯公司的問題。天闊公司設立後，雙方於《合作項目合同書》項下的合同項目權益轉化為項目公司的股權，也即海聯公司於《合作項目合同書》項下的合同權益已經轉化為邢堅、邢偉所持天闊公司的23.8%的股權。當邢堅、邢偉將其代海聯公司所持天闊公司23.8%的股權轉讓給天河公司且並已將46.5畝土地投入了項目公司後，海聯公司在天闊公司已不享有股份，其在《合作項目合同書》中及“天闊廣場”項目上也已無權益，故海聯公司無權主張解除合同並要求天闊公司將土地及項目開發權、項目建設主體返還並變更為海聯公司。
（四）再審最高級人民法院改判認為
1.雖然天闊公司承擔了“天闊廣場”項目的開發建設職能，但天闊公司並非是由海聯公司與天河公司按照《合作項目合同書》約定共同設立的合作開發項目公司，其只是被海聯公司和天河公司為合作開發“天闊廣場”而借用的一個項目公司，從其成立的時間和股東構成也可得到進一步證實。
如何認定天闊公司是海聯公司與天河公司共同設立的項目公司，應當依據《公司法》的規定，而不應僅僅憑藉當事人的自認。根據《公司法》關於有限責任公司設立的規定看，設立有限責任公司應由全體股東指定的代表或者共同委託的代理人向公司登記機關報送登記申請書、公司章程、驗資證明等文件，申請設立登記；股東應當按期足額繳納公司章程中規定的各自認繳的出資額；有限責任公司成立後，應當向股東簽發出資證明書。
2.股東資格的認定是以工商登記和股東名冊進行確認。公司是否已經形骸化，公司與股東之間是否構成人格混同，應嚴格按照法律關於公司法人終止、股東是否濫用權利、是否在財產、業務、人員等多方面出現混同等因素進行判定。海聯公司既沒有向天闊公司繳納註冊資金，更不能成為天闊公司的股東，其所享有的23.8%權益是依據《合作項目合同書》對合作項目“天闊廣場”的利益分配比例，而非天闊公司的股東權。
3.天闊公司作為項目公司，是海聯公司與天河公司為共同履行各自在《合作項目合同書》權利義務的載體，不是涉案合作開發合同的相對方，海聯公司將“天闊廣場”項目開發權及三亞市政府給海聯公司的46.5畝土地投資補償權變更到天闊公司的名下，完成了《合作項目合同書》項下的義務，但該義務並非是向天闊公司的出資，不構成天闊公司法人財產權；另外，海聯公司無論是否為天闊公司的股東，均不影響其在《合作項目合同書》中所享有的收益權。海聯公司對天闊廣場項目所享有的23.8%房地產利益分配權，是依據其與天河公司雙方所簽訂的《合作項目合同書》約定，以三亞市政府補償給其的項目開發權以及46.5畝建設用地使用權投入項目公司，獲取的23.8%房地產利益分配比例；而邢堅、邢偉是以出資238萬元取得天闊公司的23.8%股權，不是同一法律關係，邢堅、邢偉將其所持的天闊公司23.8%的股權轉讓給天河公司是天闊公司股東之間產生的股權轉讓法律關係，與海聯公司在《合作項目合同書》中所享有的23.8%房地產利益分配權比例沒有關係，不能以海聯公司在天闊公司不享有股權，就認定其退出了天闊廣場項目。
（本文作者系遼寧同格律師事務所律師）
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