引言：考慮在美國投資房產的朋友在購房前，會優先考慮自己的國籍身份和與之相匹配的美國買房貸款政策。在美國，無論你是否擁有綠卡，或是否擁有美國國籍，我們都可以在美國通過現金全款買房。問題的關鍵在於，不同身份在美國貸款買房時是否會有差異？持有綠卡的中國人貸款買房時有哪些注意點？綠卡居民申請貸款買房時通常需要準備哪些材料？本次文章我們將就此展開討論。
① 持有綠卡的中國人在美國貸款買房，通常有哪幾種情況？
綠卡是指在美國有永久居留的權利，通常是第一代移民。按照持有綠卡的中國人買房，通常有幾種情況，第一種，由H1B獲得簽證，持有綠卡，這類型的中國人，通常是income都會較高，所以貸款對於他們來說並不難，準備好頭款，直接去美國大型銀行出貸款預批信，就行；第二種，親屬或其它途徑獲得綠卡，這些人群的收入特徵大多是報稅不高，美國大型銀行較難出貸，他們大多會找華資銀行或一些金融貸款機構進行出貸（做不核查收入貸款）；第三種，新移民，第一年沒有信用紀錄和納稅記錄，所以如果想買房，也只能找華資銀行或一些金融貸款機構進行出貸（即不核查收入的貸款）。
② 持有美國綠卡的居民，在貸款買房時有沒有政策優惠？
答案顯然是肯定的。在美國，持有綠卡的人和美國公民擁有相似的貸款政策。
貸款方面來說，擁有美國“綠卡”的人而且有美國當地收入確實會比外國人身份購房更具優勢，持有綠卡會使他們更快申請出貸款。他們房貸利率通常在4%上下，而無綠卡的華人一般會以投資作為購房目的，因此華人（無美國綠卡）可以申請到的貸款利率會比持有綠卡的美國公民上浮1%左右。
首付款方面，國內首付一般在三成以上，而美國房市行情不同，因此首付款比例也不同。如果你持有美國綠卡，你需要支付的首付款可能會低至房價的20%。假如你沒有美國綠卡，你可能就需要繳納較高比例的首付金額，通常是40%-50%。
目前市場上，美國賣房的人比較青睞現金買家，如果是貸款買家在出價（下Offer）前，賣方經紀人通常需要買方經紀人提供買家的貸款預批信，如果首付準備不充足，是不能進行出價的。
③ 綠卡居民申請買房貸款需要準備什麼？
擁有永久權的外國居民（綠卡居民）最常用的貸款類型是FHA和傳統貸款，貸款人只需要為這些貸款提供一些額外的文件 - 主要是核實美國的合法居留權。
擁有美國綠卡的外國居民可以享受的待遇和美國公民相似，申請房屋貸款的資格認定過程也相同。
因此，永久居民外國人只需要提供移民和歸化服務的居住證明。
那麼，我們又該用什麼資料向貸款人進行證明呢？
● 永久居民外僑居留證和/或由INS簽發的綠卡和社保賬號。
● 現行有效且蓋章的護照已被批准為I-551的證據。
● I-94A表格，說明該人被給予避難和/或庇護。
● 其他法律文件，由INS提供，說明借款人永久居民身份的有效性。
④ 具美國永久居留權的外國居民成功申請美國常規房屋貸款的三個最重要參數是：
●居留期限：
如上所述，居民身份對貸款人來說至關重要。必須持有綠卡或工作簽證至少三年，作為居留證明。沒有綠卡或長期簽證的人可以尋求國外抵押貸款，這種抵押貸款廣泛用於向銀行和個人貸款人提供貸款給外國遊客購買度假屋或出租物業。（沒有合法居留簽證的借款人可以選擇外國人貸款，在美國熱點城市，許多華資銀行都為這類型客戶提供外國人貸款服務。）
●收入證明：
至少過去兩年必須有持續穩定的收入證明，通常貸款人希望看到你至少持續三年的記錄。此外，向貸款機構顯示流動資產和賬戶餘額也很重要，以證明您支付預付款和其他費用的能力。如果您的所有資產和賬戶都在海外，那麼您可以
選擇第三方來獲取您的賬單並將付款存根翻譯成英文。除此之外，貸方本身可以利用網絡，以當前的轉換率將外國資產和收入轉換為美元，方便之後的貸款審批。當所有證明資料都齊全的情況下，貸款人通常還希望從借款人有至少兩年的美國納稅申報表。
假如你沒有任何工作的經歷，但是又想在美國買房子，這種情況下可以諮詢貸款經紀人，由他們協助您去進行貸款。
●信用評分：
外國人借款面臨的一個挑戰就是缺乏信貸數據。積累足夠的信用記錄可能需要幾年時間，才可能有一個好的分數。即使您沒有足夠的美國信用記錄來獲得抵押貸款資格，您也可以在最短的12個月內獲得至少擁有最低交易額度的信用報告。
交易線只是一個信用卡賬戶，例如信用卡，汽車貸款或個人信貸額度。在某些情況下，它可能來自帳戶歷史記錄，如水，電，手機和有線電視。您需要兩到三個帳戶的信用記錄，至少12個月才能生成信用報告和信用評分。出於這個原因，剛剛獲得綠卡的居民通常需要在申請住房貸款之前至少等待一年。
每個銀行的最低信用評分標準不同，你需要根據自己的實際情況，提出申請。現在有很多華資銀行對新移民購房相對友好，詳細可以諮詢當地的華資銀行或貸款經紀人。
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