很多乡亲来信说:以前大多市区上班,如今近郊商务区、科创园的地铁站却人头攒动……
莫非这就是逆袭?本厅今天来捅破这层纸。
商务区
徐家汇
2035的城市中心徐家汇,自然是吸引白领最多的人群,每天租金约达9.5元/平。
染鹅,徐家汇租金连续五年停滞不前。除了港汇、美罗、腾飞等甲级写字楼外,林立的大厦出现众多皮包公司。
徐家汇上班,不再高大上。
其实,徐家汇困境也是市区商办的一个缩影。陆家嘴遍地城/农商行办事处,去年wework签约恒隆国金,更被业界惊呼大写的flop。
徐家汇急需脱胎换骨。徐汇滨江53.37万平的商办供应量箭在弦上,再不改变,徐家汇的空置率会越来越高。
大虹桥
徐家汇或者市区商办的没落,映衬出近郊的崛起。2016年每天租金3.5元/平的大虹桥,如今飙升到7.5元/平附近。
反差为何如此强烈?原因很多:近郊通地铁了,楼是新造的,成本相对低廉……
但这一切在师爷眼里都不是关键。真正的核心,在于移动互联网的空间改变。
移动互联网出世,好地段的“蹭流量”效应越来越小。相反,个体都能成为品牌,城市空间得到平权,导致租金差愈发接近。
而P2P的相继倒闭、皮包代理公司难以为生,这些主力的流失造成市区老办公楼迅速没落。
莘庄
多年以来,产融失调是莘庄的心病。说莘庄是睡城、潮汐城,毫不为过。
不过,政府准备补齐短板。怡丰城开业,天荟建设如火如荼,莘庄南北的商业设施成功布局。
未来,莘庄商务区计划建设186万平米。中大型企业是招商目标,目前已入驻去玩吗、东方监理、韩国惠人等公司。
而且,“莘庄”的概念会得到延伸。北连七宝,南拓颛桥,东牵梅陇,在“大莘庄”上班不是梦想,但乡亲们还得再等几年。
科创园
漕河泾
上海最老牌的园区。虽然一度被张江超越,但漕河泾的追赶态势不容小觑。
不同于商务区,这里几乎没有隔断出租,起租门槛为整层起。每天租金约4.5元/平。
便利的交通、大体量的面积(二期部分上幕墙),漕河泾的产业虹吸效应明显。9号线拥挤,很大程度是漕河泾上下站的人群。
区别商办主流的金融业,漕河泾多为制造业。而电子科技的兴起,也让码农愈发占据漕河泾园区。
紫竹
作为后起之秀,紫竹起点很高,但交通不便的硬伤非常明显。
紫竹上班的人群,多半是乘企业班车。15号线2020年通车,期间老闵行的乡亲还要忍受无地铁之苦。
说紫竹起点高,是园区的企业有因特尔、可口可乐等500强。北抱交大、华师大,南望黄浦江,紫竹的地缘优势也很明显。
为啥要说到大学?21世纪最贵的是人才嘛!应勇市长去年调研交大,就呼吁学生毕业来紫竹就业。
新兴产业园
G60科创走廊
打造科创中心的上海,对科学园的定位也有精准规划。
漕河泾发展成熟适合研发,但成果需要在实验室转化。转化的地方,聚集在松江G60科创走廊。
G60本是条高速,但因通往浙江的地缘优势,近来被政府挖掘。
出口加工、智慧物流、人工智能……G60产业集聚效应正慢慢显现。这里和紫竹一样,上班族要坐班车,交通、商业的短板还需补上。
东方美谷
远郊园区招商,往往走特色化路线。所谓特色化,就是招特定产业。
奉贤就如此,政府极力打造的东方美谷,聚焦高端化妆品产业。都知道化妆品的利润高,但因产研需较大空间,不少园区饮恨放手。
奉贤敢吃螃蟹,除了常见的财税补贴外,还出台一项创新政策。
新政允许进口的化妆品备案后直接销售。此前,进口货都要过层层审批才能卖。奉贤的做法,加速了国外化妆品引进的周期。
产业、地铁都是一个园区成熟的基本要素。奉贤还有待加强,而且也有规划:5号线奉贤段将设东方美谷站,邻近不远会有万达广场。
张江金山园
这一轮新建的园区,都讲究联动作用。G60辐射嘉兴,张江金山园辐射平湖。
金山发展的局限太大。早年石化卫星城有声有色,但重工业落寞后,金山多年难有起色。
究其原因,在于位置偏远。染鹅,承接制造业的生产环节,联动邻近的平湖是好选择。
工业园的上班族就近置业、安家。毕竟新城的教育、医疗资源不逊色任何郊区,产城融合再合适不过。
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