案情介紹:
2016年12月30日何某資金週轉困難, 向同學吳某借款100萬元, 借期一年, 從2016年12月30日至2017年12月30日止, 月利息1%,同時約定如吳某到期能履行債務, 何某自願以兩套房產抵債,何某提供了兩套房作抵押, 並在房產登記機關做了他項權登記, 記載了債務履行期限. 借款到期何某無力償還借款本息, 吳某多次催收無果, 2018年3月16日便向調委會申請調解. 要何某償付借款本息.
調解經過:
調委會受理後, 指派法律水平較高又正派的調解員主持此案調解. 調解員在徵詢何某同意調委會調解的前提下, 開展調解工作. 為了搞淸雙方爭議的癥結, 調解員分別向雙方瞭解情況, 最後歸納兩點: 一是何某認為債務履行期限已過, 由吳某向法院起訴拍賣抵押的房產實現債權. 二是吳某不願走起訴拍賣程序, 要何某直接將抵押房產過戶到他的名下. 針對這兩個問題, 2018年3月20日調解員請何某與吳某來調解室調解, 首先從調解員當事人雙方同學友情深厚入手,勸雙方多想對方的好. 遇到困難同學幫忙應心誠感激, 而不應產生矛盾. 調解員見雙方心情平息後, 乘熱打鐵, 向雙方釋明法律, 以及解決糾紛的成本及效率. 讓何某知道什麼是債務履行期限及訴訟拍賣房產的程序及成本? 讓吳某懂得抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的法律規定及風險, 並舉出案例. 此時雙方感受到調解員是為他們好. 何某當場向吳某道歉, 並表示三天之內籌足100萬元及利息歸還吳某. 吳某馬上說老同學, 你在本月28日歸還100萬元本金及14萬元利息就行了, 三月份28天的利息就算了. 當即雙方達成了調解協議書, 於2018年3月28日何某歸還了吳某借款本金100萬元及利息14萬元. 此案圓滿調解成功.
調解結果:
經過調解員耐心細緻的調解,2018年3月20日何某與吳某達成了調解協議書, 2018年3月28日何某歸還吳某借款本金100萬元及利息14萬元. 此款何某按調解協議書約定已兌現.
調解體會:
調解工作必須掌握糾紛焦點及當事人之間的關係, 才能設計調解方案. 本案調解員在徵詢雙方同意調委會調解的前提下, 搞淸了雙方爭議的癥結, 一是何某認為債務履行期限已過, 由吳某向法院起訴拍賣抵押的房產實現債權. 二是吳某不願走起訴拍賣程序, 要何某直接將抵押房產過戶到他的名下. 調解員不是急於對當事人宣講法律, 而是通過舊情呼喚法, 讓雙方回憶同學友情, 當雙方從爭得面紅耳赤到心平氣和時, 調解員話鋒轉入宣講法律.這樣當事人雙方才感受調解員的良苦用心, 一起劍拔駑張的糾紛在調解員耐心, 細心, 有理有節中化解.
在這要說明的是調解員不是急於對當事人宣講法律, 而是運用舊情呼喚法, 讓雙方回憶同學友情呢? 這是調解員調查瞭解何某與吳某十多年同學關係情況後而決定的調解方法. 如果先對何某與吳某當事人宣講法律, 怕不能有效便捷地解決紛爭, 甚至加劇雙方矛盾. 事實證明調解員的方法是正確的.
再來淡一談債務履行期限及抵押房產直接過戶的法律問題.
關於債務履行期限問題.債務履行期限是指當事人交付標的和支付價款或償還債務的日期。也就是依據當時人約定，債權人要債求務人履行的請求權發生的時間。履行期限,指債務人履行債務和債權人接受履行的時間。履行期限既可以表現為期日,如於某月某日交付付標的，也可以表現為一段期間，如到本月底之前交付付標的，則該期間的末尾具有確定期限的意義。履行期限的確定有約定和法定兩種。合同中對履行期限有約定的，依其約定。何某房產登記上記載債務履行期限, 說明不動產物權設定了抵押. 依據《中華人民共和國擔保法》第三十九條 抵押合同應當包括以下內容：（一）被擔保的主債權種類、數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；（四）抵押擔保的範圍；（五）當事人認為需要約定的其他事項。抵押合同不完全具備前款規定內容的，可以補正。第四十條訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。《中華人民共和國物權法》第一百七十六條被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任後，有權向債務人追償。對於物權法與擔保法上述條款之間衝突的適用問題，在我國物權法第一百七十八條作出明文規定：擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。如債務人在記載的債務履行期限未償還債務, 債權人則可依據約定和法律規定訴諸法律拍賣抵押物實現債權. 債務履行期限是一項重要條款，當事人必須寫明具體的履行起止日期，避免因履行期限不明確而產生糾紛。倘若當事人沒有約定履行期限，只能按照法律法規及司法解釋相關規定處理。
關於抵押房產直接過戶問題. 這是人們很容易產生誤解的問題, 不少認為約定了債務人到期不履行債務, 債權人可直接要債務人從抵押的不動產實現債權, 吳某就是這樣想的. 其實這是不正確的. 我國《物權法》第一百八十五條規定設立抵押權，當事人應當採取書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；（四）擔保的範圍。第一百八十六條抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。由此可見, 吳某要何某直接將抵押房產過戶到他的名下是法律不允許, 也是存在風險的.
法律鏈接:
《中華人民共和國擔保法》第三十九條抵押合同應當包括以下內容：
（一）被擔保的主債權種類、數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權權屬或者使用權權屬；
（四）抵押擔保的範圍；
（五）當事人認為需要約定的其他事項。抵押合同不完全具備前款規定內容的，可以補正。
第四十條訂立抵押合同時，抵押權人和抵押人在合同中不得約定在債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉移為債權人所有。
《中華人民共和國物權法》第一百八十五條設立抵押權，當事人應當採取書面形式訂立抵押合同。
抵押合同一般包括下列條款：
（一）被擔保債權的種類和數額；
（二）債務人履行債務的期限；
（三）抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬；
（四）擔保的範圍。
第一百八十六條抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。
第一百七十六條被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，債權人應當按照約定實現債權；沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現債權；第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任後，有權向債務人追償。
第一百七十八條擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。
《中華人民共和國人民調解法》第三條人民調解委員會調解民間糾紛，應當遵循下列原則：
（一）在當事人自願、平等的基礎上進行調解；
（二）不違背法律、法規和國家政策；
（三）尊重當事人的權利，不得因調解而阻止當事人依法通過仲裁、行政、司法等途徑維護自己的權利。
第四條人民調解委員會調解民間糾紛，不收取任何費用。
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