据不完全统计，中国现有“古村落”5000个左右，历史文化村镇和乡土建筑遗产之多、地域分布之广，世界罕见。
而这些古村落也成为文化旅游地产中最吸引投资者的“资源”。
据了解，在国内的文化产业投资基金中，古镇古村多被视为独立的“部分”。事实上，随着地产界与旅游业界进入到新型城镇化建设的潮流中，旅游和新型城镇化建设的结合在一定程度上解决了政府一直头疼与无奈的问题，那就是“高耗能、高污染、高投入以及低效能”为特征的粗放型城镇化道路。
田野之上的林寨古村落
目前在国内旅游界，文旅古镇正成为热门的发展方向之一。由于政治、经济、文化和产业的各方诉求，文旅古镇开发还将持续升温。文旅古镇建设热潮会不会引发新一轮的产能过剩?文旅古镇究竟应该怎样搞才能成功落地?
一般来说，文旅古镇在旅游吸引方面有三个维度：第一，文化吸引，包括人文历史、民间传说、特色艺术等；第二，商业吸引，包括特色业态、文化艺术体验业态等；第三，景观吸引，包括建筑形态、自然景观、人文艺术景观等。
那么，文旅古镇的商业与城市商业体在本质上有哪些区别？古镇招商哪些方面是反城市商业体的？二者在客流动线、业态形态与结构等方面有那些异同？
一、城市商业体的本质是“零售”，古镇商业的本质是“体验”
城市商业体大约经历了小作坊、百货商店、连锁商店、SHOPPINGMALL四个阶段，现今由于电子商务的普及，又进入迭代与调整的迷茫期。各大知名城市商业体施展浑身解数，增强休闲、娱乐、体验等元素，使用所谓的“情景模式化”、“IP客流导入”、“重构城城市生活”、“精神社区”、“场景化营销”等手段，但是其归根结底还是“购物空间”，其核心本质没有变化，那就是“卖”，即“零售”。
二、城市商业体的消费动线要简洁通透，古镇商业的客流动线要含蓄委婉
城市商业体内部的店铺，追求可见性、可达性。在设计上，动线上追求“直”，通道要有合适的宽度，视野通透性要强，这样就能保证消费者能够第一时间看到自己想要去的店铺，少走“弯路”。
顾客在城市商业体中的“位置感”是一个重要的元素，不易找到位置感的购物中心是不受顾客欢迎的。在设计时要求动线简单而秩序感强，从而提高顾客的位置感。如果顾客在购物中心中无法确立自己的位置，就会迷失方向，而需要花费更多的时间找到自己想要去的商铺，同时，很多商铺也减少了被逛的机会。
古镇因为有“游”的功能要素，店铺需要游客自己去“发现”，在动线设计中讲求的是“能弯不直”。如果游客进入古镇，所有元素一览无余，尽收眼底，游意将大减，古镇索然无味。
古镇在道路形态上要尽量做到“能窄不宽”。因为游客是来“游”和“玩”的，购买的目的性相对弱一些。在店铺门口人流量稳定的前提下，提高游客的到店率就尤为重要。在规划设计上，店铺的亲近性是重要因素。因此游客动线的道路不能太宽，一般不能超过6米；店铺门口最好没有台阶；沿街的门最好是敞开的等等，都需要着重考虑。目的就是要让店门口通过的游客，能够最接近店面，最方便进入店铺。
对于古镇来说，不怕游客逛不到，而怕游客逛不够。在动线设计上要含蓄委婉，尽量的拉长游客在古镇内的游览时间，才能增进消费，提高人均消费的频次与额度。这些是反城市商业体的。
三、城市商业体与古镇商业的业态形态与结构不同
城市商业体的业态以“主力店+名品商业”为主体结构。主力店通常表现为院线影院、著名商超等，名品商业通常是国际国内著名商业品牌，国际奢侈品、快时尚、著名餐饮等。城市商业体的特点是时尚化、国际化和高品质化。由于餐饮业态的承租能力不强，一般的商业体都会把餐饮比例控制在30%以内，适度的铺排金银、钻石等租金承受力高的业态。
古镇商业的业态是以街区型的特色商铺为核心，业态构成主要是特色住宿+特色餐饮+旅游商品+休闲娱乐。业态特点是有特色，地缘性强，属地标签特征明显。
以成都宽窄巷子为例，根据互联网的公开数据，其业态配比以餐饮、酒吧咖啡、茶馆为主，而购物类业态相对较少。
对于一些处于城市核心区的古镇，或许其业态更靠近城市商业体。但是根据传统零售商业惯用的城市商业中心＞社区商业中心＞零售商场＞交通枢纽的商业中心＞景区商业的选铺逻辑，景区不是零售商业的理想选址地点，景区类型的古镇也不例外。由此也可以从侧面显示出，文旅古镇和城市商业体的业态构成是有区别的。
以上三点，只是从商业的维度，以宏观视角对古镇商业和城市商业体的区别做了简单的比较和梳理。从目前的行业发展形势来看，二者有逐步靠拢，相互学习的趋势，之间的界限在逐步淡化，甚至某些单体的个案，有突破本文论述的可能性，但毕竟不是普遍规律。城市商业体由于天生的城市化特征，在短期内难以改变“购物空间”的本质，古镇与之相比较，就业态而言，更多的是通过服务来实现特色化的游客“体验”。
如果城市商业体追求的是“高、大、上”，那么古镇商业追求的就是“古、奇、异”。前者是阳春白雪的“美”，后者是下里巴人的“趣”。本文的现实意义在于劝告古城的开发者和投资决策者，不要在乎古城商业招商的高大上，而要在意古城商业的特色，古城商业与城市商业体是有区别的。一般来说，古镇商业追求高大上，将是一个既浪费人力、物力、财力，又不讨好的举措。
丽江古城导览图
丽江古城导览图
北京东方新天地动线设计图
北京东方新天地动线设计图
平远梅畲古村落商业街设计（王明光 设计手稿）
下面，我们由五个层面剖析文旅古镇。
灵魂——文化核心
独特的文化精神核心是文旅古镇的灵魂，是文旅古镇核心吸引力的根源，是在万千个小镇中安身立命之本。值得注意的是，文化之魂并不是文化资源的简单罗列，要在对未来市场有一定的预见的基础上，对文化资源进行有效的搜集、处理、分析、提炼，才能抓准项目所在地的文化之魂。如上两例，镜泊小镇的文化之魂并不清晰可能是导致其目前经营惨淡的原因之一，试想以边境雪国为文化之魂可是否可以幻化出更多的浪漫和魅力?相比之下，灵山小镇·拈花湾，以禅为魂，这个文化之魂上与灵山大佛、梵宫等系列胜景一脉相承，下至一树一木一石的景观营造都与禅之魂相呼应，宗教文化贯穿上下对小镇的成功起到了关键作用。所以，务必提高对文化分析的重视程度和水平，并在小镇后续的工作中全面贯彻精准定位的文化之魂这一纲要。如果足够幸运，梳理的过程中，会产生情理之中的故事线即IP，从而做到负责任创新。
骨骼——产业支撑
旅游古镇与产业紧密结合是它与其它类型景区最大的不同之处。把强有力支撑文旅小镇的本地特色产业比做骨骼再合适不过。小镇筹措之前，一般都已经拥有一些资源，有的地区可以说骨骼清奇，天然禀赋异常，结合旅游达到引爆经济大发展的盛况。但这样的天赋导致的成功并不能够在任意项目上简单复制。所以，要客观对待产业资源，盲目追求不切实际的大发展高定位可能会起到拔苗助长的反作用。相比之下，突出特色，稳健寻求可以与旅游结合的增长点，可以更好的发挥旅游的带动作用。也可借助旅游发展，优化调整产业结构配比。
血肉——项目体系
具体的旅游项目体系、产品体系设计好比填充血肉，是工作的另一个重点。首先应该紧扣文化之魂来确定核心旅游产品、引爆旅游产品是什么。所谓相由心生，这一部分内容需要与文化之魂相契合，否则会魂不附体。其次，体系应饱满丰富，与小镇能级相协调，这样才能给游客以连贯的体验，产品的好坏决定了是否会产生二次消费。但切记看到市场上流行什么就都统统塞进文旅小镇。什么都设计就是什么都没设计。最后，需要用足够分量和数量的亮点来支撑。检验项目亮点的标准就是能不能通过这个项目吸引大量目标游客。
服饰——风貌细节
服饰代表建筑风貌、景观营造等外在给人的印象。衣着妆容得体,可以更好的提升小镇魅力，有时也会成为吸引游客的最直接因素。在规划定位初期，应结合市场分析对服饰妆容进行定位。如古镇的日常整体风貌是什么样子的?古镇的晚装——夜景是什么样子的?古镇重大节庆是什么样子的?古镇何时小换装何时大换装——翻修与改造?同时，整体品质感体现在对细节的处理力度上，这个力度运用到何种程度，在策划初期应该也有定位。灵山小镇·拈花湾整体风貌充满禅意，细节质感丰富，也是其成功的重要原因之一。
邻居——竞合市场
在一个旅游古镇的辐射范围内，大家通常拥有类似自然资源，很容易几个邻居长得太像，那么即便做出再有吸引力的产品，也会失去特色，无法吸引大量客源。因此，前期市场的竞合关系研究分析同样至关重要。
通过剖析了文旅小镇的五个层面和案例，我们发现一个具有吸引力、具有生命力的文旅古镇应该是特色突出的、鲜活而自成一体的。在前期策划环节，把握好这几个层面会更靠近精准的整体定位。
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【文旅古镇的开发尴尬：不急功近利不行】
文旅古镇的开发已经到了急功近利的时期，无论是哪个投资商，看中自然风光的古镇无非两点，一是地上，一个是地下。
在8月11日的云南文博会中国国际文化旅游投资洽谈会上，关于文旅古镇、古镇古村落的专题备受地产商的关注。
据不完全统计，中国现有“古村落”5000个左右，历史文化村镇和乡土建筑遗产之多、地域分布之广，世界罕见。
而这些古村落也成为文化旅游地产中最吸引投资者的“资源”。
事实上，随着地产界与旅游业界进入到新型城镇化建设的潮流中，旅游和新型城镇化建设的结合在一定程度上解决了政府一直头疼与无奈的问题，那就是“高耗能、高污染、高投入以及低效能”为特征的粗放型城镇化道路。
不可否认旅游和人文因素加入城镇化建设进程中确实有促进作用，但是否达到理想效果还有待时间检验。
如此大环境下，该公司只搬迁了一条街，就花了9个亿，而许多矛盾在后续的工作中短时间内都很难消除。
上述两位负责人均表示，文旅古村落的收益率很低，“虽然目前没有一个准确的数字，但作为投资者的确非常艰难。原来的地产开发式的商铺经营已遇瓶颈，整个一条街都是酒吧、卖牛肉的，已开始让各方感到厌倦与反感。”
这种模式最终还是一个房地产模式，也就是街区开发越好，租金越高，老住户越少。
“中央政府是希望保护开发好老街区，所以挂保护牌，但地方政府是要收税的，企业是讲回报的，在这样的大环境下，就大拆大建，你挂越多，拆腾挪就越多。可以想象，当老住户一个月的租金达到3万时，他为何还住在老街区？”上述负责人表示。
与此同时，一些国家的政府是鼓励个人修缮自己的老房子，如此全额抵扣个税，这也使得有历史的老房子保存完好。
“但国内没有好的资金筹措来源，没有好的配套资质，政府也始终放不开手脚。”知情人士认为。
这样的模式使得目前国内的一些文旅小镇成为“空镇”。
而核心问题是解决投资者回报的问题。王瑛认为：“如果将自然资源的品牌做好了，游客量才上得来，同时，将景区内的商业业态做减法，景区外的业态做加法，这样在不破坏生态资源人文环境的情况下，通过外围商业业态的配套措施，实现企业投资的回报。”
除此之外，一些景区还是要解决过于依赖门票收入的单一商业模式问题。“现在通过我们的服务把其他资源捆绑起来，依托现金流，给金融部门更大的信心，通过贷款解决我们配套服务的问题。”
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