文\潘永堂
人類對於宏大敘事永遠有著無可救藥的痴迷。體現到房地產行業上，便是動輒喜歡定義“時代”。譬如，最近幾年大行其道的“白銀時代”、“存量房時代”等等。
既然我們都不能免俗，至少要在表達上力求準確。所有人都想弄清楚的終極問題是：
當下的中國樓市，到底處於什麼時代？
作為年銷售額超過3000億的龍頭房企，保利在最新發布的行業白皮書裡給出了這樣的答案：
1、我們正處於“行業總量峰值時代”，是規模的“高位區間”，但並非“頂點/拐點”。“拐點論”“白銀時代”等說法可能對行業發展的理解過於悲觀了。
2、要辨證看待存量時代，並非所有城市都能夠最終進入存量時代。
對於第一點，昨天有文章專門討論了，我就暫時不參與了。今天重點說說第二點，我們真的進入存量房時代了嗎？
01
還是先拿國際經驗說事。
當一個國家的住房自有率超過65%、人均GDP突破8000美元、戶均住房套數大於1時，由增量開發主導的新房市場趨於穩定和成熟，則宣告著基於二手房流通和房屋資產管理的存量時代將逐步來臨。
具體到中國來看：
1、數據顯示，2016年全國二手房交易規模佔到住房交易總額的比例達到41%，一線城市二手房交易額已達新房的2.1倍，其中，北京和上海的二手房成交金額分別是總交易額的74%、72%。
2、而根據第六次人口普查數據測算，我國住房存量已經達到戶均1套，這就是說我們離存量時代越來越近，而房地產的下半場也將是存量房的市場。
然而，我們現在是否就能夠下結論，中國樓市已經進入了存量房時代？
答案是不能。
02
被很多人選擇性忽略的事實是，現階段國內進入實質性存量時代的城市寥寥可數。
先上保利白皮書的結論：
由於各城市房地產所處的發展階段不同，進入存量時代的時點也將存在差異，更重要的是，並非所有城市都能夠最終進入存量時代。
為什麼這麼認為？
保利白皮書給出的理由是：存量時代崛起的首要條件在於增量市場的供求缺口矛盾，也就是可開發資源約束下的新房供給不足與需求持續增長之間的矛盾。
換句話說，供需矛盾是城市房地產發展由增量向存量市場轉變的核心內在驅動力。
你可以發現，已經或正在進入存量時代的這些城市，無一例外都是購房需求持續旺盛，而新房供應受土地開發強度等因素限制。
我以深圳為例，分析給你看。
1、深圳的購房需求有多強烈？
深圳實際管理的2000多萬人口中，80%通過租賃居住。
2、他們為什麼不買房呢？
截至1月底，深圳全市商品住宅庫存面積僅有290.1萬平方米、29389套，環比下降了14.3%。
3、深圳的房子都去哪了？
深圳住宅房源供應2015年達到峰值6萬多套後一路減少，2016年38321套，2017年33707套，供應與成交均創下10年來新低。
2017年深圳共有99個項目獲得預售許可證，共計61196套房源入市，但其中商業的項目就接近一半。
4、為什麼不多建點新房？
沒地！深圳2017年僅推出4宗自持租賃住房用地，2018年排出的第1宗宅地還附加了“5年限售”的條件。
上述現狀導致的結果就是：
2017年深圳二手商品房成交73830套，雖然成交量同比2016年下滑三成多，但仍然是新房成交量的2.4倍！
根據上面的分析，我們可以下結論說，深圳確確實實進入了存量時代。
03
那麼其他城市呢？
數據顯示，2017年有24城二手房交易超越新房，較2016年明顯增加，其中包含成都、石家莊等二線，常州、中山、無錫等三線城市。
難道這些城市都進入了存量時代？
非也！
保利白皮書給出的結論是，特殊市場環境造就的這些城市“二手>新房”，很可能僅僅是一種階段性發展現象，原因更多是一二手市場面臨的行業調控強度差異導致。這些城市新房與二手之間的實質性規模顛覆，仍有待時間的檢驗。
以成都為例，2015年新房成交量大於二手房，2016年略低於二手房，絲毫看不出進入存量時代的跡象。
但到了2017，年成都針對新房市場開展了限購、限預售等等調控，導致新房成交腰斬。而未收到調控波及的二手房市場，成交降幅僅為25%，第一次出現了二手房成交量遠大於一手房的情況。
這讓很多人興奮不已，成都也進入了存量時代！
但是你要知道，一旦調控撒手，新房成交量上漲，結論可能就大不相同了。
因此，不要隨便說“存量時代”，你以為的存量時代，可能是假的！
04
那麼，如何準確的說明和理解“存量房時代”這幾個字，保利白皮書的幾個觀點可以給你參考：
京滬深廈是典型的存量時代城市，二手房/新房交易量比值雖有波動，但已連續多年遠高於100%，存量房交易已成為絕對的主導，這已是不可逆的發展結果。
廣州、南京等部分城市，近年存量房市場確有加速發展趨勢，但新房交易仍然舉足輕重，現階段並不足以判定為已進入實質性的存量時代。
至於其他大多數弱二線、三四線城市，存量時代在當下更是無從談起。
最後告訴你一個秘密，一般人我不告訴他。判斷一個城市是否進入存量時代，除了看成交數據，還有一個更為直觀的依據。
根據保利白皮書的研究，對於已經進入存量時代的城市來說，最典型的特徵便是是身處其中的開發商開始謀求發展模式的轉變。
率先進入存量時代的城市，開發商銷售業績必然遭遇增長瓶頸，發展模式亦隨之而變，品牌房企在北京、上海、深圳、廈門等地已開始轉變發展策略，主要有兩大方向：
1、外拓周邊市場
2、疊加延伸服務及拓展地產子領域新業務。
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