5月31日，中國房地產TOP10研究組在北京隆重發布了2018中國房地產上市公司TOP10研究成果，對中國房地產上市公司的未來發展趨勢進行研判，發掘成長質量佳、投資價值大的優秀房地產上市公司，為投資者提供科學全面的投資參考依據。
2017年，在“房住不炒”的總基調下，全國房地產市場整體價格趨穩，但成交規模再創新高，房地產上市公司緊抓市場機遇，整體實現“增收又增利”，但因規模效應、運營效率、管控水平等方面的差異，房地產上市公司在盈利能力、財富創造力和財務穩健性等方面分化加劇；2018年以來，行業延續上一年調控收緊態勢，行業資金面不斷收緊，房地產上市公司競爭將更加激烈，投資者必須認清潛藏在內的真相，理性選擇未來投資機會，從而防範投資風險。
經營狀況： 總資產均值增長超三成，掀起規模競賽浪潮
✦ 規模競賽推動總資產增長超三層
2014-2017年滬深及大陸在港上市房地產公司總資產均值及增長率
2017年，全國房地產市場成交規模再創歷史新高，優秀的房地產上市公司掀起一輪規模競賽浪潮，普遍實現了業績的大幅增長，總資產隨之快速提升。2017年滬深及大陸在港上市房地產公司總資產均值為1038.98億元，同比增長32.52%，滬深及大陸在港上市房地產公司總資產均值分別達到760.68億元、1627.69億元，同比增長26.24%、39.38%。
存貨、貨幣資金、股權投資以及投資性房地產的增長成為總資產提升的主要動力。在大好的市場成交行情下，滬深及大陸在港上市房地產公司提高拿地規模、促進銷售回款、加大合作投資力度、加碼投資性房地產，存貨均值分別同比增長27.71%、43.82%，貨幣資金分別增長25.78%、17.24%，權益性投資分別增長45.18%、37.88%，投資性房地產分別增長13.77%和15.40%。
✦ 總資產規模集中度加速提升，“大者恆大”效應不斷強化
2017年房地產上市公司總資產分陣營變化情況
房地產上市公司總資產規模的集中度也在加速提升，“二八法則”凸顯，內部呈現出明顯的斷層：2017年，44家房地產上市公司的總資產規模超千億，總資產合計佔比79.53%，行業“大者恆大”的效應不斷強化。
盈利能力： 增收又增利態勢延續，兩極分化進一步加劇
✦ 增收又增利，業績分化持續
房地產上市公司整體實現“增收又增利”：2017年，滬深、大陸在港上市房地產公司營業收入均值分別為167.37億元、328.09億元，同比增長8.11%和27.64%；淨利潤均值分別達到21.00億元、51.94億元，分別同比增長25.34%、52.27%。
2017年房地產上市公司不同銷售額陣營的淨利潤及核心利潤均值變化情況
從不同銷售額陣營房地產上市公司的盈利表現來看，各陣營淨利潤、核心淨利潤增長率基本呈現逐級遞減趨勢：銷售額千億及以上陣營的房地產上市公司憑藉較高的成本管控能力，為淨利潤的提高騰挪出更大空間，3000億以上、1000-3000億陣營的淨利潤增長率均值達到62.33%、72.95%，核心淨利潤增長率均值分別為58.54%、67.15%，大而愈強的趨勢愈加明顯。
✦ 整體盈利水平增強，運營效率有所降低
2014-2017年滬深及大陸在港上市房地產公司存貨週轉率與總資產週轉率均值
房地產上市公司的盈利質量進一步提升，優秀房地產上市公司仍通過強化成本管控實現了淨利潤率的提升：2017年，滬深、大陸在港上市房地產公司淨利潤率均值分別為15.55%、19.20%；淨資產收益率均值分別達到9.64%和11.05%；三項費用率均值分別為13.13%、15.74%。
在政策加碼、銷售受抑的同時，房地產上市公司大力補倉，導致週轉速度整體呈下降趨勢：2017年，滬深上市房地產公司總資產週轉率、存貨週轉率均值分別為0.23、0.31，均較去年下降0.01；大陸在港上市房地產公司的總資產週轉率、存貨週轉率均值分別為0.20、0.36，較去年分別下降0.01和0.02。
財務穩健性： 負債水平處於近年高位，需謹防資金流動性風險
✦ 負債水平處於近年高位，短期償債能力有所提升
2014-2017年滬深及大陸在港上市房地產公司資產負債率與有效負債率
房地產上市公司負債水平保持高位運行：2017年，滬深及大陸在港上市房地產公司資產負債率均值分別為79.03%、78.23%，同比增長1.85、2.65個百分點。剔除預收賬款後，滬深及大陸在港上市房地產公司的有效負債率均值為55.85%、60.73%，同比增長0.21、1.25個百分點，整體實際債務水平在可控區間之內。
受益於充裕的銷售回款，房地產上市公司的貨幣資金實現同比增長：2017年，滬深及大陸在港上市房地產公司貨幣資金與短期及一年到期借款的比值均值為2.01、2.34，分別同比上升0.02、0.42；滬深、大陸在港上市房地產公司速動比率分別為0.82、0.71，同比上升0.05、0.02，短期內償債能力略有提升。
✦ 強投資下資金面趨緊，多維度確保資金安全
2015-2017年滬深及大陸在港上市房地產公司現金流淨額均值
規模擴張期的房地產上市公司呈現出高漲的投融資熱情：2017年滬深及大陸在港上市房地產公司現金及現金等價物淨增加額為18.20億元，同比下降8.61%；大陸在港上市房地產公司現金及現金等價物淨增加額為67.87億元，同比上升16.01%。
2018年以來，房地產銷售、融資壓力持續趨緊，優秀房地產上市公司已經意識到資金面的重要性：一方面整體放緩拓儲速度、加快銷售回款，確保經營性現金流的良性循環；另一方面，積極把握海內外債券融資機遇，加大籌資活動力度，2018年1-4月房地產上市公司信用債和海外發展規模分別為743.20億元、995.97億元。
股東回報： 價值創造能力不斷增強，股東回報水平提高
✦ 資產收益不斷增長，經營回報水平明顯提升
2014-2017年滬深及大陸在港上市房地產公司每股收益均值
2017年，房地產上市公司經營能力與資本利用效率整體提升，每股收益大幅增長。滬深及大陸在港上市房地產公司每股收益均值分別為0.55元和0.87元。
✦ 經濟增加值（EVA）實現大幅增長，價值創造能力不斷提升
2016-2017年滬深及大陸在港上市房地產公司EVA、NOPAT與資本成本均值
2017年，滬深及大陸在港上市房地產公司EVA均值分別為8.07億元和4.45億元，同比增長96.35%和51.88%，財富創造能力不斷提升。
✦ 不斷提升股息、分紅，股東回報水平持續提高
2014-2017年滬深及大陸在港上市房地產公司股息率均值
房地產上市公司股東回報意識大幅增強，不斷提高股息率和分紅比例回贈股東，使投資者獲得穩定收益。2017年滬深上市房地產公司股息率均值提升至1.22%，較2016年提升0.44個百分點；大陸在港上市房地產公司股息率較2016年則下降0.46個百分點，但因股價大幅提升，實質上股東回報水平還是優於2016年。
市值管理： 行業估值迎來價值迴歸，系統管理助推價值最大化
✦ 業績驅動總市值增長，投資向內在價值迴歸
2017年，在融資渠道全面收緊的情況下，資本市場表現和市值規模在房地產上市公司化解融資難題中起著至關重要的作用，長期來看地產與金融的深度融合是必然趨勢。因此，市值管理的重要性逐步凸顯，房地產上市公司加強市值管理的意願和能力不斷增強。
2014-2017年滬深及大陸在港上市房地產公司平均市值及其增長率
2017年房地產上市公司實現規模和盈利的雙增長，良好的業績表現傳導至資本市場：2017年末，滬深和大陸在港上市房地產公司平均市值分別為218.99億元、308.32億元。
2017年房地產上市公司主營業務收入與市值情況
從不同主營業務收入規模下的市值表現來看，符合資本市場投資偏好的房地產上市公司主要呈現出如下特徵：（1）2017年強者愈強的頭部效應在資本市場持續發酵，價值投資理念深入人心，龍頭股崛起。（2）在資金面從緊、限購限價不放鬆的背景下，業績增長穩定、盈利能力強、穩健性高且信用等級高等基本面良好的企業，對於股市波動的防禦性高，更易獲得資本市場青睞。（3）在房地產行業細分領域具有獨特的商業模式的房地產上市公司，擁有高護城河，其市值也高於同等規模企業。
投資價值： 價值迴歸轉向價值重估，關注業績高、佈局優、政策紅利個股
✦ 房地產板塊估值有所修復，但仍具提升空間
2017-2018年一季度房地產板塊與大盤變化情況
地產板塊估值有所修復，仍有增長空間。A股房地產板塊2017年以來與大盤波動走勢基本吻合，但整體弱於大盤；港股市場房地產板塊2017年與大盤走勢更趨緊密，整體強於大盤。2017年滬深上市房地產公司市盈率均值由上年的23.64下降至17.85，大陸在港上市房地產公司的市盈率均值則由4.43上升至7.13；同期，滬深上市房地產公司市銷率均值由1.29降至1.18，大陸在港上市房地產公司市銷率均值由1.39上升至1.54，估值有所修復。
✦ 價值待重估，高業績、優佈局和享受政策紅利的房地產上市公司更受青睞
A股市場處在震盪市，監管層加強管理，房地產行業也進入增速換擋的轉型期，資本市場對房地產行業投資價值的評估和投資標的選擇，將更為強調估值和業績匹配度，價值投資正在迴歸。2018年，龍頭上市房地產公司集中度提升及業績確定性增長帶來的估值提升行情將是房地產行業投資的主線：
2018年一季度部分房地產上市公司銷售額及股價變化情況
行業龍頭拿地優勢、流動性趨緊下的多元融資優勢和品牌高溢價優勢凸顯，將迎來價值重估機遇：如2017年，碧桂園、恆大、融創股價漲幅為243.18%、457.97%和401.55%；萬科、保利年末收盤價分別上漲51.14%、54.81%；2018年一季度，碧桂園、萬科一季度銷售額分別達到1879.7億元、1542.6億元，一季度股價漲幅分別為8.46%、7.18%，在大漲大落的一季度市場中表現出較好的穩健性，未來大型房地產上市公司的估值仍將進一步提升。
能夠實現高週轉的房地產上市公司業績增長更快、盈利能力更強，高週轉的公司將進入業績快速提升通道：如藍光發展、新城控股、龍光地產、旭輝的2017年總資產週轉率分別為0.29、0.28、0.28、0.27，均遠高於兩市房地產上市公司總資產週轉率均值，未來業績的快速提升也將在資本市場得到體現。
受益於區域協調發展戰略、新型城鎮化發展格局和城市群發展的個股
把握區域化發展機遇且土儲優質的房地產上市公司易獲高估值：
（1）聚焦城市群發展且擁有優質土儲的房地產上市公司具有高成長性，長三角、珠三角、京津冀、成渝、長江中游五大城市群因其具有經濟發展潛力和人口集聚優勢，部分房地產上市公司在相關區域擁有豐富土儲和市場份額優勢，業績高成長性且有望將成長性轉化為業績增長確定性，如新城控股、龍光地產、藍光發展；
（2）擁有特色產業和周邊資源集聚效應且處於城市化快速發展階段的中西部區域中心城市存在增量空間，中西部區域中心城市的本地龍頭將擁有較好成長空間，如建業、雲南城投等；
（3）一帶一路、上海自貿區、雄安新區、粵港澳大灣區、海南自貿區等區域概念板塊經過短期炒作後趨於理性，在相關區域市場擁有市場領先地位的房地產上市公司具有一定的投資價值，如招商蛇口、首創置業、首開股份。
部分房地產上市公司把握美好生活發展主線，積極挖掘存量市場空間，培育業務增長新動能，成為資本市場的亮點：
（1）積極把握存量市場的房地產上市公司將在未來市場競爭中獲得先發優勢，如萬科、龍湖、保利、旭輝等企業拓展把長租公寓業務；受益於ABS、REITs等加快推進，擁有優質存量資產的中糧地產、金融街、世茂股份、中國國貿將獲得關注；
（3）配合國家產業升級政策，在產業地產領域培育核心競爭力的房地產上市公司，將擁有較高護城河。招商蛇口、華夏幸福等結合自身核心優勢探索產城運營模式，產業導入和聯動開發優勢明顯，值得資本市場關注。
2018中國房地產上市公司TOP10研究結果
通過系統研究和客觀評價，研究組發掘了行業內綜合實力強、最具財富創造能力及投資價值、財務穩健的房地產上市公司，形成“中國房地產上市公司TOP10”研究成果，引領房地產行業投資的良性循環和健康發展，為投資者提供科學全面的投資參考依據。
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