央行最新發布的數據顯示，一月份我國人民幣貸款總額達2.9萬億，這個數據創下了有史以來的歷史最高值。
一月份貨幣供應量M1和M2同比漲幅高達15%和8.6%，環比漲幅為3.2%和0.4%。
許多不明真相的網友驚呼：央媽又開始放水了，房價又要上漲了。
筆者深入分析後發現，大家不要被表面的現象迷惑，事情的真相是央行還在持續推進金融去槓桿，繼續收緊流動性，未來房價還將繼續下行。
房地產市場資金全面收緊 房價還將繼續下行
筆者觀察發現，去年12月新增貸款僅為5800多億元，大幅低於市場預期，主要原因為年末為滿足相關監管要求，金融機構主動壓縮信貸增量所致。到了今年年初，去年底被積壓的貸款需求可以釋放了，這才有了一月份2.9萬億貸款的歷史峰值。
分析一月份的貸款結構，中長期貸款佔比73%，較上月大幅下降16.3%。在中長期貸款中，居民戶中長期貸款佔比31%，較上月大幅下降近30%，逆轉了2017年初以來的整體提高趨勢。
在中長期貸款中，非金融企業和居民戶貸款分別為1.33萬億元和5910億元，分別較去年同期減少1900億元和383億元。
筆者對以上數據的解讀是：2018年1月份居民中長期貸款佔比大幅下降，而非金融企業中長期貸款佔比提高，說明對房地產市場的信貸控制得到強化，首先表現為對房地產企業貸款的控制，尤其是對委託貸款和信託貸款的管控。其次體現在對居民加槓桿行為的限制，居民中長期貸款佔比開始出現明顯下降。
銀行對房地產開發企業限制貸款，對居民加槓桿買房進行限制。銀行同時還嚴控銀行資金通過表外渠道尤其是信託貸款渠道進入房地產市場，整個房地產市場資金全面收緊。
房地產企業的苦日子來了，居民貸款買房也更難了。
至於未來的房價走勢，筆者研究發現，根據居民中長期貸款與房地產價格指數的歷史關係，前者大概領先後者1-3個季度。 目前居民中長期貸款增速已經連續數月下降，預示未來房地產價格指數將繼續下行。
未來央行不會放鬆貨幣政策
有的網友會問，現在央行不放水，那未來央行是否會放水，從而使房地產市場出現類似於2016年的大漲呢？
筆者認為，根據十九大報告和中央經濟工作會議的精神，防範化解重大風險是今年三大戰役之首，在外圍市場經濟繼續復甦，貨幣金融環境收緊的背景下，2018年國內經濟下行壓力將有所增加，但仍趨於穩健，預計全年增長6.6%左右，為降槓桿和防風險提供了較好的時間窗口。
筆者預計央行將繼續抓住時機點，繼續落實中央守住不發生系統性金融風險底線的精神。
所以不難預計，在2017年金融去槓桿取得明顯成效的基礎上，至少上半年央行不太可能重新放鬆流動性，而是維持流動性中性偏緊。預計央行將繼續強化金融監管，防止資金流入房地產市場和金融機構加槓桿，繼續去槓桿進程。
至於一月份M1和M2的上漲，筆者認為是屬於暫時和特殊的現象。
今年一月M1增速的反彈主要是因為去年春節在一月份，企業在節前減少活期存款，去年一月M1大幅減少1.4萬億，今年春節在二月份，因而一月尚未出現這種效應。
今年一月的M2出現小幅上漲，筆者認為，在金融監管高壓下，未來M2增速仍將維持低位。
北京多個小區房價跌幅超過20%
我們再來看一下在金融去槓槓背景下，房地產市場的實際表現如何？
以筆者所在的北京市二手房市場為例。
鏈家的數據表明，2017年北京市二手房市場交易量腰斬，僅相當於2016年的一半。
多個小區2017年成交平均單價較2016年跌幅超過20%，超過10%的小區則更多。
成交總價上，總價300萬元-500萬元的一居室和兩居室仍是市場成交主力，而這些房源中也有多數是通過換房才達成交易的。
進入2018年，北京市二手房價繼續下跌，一月份二手房成交均價較上個月下降2%，北京市二手房價迄今已經連跌8個月。
目前北京二手房市場的整體熱度依然不高，房價下跌預期較強，購房者佔據交易主動權，議價意願更強，相應的業主端則報價更理性，甚至願意主動降價，所以“穩中有降”仍是未來北京二手房價的大趨勢。
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