第三節
對於二手房購買者而言，若想買到稱心如意的二手房，首先要解決的問題就是如何獲取二手房的房源資訊。房源是交易的前提和基礎，充足的房源資訊不僅可為購房者提供較大的選擇空間及餘地，還可節省購房者的時間，減少其付出的精力。
一、房源信息獲取途徑
通常來講，二手房房源信息可通過以下兩種渠道獲取。
(一)自己尋找
對於時間充裕的購房者而言，最好自己先通過以下渠道收集二手房房源的相關信息。
1.網絡信息
隨著互聯網的發展，從網上獲取信息正在成為人們獲取信息的主要方式。常見的網站有以下幾種。
（1）政府類網站。通過此類網站，市民可以瞭解房產市場政策、法律法規、土地管理政策、開發商信息、產品和交易信息等。
(2)專業房產信息網站。此類網站房源數據豐富，信息量大，可方便查詢從別墅到商鋪、從租賃到買賣等各類二手房信息系列信息，功能強大而實用。
(3)房地產開發商網站。此類網站數量較多，主要進行企業品牌宣傳、樓盤推廣、售後服務、物業管理等內容的介紹。這類網站一般使用比較方便，購買者可以搜索到開發商在建、在售、已售等樓盤的信息。
(4)房地產中介公司網站。一般中介公司都建有自己的房產網站，提供房源查詢功能，部分網站還能提供在線交易功能，侷限性是隻提供自己公司的房源。
網上找房子的優勢就是快捷、便利，如果滿意則可直接與售房者聯繫。但同時也不要忽略以下應注意的問題：
√ 信息的真實性；
√查看最近的房源信息；
√口碑好的中介公司和房產開發公司的信息更可靠；
√房地產商品的“可流通和不可移動性”使得人們可以通過網絡找房子，但只能是找信息，離不開“網下看房子”和“網下交易”。
2.各種傳播媒體廣告
(1)廣告形式。常見的房屋廣告形式有以下幾種。
①報刊雜誌廣告。報刊雜誌是目前房源發佈的主渠道，作為一種信息發佈方式，它因信息覆蓋面廣、傳遞容量大而被廣泛採用。除了樓盤特色、景觀環境、區域交通等，購買者通過廣告還可以獲悉房屋的地理位置、銷售價格、開盤日期、房產類型、推出套數、聯繫方式等。
②戶外廣告。包括路牌、燈箱、車體、牆體、引導旗等。這些廣告更著眼於樓盤、開發商品牌宣傳，一般不會包括價格、房型等銷售信息。
③樓書及宣傳單。售樓處一般有介紹房型、規劃佈局、樓盤賣點的宣傳單，中介公司有時也在街上散發“薄紙片”。一些中高檔樓盤還會印製一些質量考究、編纂精美、裝潢精緻的樓書，一般只發給目標客戶。
④電視廣告。作為一種立體傳播方式，電視廣告信息直觀、受眾面廣，但成本較高。它為消費者提供了常用的獲得房源信息的渠道。通過看廣告，購買者可以認識賣方、把握市場行情、瞭解房屋種類以及判斷房子是否滿足自己的要求。
(2)廣告陷阱。購買者在查看廣告時，還得注意規避以下陷阱。
廣告陷阱 常見表現形式 真相 應對策略
價格陷阱 價格陷阱“最低價”、“起價”、“均價”看上去很優惠 1.只有極少幾套位置、戶型有缺陷的房子低價出售，以其價格作為“最低價”、“起價”
2.“均價”聽上去很優惠，可實際去購買時，基本都是“均價”以上價格的房子，銷售人員會告訴購房者“均價”以下的都賣完了 有很多城市已實行網上籤約、網上公示制度，可先去政府相關部門網站查詢真實信息
位置陷阱 距離市中心或CBD很近，與綠地毗鄰，軌道交通，乘車方便 1.以直代曲，以點代面，扭曲距離，給人錯覺，讓人以為地段極佳
2.只標大道，不畫小巷，給人錯覺，讓人以為交通極佳
3.以理論時間為考量，實際經常交通堵塞
4.標榜為某區域高尚地段，實際是鄰近區域 1.注意圖上細節，對照標準地圖，睜大眼睛看仔細
2.眼見為實，實地考察一番
3.上下班高峰時段體驗各種交通工具
文字圖片
陷阱 廣告圖片美輪美奐，綠地開闊，景色宜人；文字描述如詩如畫
1.圖片有可能是電腦合成或經過精心繪製的，即便實景拍攝，也已經過加工
2.文字描述華而不實，空洞無物
3.“園林”可能不過指的是幾棵樹，“景觀”有景卻不能觀或只有少數樓層才可以觀，“天然河”有可能還是臭水溝，“與××毗鄰”，說不定要步行10分鐘以上
1.實地考察，眼見為實
2.調查開發商信譽，重視開發商資質
3.籤合同時多留心，將廣告所稱內容列為附加條款
其他陷阱 綠地陷阱：誇大綠化率 實際綠化達不到廣告宣傳水平，後期開發“吃”前期綠地 實地考察，合同落實
容積率陷阱：標榜超大棟距 由於樓層高，實際容積率過高，棟間距不足 抽空到工地考察，參照樓層綜合考慮
付款方式促銷陷阱：買房送車、送幾日遊等 “羊毛出在羊身上”，高獎勵意味著高價格 記住：賠本的生意是沒有人做的
物業陷阱：標榜國際化的物業管理 實際國際物業公司只是管理顧問，真正的物業管理公司另有其人，而且大都為水平一般的本地物業公司參考類似案例，考察商家信譽 參考類似案例，考察商家信譽。
3.場拍賣
(1)市場拍賣的房屋主要有兩種類型。
①拍賣房。遭到法院查封而被拍賣的房子，其拍價一般低於市場價10%～20%，如果機會把握得當，可以低價位買到好房子。
②典當房。被典當或抵押到期沒有贖回而被拍賣的房子，拍價一般也低於市場價。
(2)市場拍賣的一般流程如下所示。
①收集拍賣信息：通過法院拍賣公告，銀行、典當行、擔保公司等金融機構的拍賣廣告和債權人通過報紙等媒體發佈的拍賣廣告等收集拍賣信息。
②實地調查研究：儘管多數拍賣物業是不能進房查看的，但是仍然建議讀者實地調查一番。主要調查的內容有：房屋年限、建築物質量、同類物業（同一幢樓、同一樓層相同或相似房屋）使用狀況，周邊環境以及其他需要考慮的問題。
③參與投標競價：投標前需要填寫投標書和繳納保證金。
④公告競標結果：公佈競標結果，未中標者領回保證金。
⑤辦理產權轉移。
4.友介紹
購房者把想買房的信息告訴自己身邊的親戚、朋友或同事，發動眾人的力量幫自己留意。這類信息通常真實可靠，但數量相對較少。
5.區廣告
留意社區公告欄中張貼的求購廣告或社區內欲出售房屋窗戶或門上張貼的出售信息。
6.地產交易會
各地經常會舉辦房地產交易會，在房地產交易會上通常會開闢二手房專區。可通過查看網絡或多留意報刊雜誌等渠道獲得房展會信息。
通過房展會找房的優勢：
√ 信息資料詳實可靠；
√可作充分的比較和選擇。由於參展單位多，可以比較不同的房型和價格，還可以比較不同開發商的質量和水平；
√可以當場簽約或簽訂意向書，省時省力效率高。
通過房展會找房的劣勢：
√舉辦次數有限，有時間限制，容易錯過。
(二)委託中介公司
現代人工作繁忙，花時間自己親自尋找房源不太現實，所以最好是通過房地產中介公司獲取房源信息。
通過中介公司買房子通常有以下幾個步驟。
1.紹購房需求
告訴中介公司自己的購房需求，如房屋種類、房型、面積、心理價位、大致區域、期望入住時間等等。
2.到反饋信息
購房者一般會現場得到信息反饋。中介人員會給購買者推薦合適的房子，提供較為詳細的資料並進行講解。
3.看房
找到較為合適的房子後，中介人員會陪同購買者到現場看房。
4.易斡旋
由於中介為交易雙方提供有償服務，所以在交易過程中中介會盡可能斡旋，直至交易達成。購房者一定要掌握主動權，不能隨便遷就。請記住，是自己在買房而不是中介在買房。
5.助簽約
談妥成交價格，商定交易條件後，會辦理較為繁瑣的相關手續，這一點對於沒買過房子的人來說很必要。
6.房善後
直至完成交房，中介服務方告一段落。不過，在入住期間，一旦發現問題（發生在交房前，且合同中沒有提到），購買者仍然可以找中介協助解決問題。
(三)兩種渠道的對比
對於二手房購買者而言，最好比較一下以上兩種渠道的優劣勢，以便根據自身實際情況為自己選擇合適的渠道。具體內容如下表所示。
房源尋找渠道優劣對比表
方式 優勢 劣勢
自己
尋找 1.省錢，不需要繳中介費；
2.自己辦理，不要擔心上當 1.由於相關知識瞭解不多，很容易忽略一些細節，產生一系列的糾紛甚至是經濟損失
2.需要太多時間，付款安全性得不到保障
3.若為按揭買房，辦理手續較為繁雜
委託
中介 1.快速、安全、省心
2.好的中介公司能對買賣雙方的交易安全起到十分重要的保障作用
中介公司良莠不齊，如果委託不正規的中介公司很可能會使委託方受到損失
二、信息收集應注意事項
由於市場環境的不完善，二手房交易中的風險在收集房源信息階段就存在了，為防範各種風險，需要注意以下幾點。
(一)杜絕虛假信息，識破黑中介
絕大多數房源信息是通過各種媒體廣告發布，信息量大、更新快，但虛假成分大，因此要注意鑑別信息的真假，以免受騙上當。
總的說來，房源信息的可信度通常是正規媒體大於非正規媒體，報紙大於網絡。因此，購房者應選擇可信度高的信息發佈平臺收集房源信息，不要輕易相信街頭散發的簡易傳單、小廣告等信息。購房者應先了解下面幾點，以便從廣告中發現問題。
1房地產中介公司發佈房地產經紀廣告，應在廣告中載明機構名稱、資質證書號碼。沒有資質證書號碼的，需要查詢它是否具備二手房買賣經紀業務代理資格。
2如果中介公司發佈收購房屋的廣告，則此為違反規定的行為。目前國家政策明文規定，禁止房地產中介公司私自購買房屋加價後出售給買房人(即所謂的吞吐業務)。
3一些非正規中介公司經常打一槍換一個地方，以逃避法律責任。二手房購買者如果打算委託哪家房地產中介公司，可在之前連續幾周買同一份報紙，比較這家公司每次打出的公司名稱、地址、電話等是否有變化。如果經常變化，則最好不要選擇這樣的公司。
4有些房地產中介公司為了吸引消費者，往往在廣告中發佈一些非常有吸引力的房源，而且只要你仔細觀察，就會發現該信息往往重複出現。購房者要想辨別真偽，則可打電話到該公司，指定要買廣告中某套房子，如果公司人員回覆這幾套房子都沒有了並推薦另外的房子，或稱要買廣告中的房子需另交費等，甚至在電話中保證該房源沒問題，讓你到公司門店登記、詳談，但見面後又以種種說辭向你推薦其他的房子等，這樣的公司發佈的基本是虛假廣告。
5謹慎對待掛著某某集團字樣的中介公司。這些公司可能是獨立的公司，與該集團只是掛靠關係，藉此虛張聲勢。一旦出事，該集團根本不負法律責任，受害者無法從它們那裡得到任何賠償。
小提示
如果通過中介公司獲取房源，在與中介公司簽訂中介合同時，應要求中介公司書面保證房源信息的真實性，同時應約定房源信息虛假時的糾紛處理方式。
(二)發佈求購信息時注意保護自己
二手房購買者在尋找房源時，往往也會發布求購信息。此時，一定要注意保護自己的個人信息以免被別有用心之人利用。最為常見的是受不良中介滋擾，更嚴重的是會遭遇精心設計的賣房騙局。
在一家外資公司任職的王小姐，去年年底購買了一套二手房。可從今年年初起，任小姐便不斷接到一些號碼陌生的電話，電話內容如出一轍：“王小姐您好，我是某某房產中介公司的業務員。請問，您購買的房子打算出售嗎？”或“我們這有套非常符合您需求的房子，您有時間來看一下麼？”特別是在剛入住前後一段時間，中介公司打來的電話特別多，最多時一天居然接到10多個。
“我曾經在電話裡質問過幾家中介公司，如何知道我的姓名、聯繫電話，他們大都支支吾吾，不肯正面回答。有一家中介公司解釋說，是從公司客戶資料庫中找到我的個人信息的。可我連這家中介公司的名字都沒有聽說過，怎麼就莫名其妙地成了他們的客戶呢？”
原因就在於王小姐去年購房時公佈了自己的個人信息，而此信息很快被好多中介公司從不同渠道獲悉，從而為自己帶來了意想不到的麻煩。王小姐的遭遇並非偶然。在眾多小區的業主BBS上，中介公司的電話騷擾已成為業主們抱怨的焦點話題。
因此，購房者若想發佈求購信息，一定要注意選擇可信度高、能保密的信息發佈平臺。
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一、買房目標的確定
確定買房目標是購房的前提。要根據自己的收入、支出等實際情況來確定適合自己的樓盤，不要一買房就要買三室兩廳，做到一步到位。其實能滿足基本的居住需求就好，要培養理性、有梯度的消費觀念，避免出現不必要的額外負擔。
二、買房首付款的積累
買房首付款的積累是購房的關鍵。首先初定一個購房計劃，比如畢業後5年內存多少錢以支付首付款，然後為了實現自己這個目標，合理地分配一下自己的收入。每月固定留出一部分資金來，制訂出一個定期定額的存款計劃。此外，對於剛步入社會的年輕人來說，也可先向父母借首付款，日後陸續返還，以縮短積累時間和降低潛在的漲價成本。
三、買房常識的學習
房屋交易因為涉及的金額巨大，所以在購房前應學習瞭解一些地產基礎知識。在一些發達國家，有成熟和專業的房屋經紀人可以為個人購房者提供專業的諮詢和服務，法律法規和操作程序也比較規範，個人買房已經有了一套比較成熟的模式，過程也比較簡便輕鬆。但是，目前國內的房地產市場還沒有培養出這種專業的針對個人購房者的房屋經紀人。因此，買房前自己學習一些房地產基礎知識是必需的。
四、買房範圍的篩選
購房要量力而行。年輕人比較適合選擇面積小、首付少、總價低的樓盤，比如市中心的二手小房子或是新開盤的小戶型。二手小房子的優勢是交通便利、配套成熟、價格相對較優惠；此外，由於年輕人的工作流動性還相當大，所以如果在一個交通便利的地方購房，即使將來工作變換，出行還能依舊方便。新開盤的小戶型的優勢是戶型更合理、居住舒適度較高、未來投資回報率相對較高。
五、出行時間成本的考慮
購房前還應考慮出行的時間成本。不難發現，我們現在穿越城市的時間成本和交通成本正變得越來越昂貴。如果每天花費2小時在交通上，一年就有約一個月的時間待在車裡。如果把這每天花掉的兩個小時集中起來，連續不斷地坐一個月車，或不眠不休地開一個月車，就能體會其數量的可觀了。反之，如果把這些時間花在工作或其他方面，則能創造更多的效益。如果再將時限放寬到50年，時間成本的價值就顯得更驚人了。
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