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媒体说，此举为“房改”20年之后的重大调整。其中，保障型住房比例不低于60%的举措引起广泛关注。

首先，我先做一个总量和结构分析。170万套，2018年开始，到2035年，总计18年，年均接近10万套。

而这两年，深圳年常住人口增速都在五六十万。

当然，部分群体，有些对居住的要求没那么高，比如还有的通过宿舍、城中村、自己租房包括群租等解决。但即便如此，如果未来深圳人口增速维持这个速度，显然，这个供应计划，从总量上说，可能还是显得有些紧巴。

而未来，深圳，商品房未来仅占4成。也就是说，只有70万套左右的商品房供应，年均不到4万套。

深圳有多少实际需求，不需要杠杆游戏列举数字，以前我们分析过。而中国人，总是希望要买个房子的。

从这个角度说，如果不发生金融危机、经济动荡，意味着深圳商品房未来将成为稀缺资源。而稀缺的东西，一定贵。所以，可以说，深圳房价进入天价时代。

2016年时，我就曾撰文预测，深圳房价长期看将香港化——一个字，就是贵。普通中产，要靠工薪买房，未来会越来越难，甚至需要不止一代人的努力。

但是就业在这里，深圳的各项条件这么好，很多人不会离开，怎么办？这份意见稿给出的方案是，各类保障性住房，包括公租房。

这么说的话，我认为：

1.深圳住宅供应方式越来越向新加坡、香港靠齐；

2.深圳房价进入天价时代；

3.普通中产要越来越靠各类保障房，包括公租房解决居住问题；

4.因为新增供应总量还是显得紧张，会有越来越多人在临深地区置业，圆自己的房子梦；

5.相对新加坡较好的公共住房条件，深圳各类保障房，特别是公租房的品质、面积还是不如新加坡，相对更接近香港一些。

杠杆游戏

朋友，对这个楼市调控新政到底能否对楼市产生有效调节作用，我认为先不宜过早下结论，要等待现实的检验、需长时间的观察才能最终得出效果，也正如实践是检验真理的唯一标准一样。

即便如此，深圳市无愧于是中国改革的先行区，今天在楼市调控上同样是第一个敢吃螃蟹的城市，供房主体多样化具有爆炸性、划时代意义，走在了中国楼市调控的最前沿，具有较强的窗口导向性和示范性，从理论上看，深圳的楼市新政将发挥重要作用：

一方面，为中国楼市调控创造了新理念，打破了过去始终绕不开单一供房、单一行政调控的旧格局，解开了楼市调控行政怪圈之结，为中国楼市调控步入生态化奠定了理论基础。

另一方面，多主体供房不仅打破了政府单一供房的压力，也能在多方面形成楼市调控的合力，挣脱了过去政府单一楼市调控力量单薄、调控效果不明显的窠臼，极大地增加了住房供应量，能有效缓解住房供需矛盾，可对抑制楼市价格起到一定作用。

再一方面，多主体供房为多主体供地创造了条件，这不仅打破了政府统一供地导致的高额土地垄断利润，为抑制楼市价格创造了先决条件。因为供地多元化可消除垄断，形成公开公平的土地出让竞价，为降低出让土地高价格奠定了基础。而土地是楼市价格的主要构成要素，土地价格压下来了，楼市价格也就自然下降了。

但同时，新政需加强监督力度，实施起来也将存在不少难度，有些问题还需大力解决，否则新政也就难以发挥它的有效作用：首先，供地多元化和供房多元化，也有可能形成恶性价格竞争，如果控制不好可能会加剧楼市价格的攀比性上涨。

其次， 将房价划分类型，也为住房打上了身份和等级标签，比如将住房分为人才房、公租房、安居房和商品房，并将比例定为2：2：2：4，虽彻底颠覆了过去30年以商品房销售为主的住房供应体系，推动了供给主体走向多元化；

但这同时也是一把“又刃剑”，可能使这几类住房在结构上出现失调，使部分住房供应紧张、而部分住房供给过于宽松或根本无人问津，首先失调的可能是商品房，商品房供需矛盾有可能拉得更大，因为广大普通民众都属于购买商品房一类。如果结构失衡，就会造成住房资源得不到合理使用，甚至导致浪费。

说到这里，我想告诉朋友的是，任何一项楼市调控政策都不是最完美的，都有它的薄弱一环，或有它的软肋存在。只是需要在实践中扬长避短，将其不断完善，才能发挥它的最大的、最有效的调控作用。

财经深思

深圳的楼市新政，既是震撼的，也是颠覆性的。土地供应由政府独家供应转为政府、企业、集体用地、棚户区改造腾地多渠道供应，房屋供应结构则由商品房为主转为人才房、安居房、公租房和商品房结合的供应体系，商品房只占所有住房40%。

更重要的，深圳新政还提出了到2035年建设170万套住房的目标。如此，对深圳来说，未来的房地产市场有可能发生比较大的变化，房价即便不会出现大幅下降，也不会再现过去大涨的现象。

尤其值得关注的是，深圳的此次新政，很有可能成为房地产市场长效管理的新样本。因为，只有建立长效管理机制，市场才会真正步入稳定。而深圳新政，很可能具有这样的作用。所以，房价稳定很有可能在深圳首先实现。其他地方不妨也学学深圳的做法，能够尽快地将房地产市场推向稳定。

谭浩俊

这两天关于房地产最大的新闻，就是深圳出台的房产新政了。

其中“深圳政府大规模6折5折甩卖房子”的条款，尤其引人注目。

条款的这样的：

深圳《房产改革征求意见稿》规定：人才住房重点面向符合条件的各类人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租售价为市场价的60%左右。

看到没有？

人才住房的售价只有市场价的60%，深圳市政府以6折的价钱向市场供应住房，这不是甩卖，是什么？

如果说6折甩卖房子已经很惊人了，那么深圳市政府还有个5折甩卖的房子——安居型住房。

深圳《房产改革征求意见稿》规定：安居型商品房可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租售价为市场价的50%左右。

大家都知道，如果市场上低价的产品很少，那么对整个商品的价钱影响不大，如果低价的很多，绝对会拉低商品的价钱的。

那么深圳大幅度打折供应的人才住房和安居型住房，一共有多少呢？

深圳《房产改革征求意见稿》规定：政策性支持住房，占住房供应总量的40%左右，包括人才住房和安居型商品房，占比均为20%。

看到没有，人才住房和安居型商品房一共占未来深圳新房供应的40%。

这个是相当大的比例了！

40%的新房都是市场价的6折或者5折供应，对于整个楼市的冲击不亚于印尼海啸。

有不甘心的炒房客，可能会辩解：根据意见规定，这些人才住房安居住房必须：“购房之日起累计在深缴交社保15年，或者年满60周岁且购房满十年”才能正常的买卖，也就是说这些有限制的安居房子，可能没有吸引力。

所以新政对深圳楼市正常的商品房冲击，不会很大。

说这个话的炒房客，是刻意的回避了，楼市套现必须有接盘侠的核心内幕。

炒房客如何获利？必须有不明真相的群众去买了他的房子，他才能获利。

现在有了市场价6折的便宜房子，在这，如果只是为了有个安身立命的住房的普通民众，他会在乎10年内不能买卖吗？

普通民众要的是一个稳定的家，一个能安安心心住10年，20年，50年的家，他会在乎这个住的房子10年，还是20年，还是30年不能买卖吗？

那些在乎10年内能否买卖的，只有把房子当成投资品的投资客。

所以，真正的刚需，真正的不想用房子来赚钱的民众，会毫不犹豫的，去买深圳政府提供的6折房子。

而炒房客最重要的套现途径，那些不得不买房子住的刚需，都去买深圳政府的6折5折房了，他们的10折房卖给谁套现？

如果10折房不能卖掉，这些炒房客坚持的再久，最后也会不得不，大幅度降价来促进成交。

炒房客大幅度降价，必然会造成所谓的楼市市场价的崩盘！

所以，绝对不能小视深圳政府大批量的，提供6折5折房子，对于楼市的影响！

新中国刚成立的时候，上海的粮商哄抬粮价，让民众买不起粮食，来挑战新中国的政权。

但久经战阵的共产党人，可不是好对付的。

上海政府秘密调集了大量的粮食，在市场上大规模低价抛售，最后平抑了粮价，那些高价囤积了粮食的投机倒把的资产阶级商人，最后面对雪崩般的粮价，大亏血本，不得不向新中国投降。

此情此景，和现在深圳的楼市，何其相似。

炒房客垄断房源，哄抬房价，惹得百姓怨声载道，以为政府拿他们没有办法。

但不要忘记，新中国的历史表明，不用行政的办法，就用市场的办法，政府也能打败他们对于房价的挟持！

军辉论房

深圳计划未来18年提供170万套住房，拟分为市场商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租赁住房四类，市场商品住房占住房供应的40%左右，60%将用于人才安居住房和公共租赁住房。

深圳这次楼市新政，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，通过租购并举，把各类群体涵盖到住房保障体系之中。

作为国内最年轻的超大型城市，深圳这些年人口过速聚集，带来高速发展、财富累积的同时，也带来了住房供需不平衡、结构不合理、保障不充分

深圳推进住房供需匹配，把中低收入的人群住房支出降低（在符合条件的前提下，人才住房租售价为市场价的60%左右，安居型商品房租售价为市场价的50%左右），在一定程度上提高深圳对优秀人才的吸引力，保持科技创新活力。

此次深圳楼市新政，是一次颠覆性的创新改革，未来它将深刻影响深圳的居住体系以及房地产市场，

可以想象，到时候参与轮候的人一定不少，可能会出现千人抢一套房的情况。而且该意见刚提出，未来具体如何实施，仍有许多工作要做。

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房价还会上涨。

深圳正在走香港的老路。

香港住房失败的一点就在于控制了住宅用地比例，只有7%。有占总面积近60%的山林绿地是被严格保护，不准开发的。全世界发达城市的住宅用地比例占总建设用地的比例均超过了50%，深圳目前的水平大概是20%左右。如果扣除小产权房的面积，应该还不足20%。

深圳原本就不大，住宅用地比例还很低，房价怎么可能稳得住呢？

再看看18年170万套住房。乍一看数字很大，但平均摊，一年就9万多套，而深圳目前年均流入人口超过了60万。这个缺口会越拉越大。

还可以对比下上海和北京。2016-2020年，这两座城市住房供应分别预计是170万和150万。这可是5年的供应量，而深圳呢，是18年的量！而这三座城市的实际人口均超过了2000万。

深圳的住房自给率仅有34%，如果按照这个规划执行下去，深圳住房自给率不会有明显提高，一小部分中低收入的户籍人口和人才能够以较低成本买到政策性住房，剩下大量人口要面临高房价和高房租的威胁。

政策看上去很好，高端商品房，中端人才房和安居房，低端公共租赁房，但如果自己算笔账，一切不言自明。

楼市微观察

你好，嗨住租房来回答这个问题。

深圳进一步落实“来了就是深圳人”

北上广深等一线城市的房价问题早已不是秘密，而如何在维持经济发展增速的大前提下，让房地产市场降温可能是各个一线城市最费心费力的问题了，在这一点上，深圳可以说是做出了重要的表率作用。

6月5日，深圳住建委发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（以下简称《意见》），明确了面向未来（2018年至2035年）的住房发展目标，计划未来18年提供170万套住房。相较于北京、上海，深圳再一次在地产政策的调控上走在了前列，她也是第一个发布2035年住房规划的城市。

而在这个《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》中，最重要的内容可以浓缩成一句话，即确立人才房、公租房、安居房和商品房的结构为2：2：2:4，简而言之就是提高目前人才房、公租房、安居房的占比，进一步压缩商品房的投入比例。

多元化是这一次政策调控的主旋律

住房供给的形态更加多元化，“租购并举“得到了政策面上的落实与确认。在住房供给上，未来深圳公租房将占到20%，进一步减轻外来人员的住房压力，从城市发展的可持续性上也缓解了住房所带来的人口流失和人才流失。

在颠覆了过去近30年的商品房住房供给体系以外，深圳市还从过去的垄断供应土地，变为城市供地、企事业单位自用地、村集体用地、棚户区改造等多个渠道。可以说，这一次房地产市场的政策导向将会从暂时性政策转变为长效机制。

深圳政策对其他城市的启示

在过去30年，无论是政策施行还是发展能力，深圳都为其他城市提供了很多可借鉴的模板，深圳在这一次房地产市场的行动也极有可能成为其他城市房地产试产改革的风向标。目前，从高层看，决策层已经意识到房地产的风险性，也明晰地提出了房地产市场的解决办法，其中一个最有效的办法就是：以租代购。

对于还在北上广等一线城市奋斗的年轻人而言，拼了命买房的收益已经越来越小，而受到支持的租房市场可能会成为下一个热抢的版块，毕竟优质的房产资源永远都是少数的。当然了，想要获得优质的租房信息，就要有优质的信息平台。嗨住租房-全城房源，一网打尽，房源多，房源真。全平台房源超过1000万套，实时可租房源20万套，在上海我们的房源数量比第二名租房平台领先2倍。

嗨住租房

以后想买房就更难了，我们会活得像香港人一样苦逼，有房的人，他爷爷那一代有房子、爸爸那一代有房子，儿子将来有房子，以后生活取妻上学无忧。没房子的人祖祖辈辈都住公屋、围屋、廉租房，就像九龙城一样是低端人群的聚集地，祖祖辈辈生活在社会的最底层，买房，那时候已经没有可能。有房的赚到钱的住半山别墅。因为房子呢，他除了居住的功能之外，如果你拥有产权，他还是子孙后代的资产。如果只是出租，他永远不是你的。

青夜猫遇着死老鼠

度一度5折买福利房的薅法 - 附案例演示

1 开篇

近日，深圳正式对外发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》，提出了关于“八大供给主体、六类保障渠道、三类（四种）住房、三类补贴”的深圳住房供给和保障体系的总体设计。

其中，提出了合格的申请人5折买安居房， 本科毕业可以有机会6折买人才房。不少上班族，公务员都高兴得不得了。思开skybeamer为心里能牵挂百姓和人才的做法表示支持。

现在是意见稿，还有提交意见的机会。既然有很大机会落实为法规，那就看看操作起来会如何。

2 安居房打5折

现在深圳新房均价约5万5每平米，小于70平米，以69平米来计算，安居房可以5折价购买，打折之后为2万7千5百元每平米。人才房6折，暂不展开。

15年之后可以流通，可选择15年或者30年按揭。那么考虑到申请人通常出来社会几年，20多岁可以申请。随着事业升迁变化和家庭人口扩大变化，持有15年后有换房需求。

现阶段统计表明，大部分人都是持有6~10年房产即开始换房。2018年1月份，杭州数据表明，当地换房周期是5.2年。跟上海差不多，而上海是5年。 大洋彼岸，美国人换房周期是12年。

因此选择15年可以取得完全产权的年限来作为计算基础。

69*55000*0.5=大约190万总房价额。原价需要380万，打5折后能节约大约190万。

首付约57万之后，要贷款总额133万。包含利息约55万，还款总额约188万。2018年最新利率4.9%为基准，没有上浮。公积金未计入。

贷款月数180个月。月均约还款10400元。购房总支出为57万首付款加按揭款188万等于245万。

按揭明细请看图。

15年期满后，期间支付的房屋按揭总资金大体是245万(188万还款总额+57万首付) 。

安居房如桃源村有补地价，按照大概房产价值（购房价值）30%补地价。桃源村补地价的也会根据市场变动来浮动，过去的年月是上浮。按照3成计算就是加57万地价，需要套现或者说需要换房之时，付出了成本是这么个数。

这个虽然意见稿没有明说，但是实际操作的时候，有可能会收取，这点需要意见稿明确或者说要在正式成为法规时候明确。

这里思开skybeamer暂不加入计算当中。

3 安居房兑现收益

房价若翻倍，市面价380万翻倍为760万市场价。安居房由于是5折购买，则760万减掉190万原始购房价得到570万会被视为收益部分。增值收益对半分，是285万。为啥要对半分呢，因为购买时候5折，相当于官方出了另外一半的钱，那么收益对半就合理了。

作为官方的补收益部分，此部分也可以当作是申请人（业主）的一个支出。

付出的成本，245+285（补收益）=530万。

所以，760万减掉530万的成本，账面能赚230万。

15年增值230万。以245万投入，245万收入算起来每年可得15万收益，月均约12500元， 还是挺可喜可贺的。

这个增值额，前提是翻倍。思开skybeamer等会和买商品房对比计算一下，看哪个更划算。

4 租赁和申请安居房对比

245万的成本相当于15年180个月内，每个月租金1.36万。

若是租住，可以租个高档的，譬如万科全自持的项目“北京翡翠书院”。根据该楼盘出租方案。90平方米精装三居室月租金1.5万元，按照自持地块单次租期最长十年计算，需一次性付清180万元租金。两者差别不大。主要差别是纯租赁不能保证最后获得房屋产权。 考虑到万科楼盘的居住品质，居住人群，这个价格比起同样需要一次付出很多，每月月供一大笔的安居房，哪个舒适自在，哪个价格更加值得，各位心中有数。

对比而言，买安居房，成本若以每月的月供10400计算，一年是12万元多。显得更低。

租赁还可以申请官方的廉租房，以18元每平米*69平=1242元/月。一年约1万5千元，15年租金约为22万。

图为最新公租房参考价。

这个时候，做首付的57万，若是拿来买不限购的银行宝宝类的现金理财，以5个点上下的年化收益率计算，一年约2万8收益。每个月利息收入完全可以覆盖租赁房租金。

租赁生活，本金还在，随时可以买。买了再小，收益也都是自己的，杠杆收益就更可观。期间可以卖了再买改善型住房也比较轻松。若是买了安居房，有任何杠杆收益，都要分流收益。而且，这个收益是必须经过15年的等待。这个过程可能需要祈祷一帆风顺或者顺之自然。

5 安居房局限性

现实中，两个人买商品房，两个人一起用杠杆，收益两人分，杠杆效应并没降低。

安居房人才房，只有申请人在用杠杆，实际杠杆只有买商品房的杠杆使用效率的一半。

商品房，随时卖，随时变现，不受封闭式流转的限制。期间有任何的升值变现机会都无法把握，下跌风险就看是否值得扛。

安居房不能按照正常的商品房来操作进行抵押，需要全部产权到手才能抵押。若是要补全地价的，则更加麻烦。少了滚动增值的机会，或者有可能不能用来抵押换取资金来抵御生活中一些急促而来的大病大灾等风险。

对于生意人，不能抵押的资产是很致命的，特别是当现金流需要保持的关头。那个王健林，摔杯子，都要贱价卖资产给富力地产，都是现金流给逼的，财富因此而大幅缩水。

当然人家还是大富豪。而普通申请安居房的，遭此情形则是伤筋痛骨的了。

若是要把未满15年的房子卖掉，只能封闭式流转，卖给合乎资格的人，而且价格是不能保证有利润的情况下，按揭利息成本已经提前支付不少的情况下，摆明了很吃亏。

思开skybeamer有必要提醒一下，买了安居房，15年内提前还款无意义。因为付完钱，还是没有真正完全拥有。

安居房作为福利房，从离市中心近到越来越偏远，有时需要考虑这个。还有个限定是，安居房需要有人建设，若没有足够房源，就不仅仅是房子偏远的问题了，而是能否有得申请的问题。若是要等待漫长时间，试问有多少青春岁月会为此停留。

最新的例子是， 6月6日，南山区前海片区以公开挂牌的方式，出让一宗占地17508.75㎡、总建面13.48万㎡的商业用地（T102-0274）的使用权。本宗地位于桂湾片区二单元01街坊,是深圳市前海深港现代服务业合作区核心启动区，起价24.69亿元。据了解，该地块是定向港企购买，限定购买条件，其中20000平方米公寓用于人才房，服务于片区人才。到截止时间无人参与竞拍，导致地块流拍。

前海带有人才房配建要求的地块没有拍卖出去，提前展示了这个隐忧。

6 安居房适宜性

安居房人才房的价格盯紧商品房，若商品房升了，翻倍，那么首付金额、还款额更加是可怕。

对于资产额有限的申请人来说，安居房人才房打5折是没有意义的。

若是能申请得到的，那么资质是很值得怀疑的。这个设置就成了问题，对于这个系统的运作来说是个大bug。

丰满理想常常找到骨感现实来陪伴。

有些人才，自身条件不错，家境也不错，可能家庭已经有了，可能只要把相关的房产隐藏转移，就可以申请了。

也有人没工作，而且没有资产，轻松通过审查，资金也不是问题，可以合乎资格取得。如果要工作作为条件，相信也是可以轻松获得的。

例如蛇口招商双玺那位后生。

思开skybeamer想不到房源居然这么样配对上了主人。萝卜和坑有时可以组合得，如此有幽默感。

所以，生意人适当时候还是值得拥有的。特别是房票多，多到用不完的时候。

7 同等条件下购买商品房的情形

买商品房，5万5买了69平米，房屋总价约380万。

首付约114万之后，要贷款总额266万。包含利息约110万，还款总额约380万。利率4.9%基准，没有上浮。公积金未计入。114万首付款+380万按揭款=494万总支付款项。

若翻倍到760万，基于其流动性良好，未扣除手续杂费的情况下，无需和官方分享一半收益，仅扣除上述494万成本，则可赚266万账面价值。

这个金额比起安居房5折购买能获得230万收益要多一点，相差不大。此间尚未考虑那些申请安居房人才房的通常都会有公积金搭配供楼，会让安居房供楼成本更加低，安居房最终收益会更大。

另外，申请安居房或者买商品房的可能都会选择压力更加小，杠杆更加大的30年按揭，收益情况当然也会随之而变，此处不作详谈。

8 结语

90平米以下人才房要求更高一些。从申请人条件上有学历等限制，面积上更加大，折扣为6折，综合起来，人才房的支出成本更加高。这里不再赘言，大体推理观点仍然可以参阅上面的思路。

安居房可以说非常适合一眼望得到生活尽头的人申请。此种生活在3~4线城市较多。因此，可能深圳弄出此法规的一种状态是，墙内开花墙外香。

深圳作为动感创新裂变的城市，变动大。企业变化多，机关事业单位发展大，人随流而动，难以固定某处。思开skybeamer认为，多样性的存在，是一种良好的自然及社会状态。因此，深圳一样会有这种安稳的工作存在。安居房有适合的人群，更加有追逐的人群。

在年富力强的时候能以价格较低的机会上车，持有房产，相当于有一个护城河在保障。毕竟到了中年，承载上中下三代于一身，将来岁月退休年龄推迟，老了还需继续贡献发热。 自己有中年事业健康等危机，还要应付子女大学留学费用支出，甚至长辈病痛支出都等着，正是让房产兑现收益的时候。

中年时候更上层楼，没有危机，那就更值得祝贺了。

有机会，看准有合适的上车盘，还是上车吧。

综上所述，能买安居房人才房的是少数，而且实际情况迫使很大部分人可能都不会真正买成。影响房价有限。而且安居房人才房是跟随商品房的价格走，看人脸色，还要影响人家的价格，有点天方夜谭。

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思开

關鍵字: 深圳 意见 住房