和者築善——這是保利地產（600048.SH）的品牌價值觀，更是其勇擔社會責任的一份鄭重承諾。現在，令人疑問的是，天津寧河區保利天匯捆綁搭售高價地下車位的做法，讓它面臨挑戰和考驗。
這是一個預計2019年6月份一期交房、總建築面積約41萬平方米的大型綜合體項目，作為保利地產“天”字號系列旗下作品，是保利地產重點打造的全生命週期居住系統示範項目，項目標度嚴苛統一，定位高端。
買車位成買房子的先決條件
2018年1月17日，出於孝敬家中老人考慮，李女士攜親屬相中保利天匯洋房一樓戶型，卻遭遇高價捆綁搭售公共綠地和車位的套路。
“當時也是買房心切，衝著保利地產的品牌信譽買的房子，不曾想到這樣的結果。”李女士回憶起自己的買房經歷滿心後悔。“當時售樓人員明確表示，一樓帶小院，不過購買一樓需要先託關係找人才有資格，而且買一樓必須先全款購買樓前小院和地下車位。”
經過銷售人員的多次接洽介紹，李女士相中了 14號樓2門101號房。當時銷售人員計算出小院和地下車位的價格合計79.2萬元。
出於對保利地產央企品牌的信任，再加上買到一樓來之不易（一樓不對外公開銷售），李女士及其親屬猶豫再三，還是交付了79.2萬元錢款購買小院和A035號地下車位，與天津金美易簽訂了只有地下車位內容的轉讓協議，小院僅由銷售人員做口頭承諾。
繳納完上述費用後，又繳納了30%的購房首付款、契稅等合計40.2萬元，與天津寧奕建築簽訂了商品房買賣合同，準備下一步辦理貸款手續。
在繳納完上述款項後，李女士對於銷售人員口中一樓帶小院的承諾頗為疑慮，在多方諮詢後獲悉，小區公共綠地屬於全體業主，不得分割圈佔。
“若只簽訂車位轉讓協議，給我們的價格就有失公平，二樓以上購房者所購車位最低價格為7萬元，貴一點的也就10萬左右。”李女士說。“我們開始與開發商天津寧奕建築多方交涉，希望退還購買綠地錢款，僅執行一樓房屋買賣合同，開發商卻遲遲不履行購房合同，傾向於解除買賣合同。”
目前雙方僵持不下，同此情況的並非只有李女士，目前有32位相同遭遇的購房者。
李女士提供的保利天匯一期地下車位平面圖顯示，該項目可售車位共計490個，以7萬元一個計算，保守估計會給天津寧奕建築帶來3000多萬元的收入。
“開發商為了規避政府限價政策，並且抓住老百姓心儀一樓帶小院的心理，採取將一樓樓前小院捆綁地下車位的方式進行非透明銷售，達到賺取高額利潤的目的。”李女士說。
多重手段 趨利避害
李女士提供的一份《天津市商品房買賣合同》顯示，賣房人天津寧奕建築，買房人楊X，房屋面積125.16平方米，價格9776元/平方米，總價款約為122.4萬元。收款收據顯示購房者已繳納約37.4萬元首付款。
另一份《保利天匯車位使用權轉讓協議》顯示，甲方為天津金美易，與乙方楊X，在自願、平等的前提下，簽訂協議，甲方向乙方轉讓所擁有的保利天匯項目地下車庫A025號車位，轉讓價格為79.2萬元；乙方須一次性付款，在甲方收到全部轉讓款後，將協助乙方辦理所轉讓車位的交接手續，保證乙方擁有正常使用權，乙方需確認所購車位號及相關情況，車位購買後不退不換。
這與李女士提供的其他幾份買賣合同和轉讓協議，約定內容相同。
“我們是跟天津金美易公司簽訂的車位轉讓協議，收據落款也是天津金美易公司，車位收款賬戶卻變成天津市易嘉博馳房地產經紀有限公司，地下車位使用權買賣收款與寧奕公司無任何關係。而且沒有開具正式發票，只有收據，只能理解為資金管理上存在脫離政府監管外循環的違法行為，而且可能存在偷稅漏稅，資金去向不明的違法違規情況。”一位購房者提出他的疑慮。
針對捆綁搭售等擾亂房地產市場交易的行為，天津市的整頓與清理，正在逐步升級。6月5日，天津市人民政府辦公廳下發《天津市人民政府辦公廳關於進一步做好我市房地產市場調控工作的通知》（津政辦發【2018】14號），其中的第四條提出強化房地產市場監管的明確規定。
“市和各區國土房管、市場監管、發展改革、公安等相關部門要建立聯動監管機制，加強房地產市場監督檢查，持續整頓市場秩序，堅決打擊房地產開發企業、中介機構規避調控政策、製造市場恐慌、壟斷房源、操縱市場價格、捆綁搭售、價格欺詐、提供虛假證明等擾亂市場秩序的違法違規行為。對各類違法違規行為，相關行政主管部門要發現一起、查處一起，視情節輕重，採取公開曝光、暫停網籤、停業整頓、行政處罰、限制參與土地競買等措施嚴肅處理。”
根據介紹，寧河區保利天匯項目共分四期，目前在售的是天匯項目二期，具體售價未出，以130平方米洋房為例，預計總價在210萬元左右，包括分割小院（綠地）、車位、房款，其中綠地、車位價格在70萬~80萬元之間。
不是個例
捆綁搭售行為引發維權的案例對於保利地產而言並不是第一次，北京、上海、天津、石家莊、合肥等地保利地產的多個項目都存在類似情況，捆綁搭售行為遭遇業主維權事件也成為多年頑疾。
2015年至今，北京大興天宮院保利春天裡捆綁精裝樓盤出現劣質裝修，原本約定的品牌建材變成了山寨建材；上海保利置業加收40萬元裝修金變相提價只開收據被質疑逃稅；石家莊保利東郡售房搭售地下室；合肥保利香檳國際捆綁搭售36萬元天價車位；天津西青區保利諾丁山地產項目，一套93平方米的住房強制捆綁三個車位。
從之前這些屢見不鮮的案例來看，天津寧河區保利天匯項目出現搭售行為，似乎也就不那麼讓人感到意外了。
“但是，不少開發商受制於地價及利潤要求，通過捆綁銷售車位、儲藏室或者附加購買其他服務的方式，並調高這些附加服務的價格，來實現額外獲利的空間。”他補充道。
衝擊業績使然？
各區域大面積頻現捆綁搭售行為，或許可以從保利地產的發展戰略預期中找到些許答案。
根據保利地產年報數據， 2017年保利地產實現簽約銷售金額3092億元，同比大增47.2％，實現簽約銷售面積2242萬平方米，同比增長40.3％。不過，實現營業收入1463.06億元，同比減少5.46%。這是前五強房企中唯一一家營業收入減少的房企。保利地產解釋稱受營改增政策實施以及項目結轉區域變化影響，所以營業收入同比有所下降。
今年5月17日，保利地產董事長宋廣菊在股東大會上表示，保利地產總規模重回前三是公司的一個奮鬥目標。按照保利地產此前公佈的“345戰略”，2018年要實現銷售額4000億元，2019年衝擊5000億元。
要重回前三強，保利地產要面對的對手是行業前三名——碧恆萬。2017年保利地產實現了銷售業績的高速增長，但與行業前三依然有著2000億元的銷售差距。
從2016年的3000億元到2017年的5000億元，碧萬恆只花費了一年時間。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，再過三年，到2020年前三強房企預計將到達萬億元銷售額。對保利地產而言，今後要跨躍的門檻會越來越高。
儘管宋廣菊表示，實現這一目標的路徑有很多，除了常規拓展之外，還可以通過收購、兼併、整合等方式。同時她提到，保利地產將通過結構調整、優化去應對市場出現的波動。
保利地產在項目週轉上也在學習碧桂園的高效率，常規情況下項目爭取一年內能夠銷售，有些項目特殊情況壓縮到五六個月。
公開數據顯示，2018年前4個月，保利地產實現簽約金額1193.97億元，同比增長42.79%，簽約面積803.17萬平方米，同比增長33.12%。在前四個月的銷售額當中，保利地產已超過融創的1111.2億元，暫列房企前四個月銷售額第四名。
有分析人士就指出，在保利地產戰略目標的驅動下，分解到個區域的營銷任務量自然不小，加上保利地產堅持核心城市為中心的城市群佈局，普遍面臨嚴格的限價限購等調控政策，出現捆綁搭售等變通方式也就在所難免。
警惕“捆綁銷售”滋長成樓市毒瘤
文丨方圓
房地產行業捆綁銷售可以說一直都存在。在房屋交易過程中，由於信息不透明、地位不對等的原因，不少商品房買賣合同中存在著不同程度的霸王條款，屢禁不止。
值得重視的是，自2017年樓市開啟限價時代以來，由於多重行政手段嚴格管制下的房價，與真實的市場價格愈發背離，反生出一個巨大的套利空間。
於是乎，搶房潮席捲神州大地。在杭州，98歲老奶奶親自上陣搖號，“買來用於自住”；一名女性在搖號排隊現場，由於體力不支暈倒；在成都，7萬人搶1000套房子，排隊提交材料的隊伍一眼望不到盡頭；在深圳，一樓盤未售先紅，開盤前先交500萬元誠意金才能獲得搖號資格，房子起步價2000萬元，選房限時2分鐘，否則視同放棄；在西安，南長安街一號搖號前日，“內定關係房”名單被曝光，名單涉及來自13個單位的40位公職人員，基本上是房地產相關的單位——建設局、房管局、國土局、規劃局、城管局、質監站、供電局、土地統徵辦。
98歲老奶奶親自上陣，排隊排到暈倒，7萬人瘋搶1000套房子，“內定關係戶”橫行，這一輪搶房大戰，將所有的投機、狂熱、尋租腐敗全都暴露無遺。
在這樣一個搶房時代，捆綁銷售這一頑疾得到進一步的催生，愈演愈烈。綁銀行，辦理房貸等業務須到指定銀行，否則開發商不在銀行審批環節提供擔保。綁車位，要求購房者不買車位就不能買房。綁儲藏室，要求消費者簽訂附加合同，購買與住宅配套的儲藏室，否則拒絕交鑰匙。綁裝修，虛假宣傳，並以雙合同捆綁變相漲價。甚至出現了捆綁公共綠地。真是五花八門，無奇不有，人為地築起了一道看不見的門檻。
在一個限價時代，樓市無疑是一個賣方市場，一些不法開發商濫用優勢地位進行不公平交易，強迫交易簽訂霸王條款。根源就在於它們不甘心價格被限要想辦法通過正常途徑以外的方式炒高價格，賺取利潤。
在中央強調“房住不炒”理念以及各地房地產調控組合拳下，多個熱點城市房價過快上漲的勢頭得到了遏制。然而，政府不管怎樣調控，目的都是為了促進房地產業健康、可持續發展，滿足群眾的基本住房需求，實現全體人民住有所居的目標。對於購房者個體而言，更為關注的恰恰是類似於捆綁銷售這樣的切身之事。一旦開發商“捆綁銷售”亂象滋長成毒瘤，最終將引發巨大的社會矛盾，將這個行業推入危機之中。
監管層一直也在加強監管執法，防止開發商“渾水摸魚”滋生房地產銷售亂象。2017年10月25日，國家發改委、住建部聯合發出通知，部署從2017年10月30日至11月30日在全國範圍內開展商品房銷售價格行為聯合檢查，對房地產開發企業在售樓盤和房地產中介機構門店商品房銷售價格行為進行檢查。重點查處行為之一就是以捆綁或者附加條件等限定方式，強制提供商品或服務並捆綁收費。
我們期待這樣的監管警鐘時刻不停，剷除房地產業的種種亂象，讓行業的肌體真正“康復”。
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