在存量房屋市場，每天都有大量的房屋買賣情況發生。在過戶之前，雙方往往要簽訂一紙房屋買賣合同，約定責任、義務以及定金、違約金等事項。
今天，“以案釋法”欄目講述這樣一個案例：出賣人張某和買受人王某簽訂了房屋買賣合同。之後，張某以自己尚未取得房屋產權證明為由，主張房屋買賣合同無效。王某提起訴訟，要求解除合同，並要求張某支付違約金等。
據悉，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，那麼，這份房屋買賣合同有效嗎?王某的訴訟請求，會得到法院的最終支持嗎?雙方約定的違約金10萬元，會得到兌現嗎?在存量房交易中，我們應該注意哪些問題?本文將一一給出解答。
案例：轉讓無證房屋，被判支付違約金
該起案例詳情是這樣的：
當年5月31日，張某與王某訂立了一份存量房屋買賣合同，張某購買王某的一處房屋，成交價為150萬元。買受人與出賣人約定於當年6月30日之前將銀行貸款所需證件資料準備齊全，並辦理上述房產的貸款審批手續，審批合格後10個工作日內，出賣人與買受人辦理上述房產的過戶手續。
合同簽訂後，因張某不能提供該處房屋的所有權證，導致王某無法辦理貸款，案涉合同無法履行。隨後，王某向法院提起訴訟，要求解除案涉存量房屋買賣合同，張某返還定金5萬元、支付違約金10萬元、賠償居間服務費3.3萬元。
庭審中，張某辯稱，案涉房屋買賣合同簽訂時雙方均明知涉案房屋尚未取得房產證書，而根據城市房地產法管理法的規定，未領取房產證書的房屋不得轉讓，因此，案涉房屋買賣合同應屬無效。
而法院審理認為，房屋買賣合同不會因賣房人尚未取得房屋產權證而無效;但張某未取得所有權證導致王某無法辦理銀行貸款、過戶，其行為已構成違約，最終判決解除案涉存量房屋買賣合同、張某返還定金5萬元、支付違約金4萬元、賠償居間服務費3.3萬元。
分析：房屋不能轉讓，不等於合同無效
既然法院已經作出判決，那麼，該案中判決房屋買賣合同有效的法律依據究竟是什麼，或是大家關注的焦點。
聊城市普法辦副主任徐海舟分析說，《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第(六)項規定：“未依法登記領取權屬證書”的房屋不得轉讓。《合同法》第五十二條第(五)項規定：違反法律、行政法規的強制性規定，合同無效。但“強制性規定”分為效力性強制性規定和管理性強制性規定，只有違反效力性強制性規定的，才屬無效。
徐海舟進一步分析說，“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”，在性質上不屬於《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》規定的效力性強制性規定。
因此，“未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓”的規定，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。買賣雙方就尚未領取房產證書的房屋簽訂的房屋買賣合同不會因此無效。
點評：你認或不認，責任都在那裡
至此，本案就比較明晰了：這份合同是有效的。張某沒有根據合同約定的時間，準備好齊全的資料進行過戶，已經構成違約;給予客觀情況，王某提出解除合同的訴求，得到了法院支持。
合同解除後，張某除將定金予以返還之外，因為沒按約定履行合同義務，還應承擔賠償損失等違約責任，如向對方支付違約金。孟偉說，最終，法院根據雙方關於違約責任的約定，鑑於張某表示違約金數額過高，法院酌情予以了調整，即支付4萬元違約金，也是合法、合理、合情的。也就是說，合同約定的責任和義務，你理或不理，都在那裡。
通過這個案例，我們也應受到哪些啟發呢?大致如下：
對於買方來說，在簽署房屋買賣合同前應當仔細核查房屋的權屬情況，尤其是應該要求出賣人出示房屋產權證書原件並仔細核查;
對於賣方來說，如因不能取得房產證導致買方不能按約定時間辦理過戶手續，應承擔違約責任;對買賣雙方來說，房屋買賣合同不會因標的房屋為無證房屋而無效。
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