上世纪80年代后半期至90年代初，在宽松的货币政策和积极的财政扩张的大背景下，日本房地产市场经历了长达5年之余的暴涨，写下来战后日本经济史上最疯狂的一页。
回顾这次历史上影响最大的房地产泡沫的前前后后，它带给我们的是深深的启示。当泡沫膨胀起来时，所有现实的事物在泡沫中都显得无比硕大，人们带着欢快的情绪享受着这种轻飘飘的硕大，甚至参与其中，将泡沫吹得更大，而无视其虚幻的本质。只有当泡沫破灭时，被重重摔在地上的人们才会为自己当初疯狂而愚蠢的行为后悔不迭。
奥运经济带动基础建设强劲发展
1964年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。
在筹备东京奥运会期间，日本政府正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。1964年10月1日，东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。有数据显示，日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算，约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。
其中，日本政府对比赛设施和奥运村投资160亿日元，道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元。除此之外的所有投资，都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。这种投资的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞。1962年至1964年，日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。
受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外，东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。1964年，日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%，而1963年至1964年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。
与此同时，日本政府也因循就势修改了《建筑法》，废除了原先“不准修建超过31米高层建筑”的规定。日本从此出现了高级公寓，新大谷饭店、霞关大楼等一批超高层大型建筑群也拔地而起。
从1961年到1963年，日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时，在短短两年之内，日本公寓价格较之前上涨了接近一倍。1964年日本公寓售价平均为950万日元，最高达到1880万日元。
从天堂到地狱房地产经济终究是昙花一梦
进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。
1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而国土总面积仅仅相当于美国加利福尼亚州的日本，其土地的总价值却已经几乎是美国的4倍。不仅如此，广场协议激发了日元购买力之后，相比日本国内的地价，国外的土地价格明显偏低，这激发了日本国民大幅购买境外固定资产的意愿——“买下美国”这句口号成为了当时日本房地产泡沫最疯狂时段的一个写照。
为了取得大都市周边的土地，许多房地产公司会利用黑社会力量用不正当手段夺取土地，从而导致了严重的社会问题。而毫无收益可能的偏远乡村土地也作为休闲旅游资源被炒作到高价。从土地交易中获得的利润被用来购买股票、债券、高尔夫球场会员权，另外也包括海外的不动产、名贵的艺术品和古董、豪华跑车、海外旅游景点等。当时,这种资金被称为“日本钱”而受到世界经济的关注和商家的追捧。当时随着股票价格上升，日本国内购买法拉利、劳斯莱斯、日产CIMA等高档轿车的消费热潮也不断高涨。
当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。然而，泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。
在泡沫经济崩溃之时，还有人乐观地预计，这只是暂时性的经济衰退，以至于时任首相宫泽喜在打算利用国家资金尽早处理银行不良债权时，遭到了官方、金融机构以及主流媒体的反对。
1987年，在主流经济类媒体的报道里，几乎找不到有关房地产的“泡沫”这个词，这反映了当人们深处泡沫漩涡之时根本无法意识到，破灭后才幡然悔悟，每一次悲剧性的结果似乎都在嘲笑人性的贪婪和无知。
从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。
日本货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的1989年12月31日，日经指数还达到了辉煌的高点38915点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。
与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的信用危机。数年后，几家大银行相继倒闭。
1992年，日本政府出台“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。
“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。
日本文化与制度保证社会整体稳定
随着泡沫经济的破灭，日本经济也进入了一个空前长期的不景气时期，在这20多年里，国民所得基本上不但没有增加，反而还有所减少，但绝大部分日本人的生活并没有因为地价的变动而陷入困境，这是因为日本社会的安定性而决定的。
日本人不太有冒险精神，也不太主张自己去创业，一般都以终生就职于一个稳定的公司作为人生道路。日本的公司也很忌讳雇员从事第二职业，日本人也不太喜欢冒险去进行投资活动。泡沫经济时代工薪阶层的工资虽然有所增加，但并不多，所以地价的上升所带来的房价上升对占社会人口绝大多数的工薪阶层带来的影响并不大。
日本人在生活设计时都基于工资收入而进行，在泡沫经济崩溃之前，人们一般都不会怀疑所供职的公司会出问题。而且，日本文化和税收制度也鼓励企业家把收入分配给员工，这样日本社会贫富悬殊就不大，与其冒风险去进行房地产投资，不如老老实实挣一份工资更稳当，这也是大多数日本人的思维方式。
日本从来就不太有“全民齐上”的热潮，不管是股票还是房产。日本制造业企业如果没有向金融或者不动产伸手的话，在经营上就不会出现什么问题，员工的收入也不会减少。当然，泡沫经济之后日本人的收入再也不像之前那样直线上涨，但还是在能够忍受的范围之内，因此泡沫经济破灭对一般人生活的影响并不那么大。
有趣的是，三菱银行在泡沫经济中毫发无损，这家银行一直有“大象”的恶名。这是因为有巨大的三菱集团做后盾，三菱银行只要做自己集团内的生意就行了，根本不用拓展与进取，又懒又笨像头大象。这样的状态，反而使得三菱银行没有坏账。然而，三井银行却因为太富于“开拓精神”，从而积累了大量坏账，险些破产。
另外，日本政府并不参与房地产市场，虽然有些地方政府通过支持企业的方式搞开发，但自己并不直接参加，所以泡沫经济崩溃并没有对政府造成冲击。
尽管泡沫崩溃之后的日本社会整体稳定，但代价还是沉重的，日本经济一蹶不振。大幅短期衰退的可怕在于，各项资本投资标的物都出现了来不及脱身的大量“套牢族”。从房屋、土地到股市、融资都有人或公司大量破产，之后产生的恐慌心理使得消费和投资紧缩的加乘效应。它不只挤掉了泡沫成分，也砍伤了实体经济。而且，由于土地与股市的套牢金额通常极大，动辄超过一个人一生所能赚取的金额，导致许多家庭悲剧。高点买房的一般家庭则成为背债者，对日后长达一代人的社会消费萎缩种下了种子。日本进入长期经济低迷期，史称“失去的二十年”。
泡沫经济带有不道德性，造成土地、住宅等资产所有者和不持有者之间的不公平，拉开收入差距，进而扭曲主动或者被迫参与其中的人们的价值观。努力工作的人无法获得住房，勤劳无法获得回报，而转卖土地投机倒把的人轻易获得巨额财富。正如日本泡沫经济研究领域的权威、经济学家野口悠纪雄在《战后日本经济史》中称，这是世界上最不道德的事情，它损害了人的尊严。
警惕“鼠疫”卷土重来
随着2020年东京奥运会的临近，日本房地产市场再次升温。评级机构穆迪表示，日本央行实施的扩张性货币政策已经触发了房地产投资与开发的上升。有分析人士表示，日元贬值以及东京2020年奥运会诱发了需求，曾长期低迷的日本房地产市场吸引了众多海外购房者。去年，全球最大规模主权财富基金——挪威政府养老基金表示将在日本开展房地产投资,投资额有望达数千亿日元。
据日本央行统计，2015年面向房地产行业的贷款同比增加6.1%，达到10.673万亿日元。在日本银行实施宽松举措后的3年增加了30%。从融资余额来看，2015年年底达到65.7102万亿日元，时隔18年创新高，占日本国内银行整体融资的14%。与此形成鲜明对比的是，日本上次房地产融资高峰为1989年的房地产泡沫时期，达到10.4419万亿日元。
閱讀更多 中國商界雜誌 的文章
