最近泡微博比较多，经常会发一些关于市场判断的贴子。每个贴子下面都会有粉爷粉妹留言或者给我发私信，讲的内容都差不多，我要结婚，我要买房，如何能够买到底部，如何选房。
这让我想起很多年前自己买第一套房的时候，那个时候我还没有你们那么幸运。现在基本上已经不太会有人会讲楼市会崩盘和大跌了，当年的我还是沉浸在多空判断之中，周围都是谢国忠之类的专家，诚惶诚恐之中，匆匆忙忙买下了人生的第一套房。回过头来看，当时买房的时机很好，但是也留下了不少遗憾。这么多年里有时自己会去复盘，如果当时第一套房买的更棒，后面的路可能会好走一些。
所以今天来聊怎么买对人生第一套房。
第一套房不光是解决刚需，也是对你楼市观的确立。买对的话会树立正确的价值观，给未来N年的家庭资产配置之路奠定良好基础。第一套房的赚钱效应，能堵住家里空头老爸、老妈，穷亲戚的嘴，以后再想买房投资，也会有人举全家之力支持你。所以多花些心思，值得的。
好了，我们开始吧。
一.择时不重要
我最喜欢聊的就是楼市的短期趋势，可是对刚需来说恰恰就是时机是最不重要的。刚需最容易犯的错误是过分追求时机，每次都想抄到底，最后只见树木不见森林。坦率滴说，中国楼市自2000年以来一直是大牛市，而且未来十年也至少是个中牛，牛长熊短，涨多跌少，在楼市里看空做空的确是非常难。
作为刚需，经验尤为不足，更多的应该是考虑怎么尽早上车，而不是想办法让车票打个折扣。一套房的钱等成只能买个卫生间的段子你们没有少听吧。楼市基本上每3到5年翻一倍，然后回调10到15%。为了小折扣放弃大波段，从概率学上也不应该。
所以刚需别整那么多幺蛾子，有钱有房票就买吧。迟早要买，早买早安心。至于抄底、逃顶，等你上车了再说。有了房子后，你的思考格局会变化的。
二. 尽可能的近
我被问到最多的问题，就是如何看待哪个地段，哪里涨的快。这些对于买首套的小白来说毫无意义。第一套房一定要买的近，买的近，买的近。首先要解决的是居住问题，然后再考虑投资。
对于年轻人，最需要的就是时间，有了时间，你可以搞副业，学习研究投资方法、哪怕是按倒拆迁妹，总之做一切有助于财富积累的事情。人与人的最大的差距，不是在上班8小时拉开的，而是晚上19点至22点这3个小时你做什么决定的。所以我强烈建议，第一套房一定要买的离上班近一些，再近一些。通勤时间控制在单程1个小时以内。
我虽然一直强调投资要买郊区次新，但是对于首套刚需来看，我是不排除市区老破小的。因为老破小近啊，近就有时间。当然如果实在太穷，预算不够，那么只能建议去环大都市的三线卫星城先上车，然后租房了。
三. 配套、房龄、户型、面积保哪个
第一套房预算一般不够，不可能尽如人愿。钱不够的基础上，总要做个取舍。
最可以舍弃的是配套。配套是会变化的，再差的地方，发展个几年总会起来的。十年前新静安是下只角，莘庄还是远郊，宝山是乡下，世界变得很快。房价涨的就是周边配套改善的增值部分。所以别怕荒。
房龄也没那么讲究。住房的房龄分成三个时代：
90年代以前的。基本都是老式小区，无电梯，多层夹杂着矮平房，这个年代的房子不能买，不是因为品质，而是因为不能贷款。只有icbc在放水期间愿意给贷按揭。按揭都这么难了，未来贷款还清，如果想做抵押消费贷款的话（未来你会知道有多重要），基本上是不可能。所以建议果断放弃。
90年到2002年的。这个时期以多层为主，塔楼和部分板楼也有不少。这个年代的房子品质已经有了极大改善，很容易做出凤变冰。而且按揭贷款大部分银行都能做，抵押贷款略有困难，但用用劲还是可以突破的。性价比颇高，建议重点考虑。
2002年至至今。都板楼了。随便选，无任何贷款限制，只要你预算够。
户型不用太讲究。只要不是手枪房、圆形房这样过于奇葩的户型。以今天的设计技术，大部分的户型都能通过后期硬装、软装来进行很大的修补。没有窗户可以安装排风系统，承重墙其实也可以切一块的，朝北、朝西的奇怪朝向可以通过空调、地暖来弥补。回想下去啪啪啪过的那些四星、五星酒店，很差的户型在精心设计后，是多么的有情调。相反，户型上的瑕疵往往可以作为谈判时的筹码来进一步压价。
面积是最应该考虑。如果我们牺牲了配套、楼龄、户型，来换取面积上的优势，是值得的。我始终崇尚低价、大面积的套路，刚需最后总是要置换的，多的面积就是钱，就是你下一套的首付款。当你不知道怎么买的时候，买大房子，便宜房子，总不会错。
四.哪些硬伤不能买
多层的六楼不要买。刚需钱不够，自然会考虑价格便宜的不带电梯的高层。但这恰恰是容易犯错的。老破小的六楼、七楼其实都是要折价卖的。一般行情是三楼的85折。如果你选择了六楼，未来卖出时能够接受的人会很少。所以一般不推荐。
靠大马路不要买。靠马路很吵，特别是有的房子直接对准路口，行话里叫冲路，这样的房子在风水学上也是大忌讳。也许有的朋友自己不介意，但是你买了之后，你要想一想你未来的下家是不是介意，我想大部分的人是介意的。
一楼不带花园不要买。一楼不带花园，既没有私密性，二是估值上要按照黄金楼层的价格打85折，不建议买。
远郊不要买。有个粉丝和我交流了很久，最近他和我说，他打算买到青浦淀山湖，理由是预算有限，景色很好，房子很漂亮，太太很喜欢。我苦苦劝说，不知道能否拉住。我的建议是类似于北京、上海这样的大都市，购买半径最好控制在市中心的25km以内，再远再远不能超过35km（必须要有轨道交通）。因为千万级人口的大都市的辐射边界就是25km了，超过25km，通勤时间很难控制在单程一个小时以内，一般人很难坚持。即使你能坚持，你的下家也不能坚持，这样的房子未来你要改善时，一定会吃苦头的。
五.贷款上要注意的地方
贷款务必贷足。通胀时代，长期、低息、可控、大额的负债是致富利器。买房赚的钱一半来自土地增值，另一半来自负债的贬值。对于大部分人来说，一辈子只有一次机会可以享受到首套首贷的资格，所以第一套房，我的建议是在有还款能力的基础上多贷一些，再多贷一些。就我个人而言，每个月留个5k的生活费，其他都用来做月供，我觉得没啥困难的，年轻人要对自己的未来薪酬增长有信心。
公积金贷款是鸡肋。可以用，但无需给予厚望。因为一方面公积金贷款是杯水车薪，额度太少，另外公积金贷款对老婆小有贷款年限的限制，变相的增加了月供，不利于还款。
夫妻、准夫妻的CP，尽可能一个人贷款。现在买房子认房又认贷，只要你用过按揭，上了征信，这个记录就跟着你一辈子。为了未来换房时再用一次贷款的机会，第一次买房时强烈建议你一个人贷款。工资证明可以多开一些，流水证明的问题一方面可以和银行客户经理沟通如何增加计入流水的其他收入，另一方面有很多股份行是支持单倍月收入覆盖，就是收入大于月供+5000即可。
买房这事情，举全家之力，系统大工程，思定而后动。
閱讀更多 魔都財觀 的文章
