6月2日，龙华上塘商住地“A816-0060”被中国电建集团和广州方荣房地产有限公司联合体以82.9亿的高价拿下，楼面地价高达5.68万元/平方米。
中国的房地产在经历了2014年的轻度衰退之后，2015年的下半年，深圳的房价一枝独秀，按照样本住宅价格[i]的数据计算，深圳的房价从2015年的4月到2016年的4月，累计实现涨幅59.87%。按照国家统计局的《2016年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》公布的数据，深圳的新建商品住宅价格指数同比涨幅为63.4%，二手住宅同比涨幅为56.1%。而同期的，新建商品住宅价格指数的涨幅北京为20.2%，上海为34.2%，广州为17.6%，70个大中城市的平均同比涨幅则为4.33%。
图：北上广深和百城平均样本住宅价格
从逻辑上讲，这绝对不是供求因素导致的，因为房地产的供给侧和需求侧因素都不会在一年的时间内发生如此巨大的变化。也不是由租金上涨导致的，租金也不可能在短时间内发生如此巨大的变化。那么究竟是什么因素在决定深圳的房价呢？
一、吊诡的住房自有率
深圳市规划和国土资源委员会2016年5月9日发布的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》里有句话，“到2015年末，我市常住居民家庭住房自有率达到34%，比2010年提高7个百分点”。这个数据着实让人大跌眼镜，笔者的第一反应就是，这个数据是不是真实的？是不是故意这样做的？因为第一，全国的住房自有率无论是官方数据，还是学术调查机构的数据[ii]，都达到了80%以上。第二，笔者曾经大三的时候去深圳混过两个月，但没发现有人睡在大街上。在这样的心态下，笔者翻阅了国家统计局公布的第五次人口普查（2000年）[iii]和第六次人口普查（2010年）[iv]县域的长表数据，这里有公布了详细的深圳的住房调查数据，笔者整理如下：
表：深圳五普和六普不同类型住房来源的人口数据(万人)
2000年，深圳常驻人口701万人，其中仅有195万人是自己购买的住房，占比为27.76%，而49.23%的人是租用住房，自建为11.23%，其它为11.79%。我们把时间轴推移到2010年，深圳的常驻人口已经由700万人增长到了1000多万人，十年间累计增长了336万人，全国的热血青年都涌入深圳这个梦想之地。但是我们看到的结果是，2010年的深圳，购买住房的人是193万人，相比2000年的时候还下降了2万人。这意味着，虽然经过了10年时间，深圳有房子的人数总量竟然原地不动，购买住房的人占总人口比则由27.76%下降到了18.64%。而租用住房的人有762万人，租用住房人占总人口比则由49%上升到了73%。
上述的数据十分有意思，深圳73%的人在租房，意味着自有住房率仅为27%，这个数据与《深圳市住房建设规划（2016-2020）》提供的数据严丝合缝的对上了。故，深圳住房拥有率为34%是十分可靠的。如果要是有意造假，那实在困难，要累计造假15年，这几乎不可能。
那么问题来了，第一，深圳34%的人有房，66%的人租房，深圳66%的房子是哪来的？第二，深圳的66%的“刚需”为啥不买房？
二、有房人自己的游戏
《深圳市住房建设规划（2016-2020）》还披露了一个数据：“截至2014年底，我市住房总量达5.59亿平方米，其中原村集体及村民自建住房、工业区配套宿舍等占比48%，因其质量低、环境差，且存在不同程度的违法建设问题，不能在市场上流通，难以支撑我市改善型住房需求。”
在深圳的房地产市场上有个特殊的名词叫“农民房”，这个词在笔者走过的其他城市，诸如成都、沈阳、厦门从来没听过。笔者的一位专门从事深圳地产行业的朋友给出了如下的解释：“农民房就是那些本地人建的违章建筑，没有产权证，无法流通。”根据官方公布的数据，深圳的“农民房”存量高达2.68亿平米，这是个什么概念呢？我们按照人均30平米计算，2.68亿平米可以住893万人。剩下的52%的房子是相对正规的，存量有2.91亿平米，仍然按照人均30平米计算，可以住970万人，而深圳2015年的常驻人口为1037万人。所以，深圳不缺房子，这是深圳没人睡在大街上的根本原因。
至此，我们可以解答第一个问题了，深圳66%的房子，都是有房子人那来的，深圳的住房集中程度很高，按照上述的数据可以有这样的结论：深圳34%的有房人，掌握了深圳100%的住房。
那么，为啥深圳66%的租房人不买房呢？原因很简单就是因为买不起。根据深圳统计局公布的《2015年深圳国民经济和社会发展统计公报》：“根据居民家庭抽样调查资料显示，2015年深圳居民人均可支配收入44633.30元”。对，你没看错，不用数小数点了，深圳2015年的人均可支配收入为4.46万元。2015年底，深圳的样本住宅均价为42591元/平米。根据《深圳市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》：“平均每个家庭户的人口为2.11人”。按照家庭算，平均的家庭夫妻双方的年收入总计为9.41万元，那么一套60平米的住宅，总价为255万元，首付的三成为76万元，这意味着夫妻双方不吃不喝，要积攒8年才够首付。
图：深圳商品住宅竣工面积（万平米）
剩下的34%的有房人的情况如下：
深圳的商品住宅，从2000年开始至2010年止，累计竣工了5800万平米。这些房子2000年掌握在190多万人手中，2010年的时候还是掌握在190多万人手中。所以，这十年间建成的5800万平米的房子，就是有房人买的，是有房人自己的游戏，没房的人只能干看着他们玩。
到了2015年，这些房子掌握在了390万人的手中，也就是说2011年~2015年，总计有200万人在深圳买了房。同期间内，深圳住宅竣工仅为1200万平米，即40万人的住房供给，也就是说在2011年~2015年这五年间，这些新买房的人至少有75%的人在买二手房。这是一次财富的大转移，深圳的土著居民赚的盆满钵满。
所以，我们可以这样简化深圳的房地产市场，我们假设总共有甲、乙、丙三个人，甲和乙各有两套房，丙没有。但甲和乙心里非常清楚，丙是要买房的，所以，甲和乙互相开始买卖对方手里的房子，房子的价格也就开始直线上升，丙买不起他只能看着。甲和乙为什么能买得起呢？因为已有的房产可以拿去银行抵押贷款，抵押出来的钱可以继续的放杠杆。所以，我们不难以理解深圳的房价比收入高出那么多，因为深圳的房价不是靠收入支撑的，而是靠房价支撑的。有房者，自己把原有的房子拿去抵押或卖掉，之后再买入新的房子。
至此，有读者要忍不住了，你讲了一堆，还是不谈深圳的房价将来怎么走。我们稍微总结下上面的分析：第一，深圳房屋供求是平衡的，深圳不缺房子；第二，深圳的房子集中在少数人手中（34%），少数人自己玩，和没房子的人没关系；第三，深圳751万人是刚需，但不是有效需求，因为他们买不起房。2010年深圳均价2.3万时候都买不起，更别说目前5万多的均价。
三、究竟是什么因素在决定房价？
1、住房拥有率
笔者统计了“六普”中，48个城市[v]的住房拥有率，并将这48城市的2010年~2015年的住宅价格涨幅对比分析。结果如下图：
图：2010年住房拥有率与2010~2015年房价涨幅的关系
这个分析的R方仅为0.169，统计学并不支持两者有关系，
住房拥有率不是住房价格的影响因素。比如上图中的中山和东莞，住房拥有率也很低，但是房价涨幅并不大，中山的房价基本上原地踏步。这与常理很相悖，但是也不难理解，因为住房拥有率低，有两种情况，第一是供求缺口很大；第二是供求平衡，但房子集中在少数人手中。当第二种情况发生时，房地产市场就被割裂，没房的人看着有房的人玩。供求模型仅适用于买卖双方稳定的假设前提，比如你买空调，你不可能买了一台空调，然后用一段时间就卖出去，不断的倒手，所以空调的价格是严格的遵循供求模型。但是房子不然，买房子的人，随时可以转换为卖房子的人，而卖房子的人也可以随时转换为买房子的人，这个市场的供求双方随时在转换。供给和需求无法解释房价并不是中国的特例，德国的住房拥有率从1980年开始到目前一直维持在50%左右，但是德国的房价一直很稳定。按照常理，德国的住房价格应该大幅上涨才是，但这种情况并未发生，在以后的文章中，笔者还会专门谈谈德国。
2、货币因素
笔者用人均金融机构存款余额[vi]这个指标衡量各城市的货币供给，2015年的49城样本[vii]分析如下：
图：人均金融机构存款与样本住宅均价的关系2015
2014年度的数据更全，样本包含98个城市[viii]，如下图：
图：人均金融机构存款与样本住宅均价的关系2014
各城的货币对住宅价格影响非常之大，统计意义上显著。
至此，我们得出这样的结论，住房价格与基本面的关系不大，决定住房价格的因素是货币。
从时间序列数据上看，货币一样在影响房价。
图：时间序列的房价与M2的关系
四、深圳房价的未来
我们经过上述的分析，将房价转换为了货币，即央行M2的发行速度和各城市对资金的吸引能力。笔者文章的副标题是美国经济学界的巨擘查尔斯·P.金德尔伯格的一本史诗级著作《金融危机史》的副标题。笔者以此为标题的目的也是为了表明笔者的立场。深圳的房价是泡沫是确定无疑的，但是笔者必须澄清的是，读者不要混淆泡沫和崩盘这两个词，正的泡沫[ix]是崩盘的原因，但是泡沫不代表立即崩盘。货币的发行是有上限的，因为货币多了汇率会出问题，今年的汇率市场已经开始显现了。房地产与汇率是一个跷跷板，货币多了导致房价高，货币多了导致汇率下行。笔者在今后的文章中还会专门讲到汇率，今天本文点到为止。
笔者在日常生活中也曾与不少投资者接触，投资者最喜欢问笔者的一句话，你看空创业板，看空楼市，能不能告诉我确切的见顶的时间点在什么时候？笔者认为从2014年的6月，创业板就出现了泡沫，直至2015年的6月27日那天收盘之后，笔者才能确认说泡沫破裂的拐点已经出现了。而这个过程中，创业板从2014年的6月的1400点上涨到了2015年6月5日的4037点，涨幅为188%。而笔者在2015年6月27日可以确切的判断创业板泡沫破裂，距离其最高点已经下跌了26%。笔者举这个例子只是用来说明，笔者无能力推算具体的泡沫破裂的时间节点，更为糟糕的是即便是当泡沫开始破裂之后，笔者的判断也是滞后的。但这并不影响投资，笔者认为，投资最重要的是要保证风险调整收益最大化，而不是收益最大化。故而，当泡沫发生时，选择参与泡沫是一种不理性的投资行为。
但是，并非是一点规律都不可寻的，在泡沫破裂之前会有很多先行的信号，我们详细的分析了其他经济体房地产泡沫破灭的先行传导信号中，主要有两点，第一个是利率因为某种原因抬升，第二个是因为高债务杠杆导致了债务危机爆发。对应中国的房地产市场，笔者认为投资者需要关注的有四点：1、美国加息进度及力度；2、经常账户差额；3、主要高层的表态；4、银行间债券市场的违约程度。
我们大概的先分析下利率和债务的问题，具体的更为细致的分析详见笔者今后的文章。
央行不得不维持市场低利率。主要原因有：
（1）中国改革开放正值美国利率大幅度下行周期。为了保证人民币汇率跟随美元，我们的利率受到美国的利率影响越来越大。
（2）低利率是储蓄过剩的结果
我国的储蓄过剩严重，根据经济学的基本原理投资与储蓄的缺口即是净出口。过剩的储蓄消耗只有两个途径，第一个是投资，第二个就是净出口。而我国的投资效率较低，在金融危机之后净出口逐渐萎缩的情况下，最终导致了利率持续走低。
（3）抬高利率容易导致债务问题和资产价格泡沫破裂
近些年，地方政府融资平台和企业部门的杠杆不断的走高。在经济放缓的背景下，如果利率不下行容易导致债务问题爆发。
资产价格泡沫主要是房地产，房地产市场对利率极为敏感，如果央行主动抬高利率，容易导致房地产市场不稳定。这与李克强总理强调的“避免房地产市场出现大的波动”的指导意见相左。
综上，央行不具有长周期内提升利率的客观和主观动力。但是问题在于，央行第一，无法预计美国加息；第二，伴随人口红利的消失，储蓄率下降势不可挡；第三，用低利率政策供养房地产泡沫实为养虎为患。故而，房地产泡沫破裂的先行的指标要盯住美国加息、净出口变化和高层意见。
第二，是债务恶化。
目前来讲，中国的债务部门：中央政府、地方政府、企业和家庭。其中，地方政府债务逐步由中央政府债务置换，整体风险可控。家庭债务主要是房地产贷款，如果该部分债务恶化是房价下跌的结果，并非先行指标。重点是企业部门的债务，由于中国的债券市场存在刚性兑付的“潜规则”，导致了利率传导十分之快，即无风险利率的下降会迅速导致企业债券利率的下降。根据中债登的数据，中国债券市场截止5月，中国的债券市场市值总计40万亿。银行间债券交易市场的利率是银行贷款利率的有力指导。如果银行间债券市场出现较大面积的债券实质违约，会迅速的将风险溢价提高，进而导致市场利率走高。
所以，我们的先行指标总计观察4个，1、美国加息进度及力度；2、经常账户差额；3、主要高层的表态；4、银行间债券市场的违约程度。投资者需要在接下来的时间内密切关注这些能够影响利率和债务问题的因素，以能够对泡沫做出提前的预判。
先写这么多，这里面还有更多的问题，本文限于篇幅不能继续深挖，待笔者接下来的文章继续详述。
[i]样本住宅价格是wind数据库统计的。
[ii]住建部副部长齐骥2011年3月9日援引国家统计局的报告称，我国城镇居民自有住房率达到89.3%（《东方早报》2011年3月24日）；中国房地产业协会副会长顾云昌2011年3月20日称，中国89%的人都有房住（《经济参考报》2011年3月月22日）。http://sh.house.sina.com.cn/zhuanti/jrjj488/
联合国人居署、国家住建部和上海市共同发布的《中国城市状况报告2010-2011》中提到：2008年我国城镇居民自有住房拥有率达87.8%。国家统计局住户调查办公室公布的报告提到：2010年底城镇居民家庭自有住房率为89.3%。http://www.eeo.com.cn/2012/0606/227779.shtml
2012年西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》显示，中国自有住房拥有率高达89.68% http://fangtan.china.com.cn/2013-12/26/content_31013399.htm
浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室等联合发布的《中国居住小康指数》报告显示：40个调查城市中，住房拥有率中位数的拉萨和银川分别为78.6%和78.3%，长沙以90.1%排名第一，北上广深四个一线城市排名最后四位。报告调查结果还显示，有21.4%的受访者表示没有买房，65.4%的受访者拥有一套住房，10.9%的受访者拥有两套住房，2.0%的受访者拥有三套住房，0.3%的受访者拥有四套住房。http://www.eeo.com.cn/2012/0606/227779.shtml
[iii]五普的详细数据在这http://www.stats.gov.cn/tjsj/pcsj/rkpc/dwcrkpc/
[iv]六普的详细数据在这http://bbs.pinggu.org/thread-3304748-1-1.html
[v] 48城样本包括：北京、上海、天津、徐州、温州、深圳、泉州、东莞、乌鲁木齐、合肥、宁波、太原、济南、武汉、南昌、厦门、海口、南京、佛山、广州、昆明、珠海、常州、杭州、南宁、青岛、扬州、贵阳、唐山、无锡、苏州、郑州、长春、西安、成都、重庆、福州、烟台、中山、秦皇岛、大连、长沙、惠州、吉林、镇江、沈阳、鞍山、三亚。
[vi]各地的央行会公布金融机构本外币存款余额的数据，该数据口径包括个人存款、企业存款和政府存款三部分，此处我们使用人均金融机构本外币存款余额数据，并非是传统意义上的人均储蓄存款，人均储蓄存款并未包括企业和政府的两部分。我们使用的金融机构本外币存款余额无实际含义，仅用来衡量各城市的资金吸引力。
[vii]比我们之前的48城样本多了一个四川南充市。
[viii] 98个城市包括：北京、上海、深圳、广州、成都、重庆、天津、杭州、苏州、南京、武汉、西安、郑州、宁波、沈阳、无锡、大连、青岛、济南、佛山、长沙、昆明、太原、福州、东莞、合肥、石家庄、哈尔滨、长春、南通、温州、南昌、厦门、南宁、贵阳、唐山、常州、兰州、绍兴、金华、乌鲁木齐、烟台、泉州、台州、潍坊、嘉兴、保定、呼和浩特、珠海、徐州、扬州、泰州、廊坊、中山、邯郸、洛阳、淄博、镇江、江门、海口、东营、惠州、西宁、昆山、赣州、鞍山、江阴、汕头、绵阳、银川、宜昌、柳州、威海、鄂尔多斯、包头、湛江、张家港、秦皇岛、聊城、桂林、常熟、芜湖、菏泽、吉林、德州、株洲、淮安、新乡、日照、衡水、连云港、营口、宿迁、湘潭、马鞍山、宝鸡、三亚、北海。
[ix]在金融领域，不止有正泡沫，还有负泡沫，本文所指的泡沫皆为正泡沫。
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