提到目前的西安樓市，大家首先想到的是一房難求、很難買到，很多樓盤的搖號中籤比例均在10%以下。
這意味著，10個人中只有1個人能買到房子。
但是，不知道大家感受到沒有，最近一段時間諮詢買房的人的數量明顯有所下滑！
更重要的是，當濤哥看到上週西安4個樓盤的開盤去化數據時，頓時驚呆了！
因為，4個開盤的樓盤，有3個樓盤開盤當天竟然沒賣完，最低去化率竟然只有46%。
這與一房難求的西安樓市形成鮮明的對比。雖然這不能說明一切，但卻傳遞出了很重要的信息。建議大家近期關注一下各樓盤開盤當天去化情況，由此觀察市場風向。
在上週開盤的四個樓盤中，隆基泰和鉑悅山是唯一一個開盤當天賣完了的樓盤。這個項目位於臨潼新區，當天推出14#、15#樓小高層，17層高，共計170套房源，戶型面積為95㎡、115㎡，1梯2戶，開盤當天成交價格在7500-8500元/㎡。
在西安房價普遍已經進入12000元/㎡以上的時代，隆基泰和鉑悅山的價格確實具有誘惑力，相對來說置業門檻較低，再加上不限購因素，吸引了一大批客戶。
同樣是在上週開盤，“網紅盤”陽光城壹號6月9日開盤，推出了1#、3#、5#共計1000套精裝高層房源，2梯4戶，面積區間90-148㎡，開盤當天認購593套，成交價13000元/㎡，去化率只有59.3%！
這個去化率多少讓人有點驚訝。但仔細分析，也就不難找出該項目開盤當天去化率較低的原因：
第一個原因是開盤當天推貨量較大，達到了1000套，這無疑對銷售提出了更高的要求；另一個原因是該項目精裝13000元/㎡的價格，在目前的市場環境下，結合區位因素，有一定的偏高！同樣的價格，完全可以在滻灞、長安、曲江二期、航天等一些區域買到品質不錯的房子。
當然，還有一些其他原因。
同樣是上週開盤，曲江華著中城推出的52#、53#樓平層、LOFT公寓產品，開盤當天去化率只有46%！
52#樓為LOFT產品，18層高，5梯25戶設計，37-71㎡，當天只推出了3個樓層，共計75套；53#樓為平層產品，31層高，5梯29戶設計，28-56㎡，當天只推出了3個樓層，共計87套。結果162套房源，開盤當天只認購了75套，去化率46%！其中，LOFT產品成交價在22500元/㎡，平層17500元/㎡。
其實，從價格上就可以看出，華著中城此次推出的公寓產品價格偏高，這個價格完全可以在西安商務最集中的高新區域買，更好出租，回報率更高！這是該項目開盤去化率較低最重要的原因。
至於另一個樓盤北城新天地，6月9日開盤，推出了504套高層LOFT產品，戶型面積47-73㎡，開盤當天認購398套，成交價10000元/㎡，開盤當天去化率79%。
由於該項目所處的位置在高陵涇渭新城，再結合LOFT住宅產品本身的市場接受度，這個去化率實際上已經不錯了。
從上述4個樓盤可以看出，開盤當天去化率較低的樓盤基本都與價格較高有關。事實上，經過將近2年時間持續的上漲後，西安部分樓盤的價格已經呈現出翻番，很明顯透支了未來一段時間的漲幅，價格已經處於高位！
用一句購房者的話來說，購房者又不傻，這麼高的價格怎麼可能接受呢！
至於目前各樓盤開盤當天去化率降低，是否與房管局嚴查房地產市場搖號作假有關，還不好下結論。有待繼續觀察！
房地產市場有非理性的時候，就有迴歸理性的時候。從2016年下半年啟動的這輪西安樓市瘋狂，經歷將近2年時間之後，是該回歸理性了。
而要真正使得市場迴歸理性，僅僅依靠限價、限購等因素還是不夠的，必須在加大市場供應方面下功夫！畢竟，還是得把市場交給供求來調節。
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