图文 |CRIC克而瑞 福州
禹洲
以5.59亿元
竞得榕高新2018 -01号地
可售建筑面积4.25万㎡，
实际可售楼面价为13158元/㎡
世茂
以8.1亿元
竞得榕高新2018 -02号地
可售建筑面积7.33万㎡，
实际可售楼面价为10173元/㎡
中海
以7.88亿元
竞得宗地榕高新2018 -03号地
可售建筑面积6.41万㎡，
实际可售楼面价为11624元/㎡
2018年高新区第二场土拍落下帷幕，就今天的土拍而言，有人认为三幅地块均未达到上限，与闽侯去年和今年年初拍地的热度相比显然降了不少，甚至比去年南通新拍的近14000的楼面价要低3000元， 今天的评论几乎都是一边倒的节奏，还有人由此判断闽侯楼市是不是不景气了？
昨天，我们对今天的土拍进行了预测和投票，从投票结果来看，约8成的人猜测地价会高于12000，但实际情况却与其相差甚远。除了第一块楼面价突破13000外，另外两幅都在12000以下。
先来回顾下这次土拍： 本次出让的3幅住宅地块仅吸引了保利、禹洲、世茂、中海、正荣、三盛、交建 、正祥8家开发商到场。三幅地的溢价率分别为17%、11%和30%，分别被禹洲、世茂和中海轻松拿下。土拍过程虽持续了1个半小时，但期间总竞拍数不足百轮，也没有发生想象中的厮杀场景。
这次土拍的楼面价看似低于预期，甚至有多数人怀疑本次土拍有“内幕“，其实，并没有所谓的内幕。
整体来说，本次土拍的楼面价是合理的，以往几次土拍面粉比面包贵的情况时有发生，高价土地已然成为房企的风险要素。而反观本次土拍的结果，与周边房价相比，还有一定的差距，板块房价仍然具备较大的上涨空间。目前竞拍的楼面价，加上建安、营销等各类成本，今后上市的价格也基本符合板块房价的走势。在政策调控的常态化背景下，长远来看，房价仍会呈现稳中有升的态势，短期内依然是以稳为主基调。
另外，从闽侯近几年的成交溢价率来看，2015-2018年成交集中在南屿板块、南通板块，作为承接福州刚需外溢的主要区域，区域成交溢价率位于较高水平；2016年闽侯加大土地供应，同时出让限制增加，因此整体溢价率呈现出下降态势，实则无形增加了土地成本。
但为何会低于预期呢？主要可以从这两方面来理解：
一方面，昨天谈到的，闽侯受限价影响不亚于主城区，早前多幅高价地块陷入开盘难的窘境，加之限价政策无松绑迹象，本次拍卖的地价仍将受到限价影响。另外，闽侯也受到持续的限签影响，成交一年以上未网签的楼盘不在少数，开发商回款难度加大。“双限”也成为开发商拿地的重大阻力，我们也看到无论是市区还是外围市场，开发商在土拍市场的表现整体也更趋谨慎。
另一方面，福州主城区近期放出“多幅优质地块”即将面市的消息，更多的开发商将精力转至中心板块，2018年年初，福州四区公布了供地计划，而今年即将过半，虽然也出让了部分住宅用地，但多数以安置商品房为主，未来不排除会有更多更优质的地块上市。从去年年底政府大规模加大供应力度的情况来看，企业对于政府土地供应的信心也明显加大，所以有些企业土地亟需补仓的事实虽然不假，但土地供应量的增加必然会大幅缓解“一地难求”的局面，高风险、负利润的拿地策略只能是下下策，等待更为优质的地块和更佳拿地时机或许也是一个不错的选择。
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