015-2017年春節後，廈門房價經歷了一場野蠻生長，一個月漲出一年的水平、一年漲出三年的量，直追一線城市。
終於，調控的鋼鞭抽打在了市場的軟鞭上，家庭負債率和房價雙高的廈門樓市開始去槓桿，房價開始進入調整期。
2018年開年，成為了唱空之年，第一季度廈門二手房有價無市的局面被徹底擊潰，水分被猛“擠”！
然而，進入第二季度，土拍大戰來臨，還是極其優質的地塊，島內近十年來最大規模的拆遷舊改風起雲湧。那麼，廈門樓市和房價又將何去何從？
廈門房價持續下行，跌破紀錄
2018年剛開了個頭，關於樓市下行的信息就不絕於耳，而近期居然從微跌變成大跌！那麼這剛過去的第一季度，廈門的房價到底是什麼情況？
今年，傳統“金三銀四”的市場開始錯亂，成交量低迷，跌至最低點。
據國家統計局發佈的數據，3月廈門二手住宅價格環比降幅全國第2，至此，廈門二手住宅價格環比已連續下降一年，從領漲王變成領跌王。
我們在《廈門房價真相: 降價120萬! 比去年低9000元/㎡! 成交價再低3000元/㎡！》一文中用最簡單粗暴的方式，反映了目前二手房價格的形式。（點擊標題可查看）
大幅下降的趨勢引起購房者不小的騷動，有些人似乎重新燃起了購房欲。也有些人認為還沒降到位，還會繼續下降。
因為現階段的房價，對於很多普通剛需而言，還是太高了！大家都盼星星盼月亮一樣，希望廈門房價再繼續下調。
現在買房人的心都是玻璃做的，任何關於房價可能或許要上漲的消息，都會觸碰他們敏感的內心。
偏偏怕什麼就來什麼，“島內拆遷要誕生一大波土豪”、“廈門迎2018第一拍，起拍樓面價2萬+”的消息席捲而來！
那麼，對廈門樓市到底會產生怎樣的影響？
島內超大規模拆遷，火力全開
廈門島內城中村的拆遷舊改是城市化進程的必然產物，也是樓市的必經階段，只不過是時間出現早晚的問題。
偏偏，集中在2018年出現了！來看一些直觀的數據：
1.湖里區擬改造範圍位於湖里區雲頂北（中）路以東，涉及3個街道，10個“村改居”社區，29個自然社，涉及常住人口約30萬人。
2.蔡塘片區絕大部分蔡塘片區城中村都被納入改造範圍，範圍主要包括蔡塘社、忠侖社和古地石社三個自然村，總佔地面積共66.67公頃。
3.五緣灣北部，涉及改造舊村鍾宅、下忠等。拆遷總建築面積約220萬平方米。
4.高林-金林片區的拆遷和開發工作也將很快進行。該項目拆遷範圍包括高林社區4個自然村、金林社區3個自然村共7個自然村，佔地面積30.2萬平方米。
5.五通金融商務區是湖裡東部舊村改造七大片區中最大的片區，涉及東宅、泥金、店裡、西頭、馬厝-蓮山頭、田頭、昭塘等舊村，拆遷總建築面積約270萬平方米。
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徵遷超500萬平！16大片區改造讓廈門開啟大規模拆遷模式！如此大規模的舊改，廈門島內的面貌必然將煥然一新。
目前，拆遷補償是：房屋安置+貨幣補償。對於這一批拿到錢的廈門人來說，買房是資金的一大好去處！
假設你是其中的一個拆遷戶，你覺得錢是放在手裡好，還是去在廈門買房更有安全感呢？
這輪“史無前例”的拆遷改造大潮，對於廈門樓市而言，不論是供應端，還是需求端，拆遷源都將提供大量新鮮血液，市場的潛在活力必然再度提升。
2018廈首場土拍在即，超優質地
土拍是廈門樓市的重要風向標！價格拍得好對市場將有極大地提振作用，反之，則將加速房價的調整。
2018年土地市場的第一槍即將打響：4月25日，位於集美新城的2幅超級優質的住宅用地和1幅翔安新圩的住宅用地要出讓，地塊均採用“限地價、競配建”方式拍賣。
位於集美新城的兩幅地塊是本次土拍的重頭戲，其中J2018P01地塊地塊起叫價18.2億元，競價上限總價27.3億元，容積率2.8。
集美新城的另一幅2018JP01地塊，起拍樓面價23005.8元/㎡，上限樓面價34502.9元/㎡。目前集美地王是於灌口的禹J2016P01，樓面價3.3萬/㎡。
翔安X2017P07地塊雖遠在新圩，但價格依舊不低。地塊起拍樓面價約20008元/㎡，上限樓面價30002元/㎡。
這意味著，隨著低地價樓盤的相繼清盤，2018年下半年，廈門地價將全面進入2萬+時代。
廈門樓市分化加劇，房價格局已定
我們可以觀察到的現象還有，杭州、南京等重點熱線二線城市的樓市依然亢奮，“地王”又重返戰場。與它們相比，廈門樓市顯然安靜、理性得多！
那麼，又是拆遷、又是土拍的，廈門樓市會出現其他城市那樣萬人買房、千人搶房得情形嗎？房價還會再來一波行情嗎？
首先，廈門樓市是一個受政策導向十分明顯的市場。從目前的調控風向來看，還沒有放鬆的跡象，尤其是“限價令”對房價的影響至關重要。
過去，房子想買多少錢是開發商自己申報定價，每一次開盤漲個2000、3000元/㎡是常見的，加上房子好賣，給足了漲價的底氣。
然而，從2016年第四季度以來，限價令就開始嚴格執行，也就是說，地價想拍多少是開發商的事，房價想賣多少是調控說了算。
從目前出來試水的幾個地價2萬+、3萬+的純新盤開盤價情況來看，基本上高層定價在3.2-3.8萬/㎡左右，疊墅均價在5-6.5萬/㎡，這樣的價格格局至少會持續到今年年底，新房價格不但不會跌，甚至呈現一個略微走高的趨勢。
其次，3.8萬/㎡的樓面價已經是一個地價的峰值，今年要想超越這個價的地塊是十分十分罕見的。
還有這麼多的高價地推不出來，就直到開發商不會冒險去拿4萬+的地，大部分地價在2.5-3.5萬/㎡的區間內，不會撼動目前的地價和房價格局。
沒有新房價格和地價撐腰，二手房自然下跌嚴重。倒掛的現象基本已經絕跡，很多板塊的二手房調整快要見底，還有一些還會繼續下跌調整，考驗大家眼力勁的時候到了。
最後，這一大波因為島內拆遷而突然改變命運的“土豪”們，有了錢會不會買房？肯定有很多人會！成為樓市購買力的中堅力量。
但是這個拆遷賠償有一個比較長的週期性，不可能是一蹴而就、一擁而上，一夜之間就冒出幾十萬個“有錢人”奔向樓市。
他們不同於職業炒家，他們買房的動機要麼是改善居住環境，要麼是對抗通貨膨脹相當於“存錢”，很可能是“只進不出”的，更有可能成為高房價樓市的新“韭菜”。
綜上所述，在限價令沒有放開的情況下，目前的房價、地價格局已定：地價2.5-3.5萬/㎡左右，房價6-5-4-3-2（島內6萬、島外盤疊墅5萬、島外高層4-3萬、島外二手房3-2萬），自己買得起什麼房子心裡也該有數了！
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