4月21日，《河北雄安新區規劃綱要》獲批覆。規劃全文有20000多字，絕大篇幅都在說強調“綠色”“創新”“”協調“”開放“，倉儲物流所佔的比重非常小，但是每個字都很重要。
本期頭等倉將從雄安規劃總體概要、物流倉儲8大趨勢4大挑戰、當下雄安周邊倉儲物流現狀3個方面，細緻解讀雄安規劃，供業內人士參考。
一、雄安規劃總體概要——高起點，戰略性
（一）高起點——第二個浦東新區/深圳特區
依據：
繼深圳經濟特區和上海浦東新區之後又一具有全國意義的新區，是重大的歷史性戰略選擇，是千年大計、國家大事。
如下圖所示，設立雄安新區幾乎是近18年最重要的政治舉措。
超高定位，超高起點，“集萬千寵愛於一身”。也就意味著，只要是符合雄安新區發展的規劃的產業，在雄安都能獲得絕無僅有的資源和優厚條件。
雄安重點發展產業：
新一代信息技術產業：下一代通信網絡、物聯網、大數據、雲計算、人工智能、工業互聯網、網絡安全等
新材料產業：新型能源材料、高技術信息材料、生物醫學材料、生物基材料等
高端現代服務業：金融服務、科創服務、商務服務、智慧物流、現代供應鏈、數字規劃、數字創意、智慧教育、智慧醫療等
綠色生態農業：以生物育種為主體的現代生物科技農業，推動苗木、花卉的育種和栽培研發
（二）戰略性——高質量發展全國樣板
牛鼻子牽動京津冀，創新發展高水準，解決“大城市病”，探索人口經濟密集地區優化開發新模式，建成全國樣板以便於其他城市“複製+粘貼”。
全國樣板的戰略定位，也就意味著，雄安各方面都將高標準、嚴要求、最前沿，准入門檻較高，能入駐雄安的只有高規格高水準的企業。
二、雄安規劃解讀——物流+倉儲
無論發展何種行業，倉儲物流都將是行業發展“血管“。頭等倉對規劃進行拆分，分別從物流和倉儲兩大塊進行以下解讀：
（一）物流篇——4大機遇2大挑戰
1、物流4大機遇
最前沿：科技+開放水平+管理
依據：
①科技依據：搭建國家新一代人工智能開放創新平臺，重點實現無人系統智能技術的突破，建設開放式智能網聯車示範區，支撐無人系統應用和產業發展。
②開放依據：主動服務北京國際交往中心功能，培育區域開放合作競爭新優勢，加強與京津、境內其他區域及港澳臺地區的合作交流。
③管理依據：按照創造“雄安質量”的要求，制定雄安新區規劃技術標準、雄安新區規劃建設管理技術規定等建設標準和技術規範。
頭等倉點評：
①高精尖行業扎堆發展，科技落地增加物流的技術水準；強調無人系統+公交車專用道附加物流功能（見下文），說不定雄安將成無人駕駛物流第一城 。
②承接北京國際交往中心功能，雄安保稅區+取消降低外資准入政策，國內外合作更加頻繁，要承接國內國外的物流運作，更加開放的國際物流發展模式將會是必要趨勢。
③“雄安標準”可能比“國標”還要更高一等，技術規範和管理辦法也將會是創新模式，新的行業標準實施，對於物流業來說或許能降低政府監管的複雜程度，運作更加靈活。
最聚合：總部經濟
依據：
明確承接重點。在高端服務業方面，重點承接軟件和信息服務、設計、創意、諮詢等領域的優勢企業，以及現代物流、電子商務等企業總部。建設具有國際水準的總部商務基地。
頭等倉點評：
①聚合高端服務業總部+高精尖科技行業，經濟、科技共享，產業關聯效應——大幅提高物流行業的技術水準，以技術提升效率；
②電子商務與現代物流總部集中佈局，消費帶動效應——電子商務與物流共生共存，相互配合，協同運作；
③聚集高金行業總部，企業總部之間交易、聯繫更加密集，影響從地方擴展到全國，入駐雄安的物流企業，將會獲得更多的商業優勢和資源。
最智能：智慧物流，物物相連，瞬間相應，全程可控
依據：
構建全域智能化環境。推進數字化、智能化城市規劃和建設，建立城市智能運行模式，建設智能能源、交通、物流系統等；
搭建智能交通體系框架。以數據流程整合為核心，適應不同應用場景，以物聯感應、移動互聯、人工智能等技術為支撐，構建實時感知、瞬時響應、智能決策的新型智能交通體系框架。
頭等倉點評：
瞬時響應、智能決策的等智能交通體系聽上去非常科幻，但是規劃中提到“堅持數字城市與現實城市同步規劃、同步建設，適度超前佈局智能基礎設施，推動全域智能化應用服務實時可控，建立健全大數據資產管理體系，打造具有深度學習能力、全球領先的數字城市。”
如果說真的能建立一套全域智能化設備，所有信心數字化並且全面打通，交通流、物流數據整合，實時感知、瞬時響應也不是不可能。
科學技術的發展似乎已經遠遠超乎我們的想象，只是因為某些政治、經濟原因沒有被大規模應用。如果雄安新區的規劃能夠執行下去，物物相連、無人駕駛等物流技術的實現已經在不遠的未來。
最高效：鐵路+公路+航空；公交車專用通道+物流配送
依據：
①高效交通網：四縱兩橫、兩主兩輔。鐵路四縱兩橫20分鐘到北京新機場，30分鐘到北京、天津，60分鐘到石家莊。加強新區與天津港、黃驊港交通聯繫，暢通新區出海通道。加強新區與北京新機場、首都國際機場、天津濱海機場、石家莊正定機場之間的快速高效聯繫。
“兩主兩輔”站城一體，實現與京津冀核心城市直連直通。“兩輔”服務新區北部外圍組團，兼顧貨運物流。
②構建快速公交專用通道。因地制宜構建網絡化、全覆蓋、快速高效的公共交通專用通道，兼顧物流配送；充分利用智能交通技術和裝備，提高公交系統效率，增強安全、便捷和舒適度，實現高品質、智能化的公共交通和物流配送服務。
頭等倉點評：
鐵路、公路、航空緊密佈局，30分鐘通達北京、天津，就雄安的地緣來說也不算太新奇，但是劃定快速公交專用道【兼顧物流配送】就已經是很“破天荒”的舉措了。
①從政策上來說，明確提出快速公交專用道搭載物流，說明政府已經把物流提到了一個非常重要的戰略位置，跟物流相關的政策肯定也會大量傾斜，共同配合致力於打造更高效的物流體系；
②從時效和成本上來說，大城市交通擁堵嚴重影響物流的效率和成本，快速公交專用道搭載物流，將大大減少交通阻塞帶來的影響，降低成本提高時效。
2、物流2大挑戰
最嚴格的排汙指標，物流、貨運載具排放標準嚴格，對車輛排放、性能要求高，淘汰不達標貨車
依據：
改善大氣環境質量。優化能源消費結構，終端能源消費全部為清潔能源。嚴格控制移動源汙染，實行國內最嚴格的機動車排放標準，嚴格監管非道路移動源。
頭等倉分析：
淘汰不達標貨車或更換科技含量更高的貨車，短期內對於物流行業來說都是一場“換血”，需投入的成本巨大。
人工智能開放，無人貨運或將實現，產業結構大幅升級，物流將成一場資金、技術的博弈，巨頭的遊戲
頭等倉分析：
巨頭的遊戲及馬太效應 ：人工智能、無人貨運、智慧物流，都將是技術、資金高度聚合的結果。
最優秀、最有錢、最前沿的企業才能入駐，而這些企業在雄安能水到渠成地發展平臺經濟、總部經濟、數字經濟。而未能入駐雄安的物流企業，無論是技術還是外在條件，都很難找到優勢。總之，強者越強，弱者越弱。
（二）倉儲篇——4大機遇3大難題
1、倉儲4大機遇
機遇：庫存降低，轉運為主，職能升級
依據：
集約智能共享的物流體系。構建由分撥中心、社區配送中心組成的兩級城鄉公共物流配送設施體系，分撥中心與對外交通樞紐一體佈局。
頭等倉點評：
高效交通+準確預測庫存，存儲功能將大幅降低；輻射京津冀，交通網絡通達，市場廣闊，快速連結機場、港口，貨物轉運需求巨大。
自動化、智能化倉儲，技術升級
依據：
①適度超前佈局智能基礎設施，推動全域智能化應用服務實時可控，建立健全大數據資產管理體系，打造具有深度學習能力、全球領先的數字城市。
②構建城市物聯網統一開放平臺，實現感知設備統一接入、集中管理、遠程調控和數據共享。
頭等倉點評：
提了那麼多年的產學研結合，雄安看樣子是要造出一箇中國的“硅谷”，河北的“中關村”，加上規劃的
【世界一流】的雄安大學及各種研究室，高新技術的落地應用應該也會遵循摩爾定律，不斷優化高速發展。對倉儲來說，高效入庫、分揀、包裝、出庫、庫內搬運等庫內作業，目前幾乎實現了自動化，但是隨著技術的進步，不僅自動化，還將智能化發展，推倉儲技術升級，提升效率。
保稅倉庫需求大增
依據：
①吸引國家對外開放平臺、“一帶一路”國際組織優先在新區佈局；
②支持以雄安新區為核心設立中國（河北）自由貿易試驗區，建設中外政府間合作項目（園區）和綜合保稅區，大幅度取消或降低外資准入限制。
頭等倉點評：
①一帶一路新起點：北京、天津是一帶一路的重要起點，雄安的設立承接了北京的非首都功能，“一帶一路”國際組織優先佈局，意味著雄安的資本、技術、進出口貿易會更加緊密。
②自貿區保稅區更開放：大幅度取消或降低外資准入限制，優質外資企業的引進，會伴隨著大量貨物進出口，保稅倉庫成了河北雄安自貿區的必要配套設施。
冷庫、高標庫需求旺盛
依據：
①實施生物技術藥物產業化示範工程、醫療器械創新發展工程、健康大數據與健康服務推廣工程，建設世界一流的生物技術與生命科學創新示範中心、高端醫療和健康服務中心、生物產業基地。
②建設國家農業科技創新中心，融入科技、人文等元素，發展創意農業、認養農業、觀光農業、都市農業等新業態，建設一二三產業融合發展示範區。
頭等倉點評：
①生物製藥、醫療工程對於環境有非常高的要求，其貨品/原料在運輸的過程中大多對於溫度、溼度等要素有非常的要求，高標倉庫、冷庫將是是這些行業貨物轉運、儲倉的首選。
②創新農業的發展，肯定要涉及農產品的貯藏、運輸、加工等，同樣對於高標庫/冷庫的需求巨大。
2、倉儲2大挑戰
僧多粥少：開發強度低+最嚴格的土地規劃
依據：
①堅持生態優先；嚴格控制開發強度，新區遠景開發強度控制在30%，建設用地總規模約530平方公里。
②一主、五輔、多節點，劃定特色小城鎮開發邊界，嚴禁大規模開發房地產。
③按照把每一寸土地都規劃得清清楚楚後再開工建設的要求，結合建設時序，深化細化控制性詳細規劃、修建性詳細規劃及各類專項規劃。
④強化規劃剛性約束。本規劃綱要與相關規劃經批准後必須嚴格執行，任何部門和個人不得隨意修改、違規變更，堅決維護規劃的嚴肅性和權威性，確保一張藍圖幹到底。
頭等倉點評：
①佔比小面積少：為“藍綠”讓地，著重強調生態環境，城市總建設本身就面積有限，開發強度限制嚴格，建設總面積也才530平方公里，能用於倉儲物流的比例原本就很少。
②嚴格規劃：一張藍圖幹到底，不準隨意修改、違規變更，一旦規劃敲定，很難在
新建倉儲用地，後續倉儲面積增長的可能性很小。最嚴格的環保消防措施
依據：
①新區及周邊和上游地區協同制定產業政策，實行負面清單制度，依法關停、嚴禁新建高汙染、高耗能企業和項目。提升傳統產業的清潔生產、節能減排和資源綜合利用水平，加強生態保護和環境整治。
②制定雄安新區規劃技術標準、雄安新區規劃建設管理技術規定等建設標準和技術規範。強“智慧消防”建設，城鄉消防安全達到國際先進水平。
頭等倉點評：
環評和消防是倉庫建設時最重要的兩項資質認證，近年來對於環境的要求越來越嚴格，對於倉庫消防也日益重視。而正如前文所說，“
雄安標準”似乎要比“國標”嚴格，要達到國際領先水平，在環評資質、消防等級上面，應該會著重審批、整改。三、雄安及周邊物流現狀——企業、佈局、租金
（一）已入駐企業
菜鳥VS京東VS蘇寧
目前頭等倉從相關網站上了解到，已入駐雄安的大型企業達48家。
以下為部分截圖：
在這些企業中，菜鳥、京東、蘇寧已經開始了雄安佈局：
菜鳥：在雄安建設“智慧物流未來中心”，建設北方智慧物流的決策“大腦”，利用物聯網和大數據，打造數字、安全、信用的智慧物流中樞體系。
菜鳥也將參與規劃設計“雄安城市物流大腦”和“雄安公共配送物流體系”，對整個城市物流流程進行動態監控、管理和優化，構建端到端的數字供應鏈。（政企合作）
京東：京東在雄安新區將在智慧城市物流建設進行有益的探索，並設立河北雄安
海益同展信息科技有限公司和河北雄安京東金信投資管理有限公司兩家子公司。
蘇寧：蘇寧在雄安新區的物流佈局將以“集約 智能 共享”為方向，主要體現在，物流設施的共享、集約，運輸方式的集約化，物流基礎設施設備的智能化。
（二）空間結構佈局
一主、五輔、多節點
“一主”即起步區，選擇容城、安新兩縣交界區域作為起步區，是新區的主城區，按組團式佈局，先行啟動建設。“五輔”即雄縣、容城、安新縣城及寨裡、昝崗五個外圍組團。
總部區將會設立在起步區，而五個外圍區將會與起步區分工合作，佈局電子信息、生命科技、文化創意、軍民融合、科技研發等高端高新產業，以及支撐科技創新和產業發展的基礎設施。
周邊特色小城鎮。北部小城鎮主要以高端服務、網絡智能、軍民融合等產業為特色。南部小城鎮主要以現代農業、生態環保、生物科技、科技金融、文化創意等產業為特色。
（三）租金及市場擴展趨勢
轉移天津，炒高租金
早在北京、雄安的規劃公佈以前，許多企業都已經開始在天津找倉。
物流倉儲雖然非常重要，但是相較於高精尖產能相對較低，故在雄安新區尤其是是起步區，也只是聚集物流前沿企業的總部。
所謂總部更多是涉及技術、管理、資金，而實際的運作，還是相對分散於總部周圍。從這個角度來說，雄安地區的倉儲用地已經呈現出外遷的趨勢。
離雄安較近的地方就是北京和天津，北京規劃嚴格、改革力度大，所以也都大量往天津搬廠搬倉。
目前天津高標庫的租金達到1.16元每平方米/天，相比北京還是便宜不少的，而且天津的高標庫面積總數在全國都是較多的，佔到了全國總面積的7.3%。
下圖為頭等倉數據庫中的天津倉庫分佈圖：
天津倉庫面積較大，但是價格不斷走高，空置率不斷降低，能找到合適的倉庫廠房已經非常不容易。
為此頭等倉特地在天津成立城市運營團隊，重點為京津冀用戶提供高效專業服務，及時響應需求，1.6億倉庫資源，頭等倉為您輕鬆找倉~
以上就是頭等倉針對雄安發展規劃做出的細緻解讀，希望能對大家有用。後臺回覆“雄安”，即可下載
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