在徵收拆遷實踐中，每一個法定環節都有可能對被徵收人最終能拿到手的補償數額產生影響。但其中能夠直接產生重大影響的，在明律師認為大約是以下3件事。應對好了，公平合理的補償跑不了；應對不好，補償將可能少得可憐。那麼，這究竟是哪3個重要的環節呢？被徵收人又分別該如何應對呢？
大事之一：徵收調查登記
徵收調查登記
這是一個在徵收項目啟動階段的步驟，實踐中很容易被一些被徵收人所忽視。《國有土地上房屋徵收與補償條例》第15條規定，房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。
從邏輯分析可知，這一步驟的位置應是在房屋徵收範圍確定之後，徵收補償方案擬訂、徵求意見之前，屬於城市房屋拆遷的“徵收決定前程序”。恰恰是在這一階段，一些被徵收人還沒有從突然被張貼得到處都是的公告、通知中回過神來，對房屋徵收部門主導的這一程序往往應對不力，結果為後續的維權埋下了隱患。
譬如權屬，將直接決定某一被徵收房屋的補償安置對象，即究竟誰是有權享有補償安置利益的被徵收人。而這件事在實踐中是經常發生矛盾、紛爭的，尤其是對於一些子女人口眾多的老房子。再比如用途，是營業性用房還是普通住宅，對後續的補償內容將產生直接的影響。如果被徵收人主張自己的房屋是營業性用房，那麼就需要積極提供營業執照、稅務登記證明和變更房屋用途的證明等證據。而建築面積也是其中極易產生分歧的一點，房產證上登記的面積很多情況下會與事實不符，且不排除證件下發後被徵收人有加蓋行為，此時要求房屋徵收部門組織人員對涉案房屋重新進行面積測量便是很有必要的了。
需要指出的是，對於這一環節內房屋徵收部門所作出的各種認定結論，被徵收人都是有權提起法律程序進行救濟的。而如果一不留神錯過了，被徵收人也還可以在針對徵收補償決定的訴訟中列入相關意見，或在房屋價格評估環節及時提出。總之，調查登記的結論將會直接在評估環節被作為依據使用，且會對被徵收房屋所對應的補償方案條款產生直接影響，廣大被徵收人務必要引起高度重視，不可在項目啟動之初就稀裡糊塗，為自己埋雷。
大事之二：徵收補償（安置）方案
徵收補償（安置）方案
方案，是徵收拆遷中出現頻率極高的概念。無論是城市房屋拆遷還是農村集體土地徵收，方案都極為重要。《條例》第10條規定，市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公佈，徵求公眾意見。徵求意見期限不得少於30日。此時公開的補償方案內容，基本上就是日後徵收補償協議的各個條款，故被徵收人需要打起十二分的精神來仔細研讀，不滿意的要及時提出意見或要求聽證，切不可隨意放棄權利。提過意見之後對修改後的方案仍不服的，可以通過訴房屋徵收決定的方式來進行對方案的進一步救濟。
這裡特別強調一下農村集體土地徵收的補償安置方案。這一方案最早露頭一定是在徵地依法報批前，即《國土資源部關於完善徵地補償安置制度的指導意見》中提及的“告知徵地情況”環節，通常叫擬徵地公告或徵地告知書。被徵地農民一定要設法在這一環節中獲知擬徵地的用途、位置、補償標準、安置途徑等信息，及時提出意見、要求聽證。過去到了《徵收土地公告辦法》中規定的批後的徵地補償、安置方案公告時才去提意見、求聽證的做法無疑是落後的，極容易在新形式下導致被徵地農民的救濟權利減損，造成“沒改”的糟糕局面。
在明律師針對方案需要再強調兩點：一是集體土地那方案關鍵看能否知情，如果不知情，參與、監督就成了無本之木。而能否知情，關鍵看被徵地農民所在的村集體經濟組織能否切實代表農民的權益，以及當地村務公開監督的制度建設情況。盯緊村官，可以說是一切維權的前提條件。二是徵地補償、安置方案在某些情況下是可複議可訴訟的（一般是先複議再訴訟，但不排除一些法院會以不是具體行政行為為由不予受理），農民若提意見不成還可考慮這一途徑嘗試救濟。最終，被徵收人還可以在訴責令交出土地決定時提出對方案中不合法內容的審查要求，法院也有可能會酌情考慮。
大事之三：房屋價格評估報告
房屋價格評估報告
針對評估報告的重要性我們分析過很多，這裡不再重複。大家可以關注《 》一文。
在明律師在此需要強調的是，房屋價格評估這一環節如今不僅在城市房屋拆遷中有，在集體土地上房屋拆遷中同樣可能涉及。土地這部分通常都是依據區片綜合地價或者統一年產值倍數來直接按面積確定，但宅基地上的房屋則往往會需要更為複雜、科學的評估程序才能公平定價。此時，被徵收人一是要注意當地對這一問題的地方性規定，二是要在各個程序中參照適用《國有土地上房屋徵收評估辦法》的各項規定。尤其是對於二層以上房屋是否按合法建築認定等牽涉重大補償權益的問題，被徵收人要著重加以注意，及時對徵收方作出的認定提起程序，儘量為自己爭取更多的協商談判機會。
對評估不服，最終的救濟途徑是訴徵收補償決定或者責令交出土地決定。但我們還是主張被徵收人在程序進行時及時採取行動，而不要一味等待到報告出爐後再尋求事後救濟。
在明律師最後想提示廣大被徵收人的是，實踐中大家最關心的“被違建”“被危房”等問題，往往就會反映在上述調查登記、方案之中。這就要求我們不僅要看到“果”，還要向前追溯到“因”，多角度、全方位、全時空維權，而不是僅僅關注我們提到過的“3大決定”（責令交出土地決定、徵收補償決定和責令限期拆除決定）的這樣幾個“點”。點線面結合，越找門越多，最終獲取公平、合理的徵收補償就會相當有門兒了！
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