上篇我們已經簡要的闡述瞭如何判定部分共有人或者無權處分人擅自出售共有房屋的合同效力的思路，本篇我們將會進行詳細的論述思路依據及理由。
部分共有人或者無權處分人擅自出售共有房屋的合同效力，目前法院判決存在有效和無效兩種之分，各有各的依據，但是各個判決的依據一般都是侷限於某一個法條，主要的幾個依據包括（因人大法律和國務院行政法規眾多，僅列舉部分以做說明）：
1、《最高人民法院關於貫徹執行﹤中華人民共和國民法通則﹥若干問題的意見（試行）》（下稱《民通意見》）第八十九條，共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務。在共同共有關係存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效。
2、《中華人民共和國房地產管理法》（下稱《房地產管理法》）第三十八條，下列房地產不得轉讓：……（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的……
3、《中華人民共和國物權法》（下稱《物權法》）第十五條，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。
4、《物權法》第九十七條，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經佔份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。
5、《最高人民法院關於審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（下稱《買賣合同司法解釋》）第三條，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。
出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同並主張損害賠償的，人民法院應予支持。
6、《中華人民共和國合同法》（下稱《合同法》）第五十一條，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同後取得處分權的，該合同有效。
一般來說，前述幾個法律規定中常用於確認合同無效的為1、2、4，用於確認合同有效的為3、5、6。合同效力一般分為效力待定、無效和有效，更為嚴格的來說，效力待定有時是無效和有效的基礎，效力待定的發展結果要麼是無效，要麼是有效。因此，當部分共有人或者無權處分人擅自處分共有房屋時，我們首先應當依據《合同法》第五十一條認定為效力待定，而不是直接判定有效或者無效。
（一）合同無效的確定當以《合同法》第五十二條為依據
合同無效的判定，我們應當嚴格依照《合同法》第五十二條的規定，只要不存在該條規定的五種情形之一，即應當認定為有效。在此，我們需要討論該條第（五）項“違反法律、行政法規的強制性規定”。
《最高人民法院關於適用＜中華人民共和國合同法＞若干問題的解釋（二）》（下稱《合同法司法解釋二》）第十四條規定，合同法第五十二條第（五）項規定的“強制性規定”，是指效力性強制性規定。所謂“效力性強制性規定”，2007年最高人民法院副院長奚曉明首次在全國民商事審判工作會議的層面上，提出了應當區分效力性強制性規定與管理性強制性規定認定合同效力的觀點。奚曉明院長在該次會議中指出：“強制性規定又包括管理性規範和效力性規範。管理性規範是指法律及行政法規未明確規定違反此類規範將導致合同無效的規範。此類規範旨在管理和處罰違反規定的行為，但並不否認該行為在民商法上的效力。……效力性規定是指法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規範，或者雖未明確規定違反之後將導致合同無效，但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規範。此類規範不僅旨在處罰違反之行為，而且意在否定其在民商法上的效力。因此，只有違反了效力性的強制規範的，才應當認定合同無效。”
雖說僅是會議講話，但也反映了最高人民法院對如何判定效力性和管理性強制性規定的觀點。據此可以明確效力性強制性規定的確定依據有兩個：一是法律及行政法規明確規定違反該類規定將導致合同無效的規範；二是雖未明確規定違反之後將導致合同無效，但若使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規範。關於第一個依據可以根據法律規定內容直接判斷，而第二個依據中“損害國家利益和社會公共利益”的判定則更多的依靠法官的自由裁量。
第一，前述《民通意見》第八十九條一是因不屬於法律和行政法規的範疇，不能成為判定合同效力的依據；二是該條只是籠統的判斷處分無效，具體指合同行為無效還是物權行為無效沒有說清楚；三是司法解釋不能被納入到所謂“法”的範疇，即使屬於該範疇，在合同無效的判定上，其位階也是低於《合同法》的，無效合同的認定只能依據《合同法》第五十二條。
第二，前述《房地產管理法》第三十八條雖然屬於“法律”的範疇，但真正能夠發揮作用也應當是建立在《合同法》第五十二條基礎之上的，通過該條第（五）項來進一步判斷《房地產管理法》第三十八條是否屬於效力性強制性規定。
綜上，效力待定前提下合同無效的判斷也應當立足於《合同法》第五十二條。
（二）合同有效的確定當立足於《合同法》第五十一條
部分共有人或者無權處分人擅自處分共有房屋而達成的合同效力，首先應當確定為效力待定狀態，其次在滿足《合同法》第五十一條的兩個條件之一即可生效：權利人追認或者無權處分人取得處分權。
實踐中有些法院援用《物權法》第十五條和《買賣合同司法解釋》第三條作為認定合同有效的依據，筆者認為這是欠妥的，關鍵是要釐清這兩條與《合同法》第五十一條之間的關係。
第一，《物權法》第十五條規定除非法律另有規定或者當事人另有約定以外，合同一般是成立即生效，此處的法律另有規定，首先應當限定在人大制定的“法律”層面；其次在合同一般為成立即生效的情況外，還存在無效和效力待定的情形，根據前述的討論，無效和效力待定的依據為《合同法》第五十一條和第五十二條，所以這裡的“法律另有規定”應為《合同法》第五十一條和第五十二條。
《物權法》第十五條“未辦理物權登記的，不影響合同效力”，這一規定並不是直接將效力待定合同判斷為合同有效的依據，該規定是建立在分號前“合同成立時生效”這一規定前提下的，即合同已經處於有效狀態下，即使沒有進行物權登記，也不影響合同效力，合同效力的判斷只能依據《合同法》，這才是合同行為與物權行為相分離的內涵所在。
第二，《買賣合同司法解釋》第三條第一款規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。這一規定本質在於否定合同當事人請求確認效力待定合同判定為有效的主體資格，這一資格當屬於真正權利人，而當事人享有的權利僅為當合同已經有效或者無效情況下請求法院予以確認的權利。所以，更加印證了效力待定合同是有效和無效合同的前提，即確認部分權利人或者無權處分人擅自處分房屋而簽訂的合同效力應由真正權利人來控制。
《買賣合同司法解釋》第三條目的是要明確買賣合同即使在缺乏所有權或者處分權情況下合同效力，但根據上述分析，與《合同法》第五十一條還是存在衝突的，至少在買賣合同領域。關於這一衝突，以梁慧星教授為主的大部分學者基於《合同法》起草修改的討論過程，認為處分權受到限制的出賣人“處分自己財產”的案型和將來財產買賣案型，應當適用《買賣合同司法解釋》第三條；無權處分人（惡意或者誤認）“處分他人財產”的案型，應當適用《合同法》第五十一條。（梁慧星：《買賣合同特別效力解釋規則之創設——買賣合同解釋第3條解讀》，2012年7月31日）
總 結
通過上述的分析，我們可以明確：
1、部分權利人或者無權處分人擅自處分房屋而簽訂的合同效力應當依據《合同法》第五十一條認定為效力待定的合同，而非直接就確定有效或者無效；
3、司法解釋不應當成為判斷合同效力的依據；
4、人大層面的“法律”應當被納入《合同法》第五十二條第（五）項的框架下，參照奚曉明會議講話內容對是否屬於效力性強制性規定法官進行裁量。
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