序言
隨著瀋陽房地產市場改善需求的持續上漲，大面積產品銷量走俏，瀋陽樓市近兩年亮相的新項目大多以120平左右產品為主。然而，從瀋陽商品住宅銷量數據來看，今年1-5月，70-90平米產品的銷量佔比持續保持在30%左右。
由此可見，改善型大面積產品銷量雖持續走高，但70-90平左右產品面積段銷量佔比仍然較大。
需求預設
筆者閨蜜近期開始四處看房準備結婚，預算湊一湊大概有30萬，想買80-90平左右的房子，30萬預算，如果能剩餘5萬用來買傢俱就更完美了。
兩人都是瀋陽本地人，家住和平一環里老房子，對鐵西不感冒，也不想選擇沈北，渾南品質好的盤又有些超出預算。因此，大東和皇姑以北是可選的區域。
區域鎖定
根據不到30萬的首付預算和80-90平左右理想戶型的需求，筆者初步評估出了北皇姑、西三臺子、丁香，三大板塊範圍。
從價格方面來看，三大板塊新房均價範圍約為7500-9500元/平，符合首付預算範圍；
區位方面，三大板塊處在北二環、北三環附近，附近有地鐵線路規劃，且目前居住氛圍已經成熟，位置尚可接受；
產品方面，三大板塊內萬科、華潤、保利、碧桂園、恆大、中鐵等品牌房企項目雲集，品質以及未來居住舒適度有所保障。
綜合以上，我們在此三個板塊中選出8個具有代表性的熱銷品牌樓盤，進行深度對比分析。
對比標準
基於需求面積段範圍設定，筆者在選出的8各項目中，以80-90平兩室兩廳一衛標準戶型為對比對象。
並根據1、戶型開間 2、贈送面積 3、價格，三大細節作為對比標準，通過對比，在北皇姑、西三臺子、丁香三個板塊中各選出一個綜合性價比較高項目以供參考。
熱銷項目戶型對比圖：
板塊具體分析
北皇姑：
北皇姑板塊，顧名思義地處皇姑區北部，自從板塊內怒江北街開通後，北皇姑板塊“脫胎換骨”。
從土地市場來看，2016年，華潤置地1840元/建築平方米競得北皇姑地塊；2018年3月美的以4350元/建築平方米的價格競得沈師南地塊；6月21日，北皇姑水廠地塊即將拍賣，起拍價格為3600元每建築平方米，從地價的漲幅來看，北皇姑板塊樓市發展仍存在很大的空間。
北皇姑板塊經過幾年的發展，房價從4千漲至9千；地價翻倍上漲；大品牌開發商紛紛進駐；新項目品質不斷升級；成功引進多條公交線路；人居氣氛、社區商業逐漸成熟，這些均是當下北皇姑板塊的發展現狀。
西三臺子、丁香（北於洪）：
西三臺子處於東三臺子與丁香板塊的中間過渡地帶，與丁香板塊同屬於北於洪大區域之中。區域內自有丁香湖水系，自然環境極佳；同時區域東臨皇姑南臨鐵西，無論與二環線還是三環線，距離皆十分相近，交通出行便利，地段優勢顯著，未來地鐵10號線始發站丁香湖站開通後，與地鐵2號線將一同為百姓日常出行提供配套服務。
學區方面有東北育才丁香湖小學；這些都匯聚成為區域的宜居優勢。
當前，瀋陽西北部品牌開發商項目熱銷沈城，最新入市的丁香湖19號東-1號地塊起拍價格即已經達到4810元每建築平方米，可見北于洪區域正在逐步壯大成為沈城的又一價值高地。
三板塊發展趨勢總結：
北皇姑、西三臺子、丁香湖三個板塊雖分別屬於皇姑區、于洪區兩個區域，但三個板塊彼此相鄰，且目前來看發展趨勢整體相似，均處於正在發展升級階段，品牌房企進駐，居住氣氛較為成熟，土地價格漸漲。
未來地鐵10號線開通後，將更加快速連接區域與傳統主城區往來，促進區域建設進一步發展，居住氛圍更加醇熟。
項目歸納精選
碧桂園大城印象：
高層產品，88平米，2室兩廳1衛，該戶型亮點較多，綜合性價比加高。
產品亮點：
1、電梯獨立入戶，贈送約4平米的入戶門廳。
2、帶裝修產品，價格9000，與周邊其它項目相比性價比較高。
3、項目臨近131、290、116、302公交站點，據醫學院地鐵站1.5公里。
4、戶型贈送面積多，約10平米，標準南北戶型且開間大，居住舒適度較高。
5、項目6月23日開盤，樓層可選。
不利因素：此項目為收購銀億地塊後，在開發建設，周邊居住人群層次不同。
碧桂園大城印象 88平米戶型圖
碧桂園大城印象 錦園沙盤 G8、G9號樓 即將開盤
中鐵香湖：
高層產品，89平米，2室2廳1衛，該戶型為標準兩室南北戶型，但配套加成綜合性價比同比較高。
產品亮點：
1、項目距離在建地鐵10號線終點站丁香湖站步行不足5分鐘，是臨近地鐵口最近項目之一；
2、迪卡儂、肯德基、建行就在項目園區旁，周邊生活配套較齊全；
3、戶型方正，屬於標準南北通透的全明戶型，保證了採光和通風，開間大，舒適度較高。
不利因素：中鐵香湖：在售剩餘房源可選擇較少，清水產品價格同比偏高。
中鐵香湖89平米戶型圖
中鐵香湖項目營銷中心實景圖/365淘房攝影
中鐵香湖項目沙盤/365淘房攝影
華潤翡翠城：
高層產品，80平米，2室2廳1衛，產品亮點。
產品亮點：
1、戶標準南北通透，贈送面積多約10平，開間大，居住舒適度高。
2、與洋房一個園區，項目品質較高，居住人群整體層次較高。
3、項目緊鄰301、138、131公交站，地處2號線地鐵醫學院站與瀋陽師範大學站中間的位置，臨近黃河大街。
4、目前價格7500元每建築平方米左右，清水2019年10月交付，對比周邊其項目，價格優勢明顯。
5、今年8月將有3棟高層產品推出，80平仍未主力戶型。
不利因素： 項目南側臨近的火車道，存在噪音影響。
華潤翡翠城 80平米戶型
華潤翡翠城沙盤 預計8月將有3棟高層開售
總結分析
關鍵詞：新剛需一代崛起
像筆者閨蜜一樣預算有限，但又追求居住品質的年輕購房者如今越來越多了，這些購房者改變了從前買房起步首選70平以下純剛需的傳統選房觀念模式，進而衍生出了當下的
“新剛需一代”。伴隨這類購房需求的擴大，市場上70平以下銷售佔比逐漸減小，70-100平與100-130平面積段成交佔比逐漸增加。百姓生活水平提升，改善變剛需的畫面正在上演。
現如今受地價房價影響，百姓購房需求外溢已成常態，地緣情懷不再成為新剛需一代的選房的固定範圍，擴大來看，有發展潛力、交通地段優的二環以外區域因價格等優勢，性價比逐漸被重視。
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