365樓市
江蘇更值得信賴的樓市大號
從去年開始，南京土地市場熱度降了，今年這樣的態勢更明顯。地價降了是一方面，還有個突出表現是，在今年前5個月成功出讓的27幅地塊中，僅有1幅地塊達到最高限價需要現房銷售，競建保障房面積的更是沒有。
土地市場迴歸理性，有人開始擔心起那些高價地的命運來。南京36幅2萬+的地塊上市者寥寥，似乎上市或者不上市都“難逃一死”，然而事實真的是這樣嗎？
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哪些高價地上市可能性更大
開發一個樓盤涉及到的成本考量有很多，但地價無疑是其中的大頭，因此我通過對比地價和房價之間的價差，給這些高價地項目進行了警戒等級的劃分。
價差越小，警戒等級越高。
河西南的葛洲壩南京中國府、河西金茂府、邁皋橋的星河天賦拿地價格已超過當前區域限價，在目前的限價環境下上市的可能性微乎其微；上海建工河西中G68、保利淳化G05的地價也只比房價低了3000不到，同樣“岌岌可危”。
2萬+的地塊中，南京已上市的項目有4個，分別是北辰旭輝鉑悅金陵（地價21032元/平）、保利天悅（地價24026元/平）、中海桃源裡（地價22373元/平）、京奧港未來墅（地價22353元/平）。但顯然它們的命運截然不同，前三者住宅均賣完收官，甚至一房難求，只有京奧港陷入停擺（目前已被藍光收購）。
雖然同樣是2萬+，但河西中、鼓樓濱江房價都在4萬+，和地價的價差最少也有16000+，即便限價，開發商無非就是“少賺”一些。
而一直以來被冠以“虧本地王”的京奧港未來墅項目，前期上市時它的房價只比地價高了3000多元，位列第三警戒級，這樣的價格令開發商資金無法週轉，項目也因此停止開發。可見這個層級的地塊已面臨較大的上市風險，更不要說警戒層級更高的項目了。
還有些區域新房長期斷檔，限價政策之後久未加推的也不在少數，如果按照南京普遍限價3萬的紅線來算，風險較大的則是上海大名城鐵心橋G45項目，它的樓面地價高達29000+，離3萬紅線一步之遙，在限價不放開的情勢下想要上市難度也很大。
當然，也有一些高價地項目由於價差較大，開發商有不小的盈利空間，今年上市的可能性會大一些，比如東原河西中部軍用地塊、當代萬國府ΜΟΜΛ、中冶城中G59。
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不止高價地，它們也很尷尬
如果你以為只有這些2萬+的地塊上市困難，那就錯了。
經過統計發現，2016年以來南京還誕生33幅地價介於15000元/平-20000元/平之間的項目，除了燕子磯新城的融創玉蘭公館（地價17945元/平）以精裝29000元/平左右的價格清盤，青龍山新城的中南緹香漫（地價17453元/平）整體出售給秦淮區政府作為安置房使用，其它31幅地塊全部未上市！
這些地塊中，還有不少需要現房銷售和配建人才房、保障房，綜合地價成本，在不考慮開發商其它因素的前提下，今年上市可能性相對大一些的有九龍湖的銀城旭輝雲臺天境、葛洲壩融創南京紫郡府、銀城旭輝鉑悅源墅、東山的融僑觀瀾等。當然，最終能否上市還是要以實際情況為準。
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高價地面臨的真正困境
今年以來南京土拍的熱度肉眼可見的降溫，開發商拍地越來越謹慎。
以5月31日進行的土拍為例，西善橋G18地塊經過86輪競價被電建地產以17919元/平的價格拍下，過程不可謂不激烈，但開發商還是剋制的沒有拍到最高限價，項目也不用現房銷售，成本得到控制。這塊地距離未來的地鐵7號線底站西善橋站不遠，位置更偏遠的綠城雲棲玫瑰園地價都2萬+了，對比一看，電建拿下的這幅地風險小了很多。
那麼這個地價算不算比較合理？綜合業內的看法，我認為是合理的，因為按照這個價格，即便南京限價不放開，開發商也能夠盈虧平衡。也就是說，按照南京普遍3萬的限價紅線來看，這幅樓面價不到1萬8的地塊，未來精裝賣到2萬8、2萬9，甚至3萬是有可能的，在這樣的價格下，開發商不會虧本才對。
此外，還需要注意的是，截止到今年5月31日的土拍，南京上半年只誕生1幅現房銷售地塊。其實從去年下半年開始，不少地塊已經不用現房銷售了。這樣帶來的後果是不少晚拍的地塊可能優先於這些高價地項目上市，甚至直接正面短兵相接。成本更高的老地王們，在這樣的市場環境下還有什麼優勢？答案顯而易見。
有業內人士分析，為何南京上半年拖著不拍地，更重要的原因可能是：給這些高價地們一點點時間，趕緊上市，不然後浪拍上來，可能前浪真的要死在沙灘上也未可知。
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高價地的幾種活法
關於高價地的生死存亡問題，在很多城市都是關注度極高的話題，很多業內人士也詳細分析過。不久前，我的同事莊倩就曾經寫過這樣一篇稿件【河西4萬5！城北3萬！南部新城2萬9！限價下的南京高價地還好嗎？】，剖析了南京這些高價地的幾種出路。
未來這些高價地命運必然會天差地別，時間可能是最好的審判官。
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