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從一鋪養三代到三代養一鋪
曾幾何時，一鋪養三代是我們提起商鋪時最常用的一句話，商鋪的超高回報，曾讓其成為投資品中的香餑餑，人們競相追逐的對象，一時之間可謂是風光無二。
在資本的推波助瀾下，商鋪的價格隨之水漲船高，然而物極必反，當動輒四五萬一平的商鋪也能夠被哄搶時，投資商鋪顯然已經走上了一個極端。
隨著一個個投資商鋪失敗的案例爆出，投資者對商鋪的熱情終於被澆滅，最終三代養一鋪替換了一鋪養三代，成為當下調侃商鋪投資行為新的代言，人人對商鋪唯恐避之不及，貶斥商鋪的投資價值儼然已成了新的政治正確。
難道商鋪的投資真的是如此一無是處嗎？當然並不是，如今我們對商鋪的態度只是從一個極端走向了另一個極端，這並不利於你我去客觀地看待商鋪，任何從整體上否定一件事物的姿態只會矇蔽人們的雙眼。
是時候去重新梳理打量一下商鋪這一物業形態的價值了，只有追本溯源，並細緻入微地考察，才能讓我們看清真相，並作出明智的抉擇，對待商鋪如此，對待其他事物同樣也該如此。
當我們談論商鋪時究竟在談論什麼？
當我們談論商鋪，往往喜歡一概而論，以為只要是從事商業活動的場地即是商鋪，其實從物業形態上而言，商鋪至少可以分為三種不同類型的業態，包括商業廣場商鋪，專業市場商鋪以及臨街商鋪。
商業廣場指的是有商業功能的，集餐飲，娛樂，購物等為一體的商業場所，往往位於繁華地段，有一定規模，如我們熟知的，丹尼斯大衛城，萬達廣場，360國貿等。
專業市場是一種以現貨批發為主，集中交易某一類商品或者若干類具有較強互補性或替代性商品的場所，是一種大規模集中交易的市場，在鄭州比較知名的專業市場有東建材，天榮國際建材港，華豐燈飾界等。
臨街商鋪比較容易理解，主要是新建住宅區的規劃配套，往往臨路，比較分散，有一定規模，但規模不大，服務的人群主要以周邊為主。
那麼對這三種不同的商鋪業態，其投資價值又如何呢？
對商業廣場商鋪而言，投資難度比較大，對能力要求高，畢竟商業廣場體量太大，對運營要求高，而足夠優質的商業廣場大多又選擇以自營為主，因此普通人想要通過投資這類商鋪賺錢，不僅需要能力，也需要運氣。
值得一提的是，大部分投資商鋪血本無歸的人主要以投資商業廣場的人群為主。
專業市場雖然有規模優勢，但競爭壓力也大，尤其對政策的依賴度比較高，而且市場培育的時間長，投資這類商鋪尤其需要好的招商和物業，而從鄭州大部分專業市場看，投資這類商鋪的收益也很一般。
臨街商鋪在各類商業投資中的存在感較低，因為一般體量小，大部分為周邊人群消化，而由於住戶的剛性需求，不會有太大風險。
近兩年隨著住宅限購的加緊，寫字樓市場的飽和，臨街商鋪開始被越來越多人所關注，比如最近南三環附近某項目臨街商鋪的銷售令許多人大開眼界，那麼對於臨街商鋪投資我們應該注意什麼，什麼樣的臨街商業才更有價值呢？
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什麼才是更有價值的臨街商業？
判斷一個臨街商鋪能不能買主要有四大因素，周邊輻射人流量，臨近的道路情況，通達性以及商鋪自身的規劃設計和投資的回報率。
1、人流量是判斷臨街商鋪價值的首要準則
我們知道，臨街商鋪想要有高的租金收益，和運營情況息息相關，而商鋪運營的好壞，最主要還是由其所輻射的人流量決定的。
那麼判斷人流量的主要標準是什麼呢？因為目前面市的臨街商鋪大部分屬於尚不成熟的區域，因此判斷人流量的標準主要還是周邊成熟小區的數量，以及未來有待交房的小區有多少。
那麼是不是周邊越成熟，臨街商鋪的投資價值越大呢？並非如此，如果周邊已經成熟，也就意味著臨街商鋪的價值是有目共睹的，價值和價格已經持平，在考慮通貨膨脹的情況下，基本賺個自持。
因此最好選擇那些待成熟而尚未成熟的區域，待成熟說明周邊已經有了一定數量的成熟小區，尚未成熟代表著未來商鋪的潛力還有待發揮，這樣的臨街商鋪無疑是最值得關注的。
當然如果周邊能有學校，公寓等人流比較聚集的場所，那會使得臨街商鋪的投資價值更大。
2、臨街不臨快速路很重要
商鋪臨街很重要，但對於臨主幹道的商鋪就需要謹慎對待。
城市主幹道主要是為了疏導城市人流的，主幹道兩側雖然人流夠大，但通行速度也快，大部分人只想趕緊通過，停留的意願弱，時間也不長，因此發生購物行為的可能性低，不利於商鋪的運營。
如果你仔細觀察，會發現一般城市主幹道兩側商鋪店家換新速度都比較快，這也是為什麼對待主幹道兩側臨街商鋪要謹慎的原因。
3、商鋪的規劃設計要合理
有些商鋪為了降低銷售難度，減少總價，往往會把商鋪面積儘可能縮小，這對於後期商鋪的業態佈局極為不利，尤其是吸引不到一些品牌商戶的入駐，從而影響商鋪整體的級別和人流量。
曼哈頓商鋪之所以運營差，商鋪面積段不合理是很重要的原因，大量低端商業使人無法產生購物的衝動和慾望，即便是人流量足夠，也無法產生消費，商鋪更新換代快也就理所當然了。
4、投資回報率是衡量商鋪是否值得投資的硬指標
商鋪值不值得投資，最終還是看投資回報率，那麼投資回報率多少算合理呢？
5%的收益率是底線，如果投資回報低於5%完全可以排除，如果在7%左右是可以考慮的，這也是大部分商鋪的年收益率，10%的收益率已經很高了，這種商鋪可遇不可求。
收益率主要是通過商鋪的單價和租金對比得出的，商鋪單價即是售價，租金水平可以通過對周邊商業走訪獲取，收益率並不難計算。
以上即是影響臨街商鋪投資價值的主要四大因素，除此之外，商鋪的通達的便利性，停車位的數量，淨高，開間，朝向等也是影響商鋪後期運營的因素。
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一個值得關注的臨街商業項目
橄欖城新公館商鋪位於連雲路與碧雲路之間，屬於二七新城核心地帶，周邊已發展十多年，正屬於我們所說的待成熟而未全熟的區域，無論是從周邊輻射人流量，臨路狀況，商鋪的規劃設計以及投資收益率看，都很值得關注。
1、充足的人氣
橄欖城項目位於鄭州西南，為佔地千畝的大盤，在開發十多年後，目前入住業主達18000戶，小區常住人口總數5.4萬人，再加上週邊如國際花園、秀水灣、小時代、康橋悅島等樓盤的陸續交房，未來人氣會更為充足。
在社區之外，橄欖城新公館商業還臨近黃河科技大學，黃科院有3萬師生，學校的集中宿舍區和食堂皆位於學校西側，同樣是後期商鋪的潛在消費人群。
項目周邊更是有萬客來、百榮世貿商城、錦榮國際輕紡城等40多家大型專業批發市場，強大的人流、物流無疑是商鋪後期運營的重要保證。
粗略計算，橄欖城及周邊社區現常住人口約有10萬人，黃河科技學院近3萬師生，都市廣場1萬精英白領，後期公寓住戶約5000人，加周邊專業市場5萬流動消費人群，整體的消費規模將達到20萬人。
2、臨街而不臨快速主幹道
橄欖城新公館商鋪北側是灕江路，是南三環南側第一條寬度雙向6車道，連通紫荊山南路、京廣路和大學路，目前雖然尚未全線貫通，但已經有多條公交線路途經此路。
灕江路非快速主幹道，但道路近50米的寬度又能保證人流量，我們知道，對於臨街商業而言，這正是最好的條件，很能夠吸引到人群的停留時間和消費意願。
3、規劃設計合理
商鋪設計科學合理，並沒有單純地追求好銷售，而是結合前期各組團商業的設計經驗和自身特點，將商鋪規劃為30-600平不等的面積，主力商鋪為50-150平米左右，框架結構，大開間，小進深，採用立體玻璃門窗，空間靈活多變，可以進行自由組合與分割，為後期商鋪經營提供更多可能性。
整個商鋪將購物、休閒、娛樂等豐富業態配比恰到好處的結合在一起，形成一條定位高端業態豐富的商業步行街。
適合業態就有：特色餐飲、藥店、乾洗店、茶樓會所、化妝品店、美容院、服裝服飾、生活超市、兒童用品店、手機通訊、寵物店、培訓中心等等，生活服務及休閒娛樂相結合，可選擇經營業態非常廣泛，非常適用於多類型投資客戶。
4、投資回報率高
目前橄欖城新公館周邊商鋪交房的雙層商鋪租金每月每平140元，單層商鋪周邊市場根據面積每月每平180-250元不等，以項目單層鋪售價3-3.5萬/平左右，一拖二商鋪1.5-2萬之間計算，商鋪的投資回報率皆在7%以上，也就意味著就算租金維持現有水平9-14年就可以回本,更何況實際租金都是逐年遞增的，回本時間也會隨之縮短，從投資回報率這點看，橄欖城商鋪的優勢同樣突出。
周邊商鋪租金回報統計▼
5、交通便利
橄欖城項目北臨南三環高架、東臨地鐵2號線、西接京沙快速通道，沿南三環向東至機場高速僅需10分鐘，至鄭東新區CBD也僅需15分鐘左右，沿京沙快速路至北三環也僅需20分鐘，項目附近還有近十幾條公交線路，交通極為便利。
周邊固定而強大的消費人群，便利的交通，科學合理的規劃，亞新的品牌保證，豐富的業態，以及能夠看得見的超高投資回報率，均可見投資橄欖城商鋪的優勢有多麼巨大，在如今住宅限購依然，股市連連下跌，資金出路有限的背景下，橄欖城的商鋪可以說是絕佳的投資品。
何況如此稀缺的商鋪目前只剩43套，其中單層鋪22套，面積段區間在28-165㎡，一拖二商鋪21套，面積段為141-637㎡，正因為數量有限，有投資意向的客戶可以及時關注。
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電話丨15537133717
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