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从一铺养三代到三代养一铺
曾几何时，一铺养三代是我们提起商铺时最常用的一句话，商铺的超高回报，曾让其成为投资品中的香饽饽，人们竞相追逐的对象，一时之间可谓是风光无二。
在资本的推波助澜下，商铺的价格随之水涨船高，然而物极必反，当动辄四五万一平的商铺也能够被哄抢时，投资商铺显然已经走上了一个极端。
随着一个个投资商铺失败的案例爆出，投资者对商铺的热情终于被浇灭，最终三代养一铺替换了一铺养三代，成为当下调侃商铺投资行为新的代言，人人对商铺唯恐避之不及，贬斥商铺的投资价值俨然已成了新的政治正确。
难道商铺的投资真的是如此一无是处吗？当然并不是，如今我们对商铺的态度只是从一个极端走向了另一个极端，这并不利于你我去客观地看待商铺，任何从整体上否定一件事物的姿态只会蒙蔽人们的双眼。
是时候去重新梳理打量一下商铺这一物业形态的价值了，只有追本溯源，并细致入微地考察，才能让我们看清真相，并作出明智的抉择，对待商铺如此，对待其他事物同样也该如此。
当我们谈论商铺时究竟在谈论什么？
当我们谈论商铺，往往喜欢一概而论，以为只要是从事商业活动的场地即是商铺，其实从物业形态上而言，商铺至少可以分为三种不同类型的业态，包括商业广场商铺，专业市场商铺以及临街商铺。
商业广场指的是有商业功能的，集餐饮，娱乐，购物等为一体的商业场所，往往位于繁华地段，有一定规模，如我们熟知的，丹尼斯大卫城，万达广场，360国贸等。
专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或替代性商品的场所，是一种大规模集中交易的市场，在郑州比较知名的专业市场有东建材，天荣国际建材港，华丰灯饰界等。
临街商铺比较容易理解，主要是新建住宅区的规划配套，往往临路，比较分散，有一定规模，但规模不大，服务的人群主要以周边为主。
那么对这三种不同的商铺业态，其投资价值又如何呢？
对商业广场商铺而言，投资难度比较大，对能力要求高，毕竟商业广场体量太大，对运营要求高，而足够优质的商业广场大多又选择以自营为主，因此普通人想要通过投资这类商铺赚钱，不仅需要能力，也需要运气。
值得一提的是，大部分投资商铺血本无归的人主要以投资商业广场的人群为主。
专业市场虽然有规模优势，但竞争压力也大，尤其对政策的依赖度比较高，而且市场培育的时间长，投资这类商铺尤其需要好的招商和物业，而从郑州大部分专业市场看，投资这类商铺的收益也很一般。
临街商铺在各类商业投资中的存在感较低，因为一般体量小，大部分为周边人群消化，而由于住户的刚性需求，不会有太大风险。
近两年随着住宅限购的加紧，写字楼市场的饱和，临街商铺开始被越来越多人所关注，比如最近南三环附近某项目临街商铺的销售令许多人大开眼界，那么对于临街商铺投资我们应该注意什么，什么样的临街商业才更有价值呢？
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什么才是更有价值的临街商业？
判断一个临街商铺能不能买主要有四大因素，周边辐射人流量，临近的道路情况，通达性以及商铺自身的规划设计和投资的回报率。
1、人流量是判断临街商铺价值的首要准则
我们知道，临街商铺想要有高的租金收益，和运营情况息息相关，而商铺运营的好坏，最主要还是由其所辐射的人流量决定的。
那么判断人流量的主要标准是什么呢？因为目前面市的临街商铺大部分属于尚不成熟的区域，因此判断人流量的标准主要还是周边成熟小区的数量，以及未来有待交房的小区有多少。
那么是不是周边越成熟，临街商铺的投资价值越大呢？并非如此，如果周边已经成熟，也就意味着临街商铺的价值是有目共睹的，价值和价格已经持平，在考虑通货膨胀的情况下，基本赚个自持。
因此最好选择那些待成熟而尚未成熟的区域，待成熟说明周边已经有了一定数量的成熟小区，尚未成熟代表着未来商铺的潜力还有待发挥，这样的临街商铺无疑是最值得关注的。
当然如果周边能有学校，公寓等人流比较聚集的场所，那会使得临街商铺的投资价值更大。
2、临街不临快速路很重要
商铺临街很重要，但对于临主干道的商铺就需要谨慎对待。
城市主干道主要是为了疏导城市人流的，主干道两侧虽然人流够大，但通行速度也快，大部分人只想赶紧通过，停留的意愿弱，时间也不长，因此发生购物行为的可能性低，不利于商铺的运营。
如果你仔细观察，会发现一般城市主干道两侧商铺店家换新速度都比较快，这也是为什么对待主干道两侧临街商铺要谨慎的原因。
3、商铺的规划设计要合理
有些商铺为了降低销售难度，减少总价，往往会把商铺面积尽可能缩小，这对于后期商铺的业态布局极为不利，尤其是吸引不到一些品牌商户的入驻，从而影响商铺整体的级别和人流量。
曼哈顿商铺之所以运营差，商铺面积段不合理是很重要的原因，大量低端商业使人无法产生购物的冲动和欲望，即便是人流量足够，也无法产生消费，商铺更新换代快也就理所当然了。
4、投资回报率是衡量商铺是否值得投资的硬指标
商铺值不值得投资，最终还是看投资回报率，那么投资回报率多少算合理呢？
5%的收益率是底线，如果投资回报低于5%完全可以排除，如果在7%左右是可以考虑的，这也是大部分商铺的年收益率，10%的收益率已经很高了，这种商铺可遇不可求。
收益率主要是通过商铺的单价和租金对比得出的，商铺单价即是售价，租金水平可以通过对周边商业走访获取，收益率并不难计算。
以上即是影响临街商铺投资价值的主要四大因素，除此之外，商铺的通达的便利性，停车位的数量，净高，开间，朝向等也是影响商铺后期运营的因素。
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一个值得关注的临街商业项目
橄榄城新公馆商铺位于连云路与碧云路之间，属于二七新城核心地带，周边已发展十多年，正属于我们所说的待成熟而未全熟的区域，无论是从周边辐射人流量，临路状况，商铺的规划设计以及投资收益率看，都很值得关注。
1、充足的人气
橄榄城项目位于郑州西南，为占地千亩的大盘，在开发十多年后，目前入住业主达18000户，小区常住人口总数5.4万人，再加上周边如国际花园、秀水湾、小时代、康桥悦岛等楼盘的陆续交房，未来人气会更为充足。
在社区之外，橄榄城新公馆商业还临近黄河科技大学，黄科院有3万师生，学校的集中宿舍区和食堂皆位于学校西侧，同样是后期商铺的潜在消费人群。
项目周边更是有万客来、百荣世贸商城、锦荣国际轻纺城等40多家大型专业批发市场，强大的人流、物流无疑是商铺后期运营的重要保证。
粗略计算，橄榄城及周边社区现常住人口约有10万人，黄河科技学院近3万师生，都市广场1万精英白领，后期公寓住户约5000人，加周边专业市场5万流动消费人群，整体的消费规模将达到20万人。
2、临街而不临快速主干道
橄榄城新公馆商铺北侧是漓江路，是南三环南侧第一条宽度双向6车道，连通紫荆山南路、京广路和大学路，目前虽然尚未全线贯通，但已经有多条公交线路途经此路。
漓江路非快速主干道，但道路近50米的宽度又能保证人流量，我们知道，对于临街商业而言，这正是最好的条件，很能够吸引到人群的停留时间和消费意愿。
3、规划设计合理
商铺设计科学合理，并没有单纯地追求好销售，而是结合前期各组团商业的设计经验和自身特点，将商铺规划为30-600平不等的面积，主力商铺为50-150平米左右，框架结构，大开间，小进深，采用立体玻璃门窗，空间灵活多变，可以进行自由组合与分割，为后期商铺经营提供更多可能性。
整个商铺将购物、休闲、娱乐等丰富业态配比恰到好处的结合在一起，形成一条定位高端业态丰富的商业步行街。
适合业态就有：特色餐饮、药店、干洗店、茶楼会所、化妆品店、美容院、服装服饰、生活超市、儿童用品店、手机通讯、宠物店、培训中心等等，生活服务及休闲娱乐相结合，可选择经营业态非常广泛，非常适用于多类型投资客户。
4、投资回报率高
目前橄榄城新公馆周边商铺交房的双层商铺租金每月每平140元，单层商铺周边市场根据面积每月每平180-250元不等，以项目单层铺售价3-3.5万/平左右，一拖二商铺1.5-2万之间计算，商铺的投资回报率皆在7%以上，也就意味着就算租金维持现有水平9-14年就可以回本,更何况实际租金都是逐年递增的，回本时间也会随之缩短，从投资回报率这点看，橄榄城商铺的优势同样突出。
周边商铺租金回报统计▼
5、交通便利
橄榄城项目北临南三环高架、东临地铁2号线、西接京沙快速通道，沿南三环向东至机场高速仅需10分钟，至郑东新区CBD也仅需15分钟左右，沿京沙快速路至北三环也仅需20分钟，项目附近还有近十几条公交线路，交通极为便利。
周边固定而强大的消费人群，便利的交通，科学合理的规划，亚新的品牌保证，丰富的业态，以及能够看得见的超高投资回报率，均可见投资橄榄城商铺的优势有多么巨大，在如今住宅限购依然，股市连连下跌，资金出路有限的背景下，橄榄城的商铺可以说是绝佳的投资品。
何况如此稀缺的商铺目前只剩43套，其中单层铺22套，面积段区间在28-165㎡，一拖二商铺21套，面积段为141-637㎡，正因为数量有限，有投资意向的客户可以及时关注。
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电话丨15537133717
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