因5000萬蹲牆角等待選房的深圳蛇口網紅豪宅又有新消息。
近日，樓校長在朋友圈看到一則相關消息：原價2450萬入手的蛇口某新房豪宅287平房源，將以3050萬的價格通過股權轉讓的方式出售。
一天時間，漲了600萬！
不過，本篇文章的重點並不是教你如何快速賺錢。（如果樓校長有錢，早就發家致富不用每天靠寫字謀生了……）引起樓校長注意的是，“房產按照股權轉讓的方式出售”，這表明當初該業主是以公司名義購入，而且極有可能是以此來規避限購政策。
無獨有偶，杭州、上海、海南等地近期也頻現公司名義購房的現象，這似乎成了一大趨勢。除了房票不夠，公司來湊，大概更多便是為了以公司股權轉讓形式降低成本了。
據瞭解，以公司名義買房，不僅可以規避限購政策，在後期轉手時，還可以為下一任購房者省下大筆稅費，減輕負擔；
但同時，此種方式也存在許多風險，例如當註冊公司發生債務後該房產可能面臨凍結風險等……
因此，樓校長覺得很有必要好好說道說道，幫助大家提高用公司名義買房或者購買企業房產的警惕性。
一、蛇口網紅豪宅二手房轉讓詳情
5月31日，樓校長朋友圈出現一則消息：原價2450萬入手的蛇口某新房豪宅287平房源，將以3050萬的價格通過股權轉讓的方式出售。
1、股權轉讓房產的含義
該套房源的權利主體是一家註冊公司，通過股權轉讓的方式出售，即——該家公司的股份將全部轉讓出售給購房者，股份變更完成之後，購房者將成為公司新的法人代表，而作為公司資產的房源自然也就轉至購房者名下。
在整個過程中，只涉及公司股權轉讓，不涉及房產出售。
2、股權轉讓房產的優勢
通過股權轉讓方式出售的房產，稅費比普通二手房交易便宜很多。
以該新房豪宅為例，如果是以個人名義購買該公司房產其應交稅費如下表：
如果個人購房者是首套房，總稅費約305萬；如果是二套房，總稅費約395萬。
但如果通過股權轉讓的方式獲取該房產，則只涉及股權轉讓的稅費。
北京大成律師事務所劉子孺律師：股權轉讓的稅費，是以公司原有資本為底價，以轉讓價格為終價，兩者差價的20%即為轉讓稅費。
也就是說，蛇口網紅豪宅該套房源，如果原業主僅為買房用3萬元（註冊公司最低金額）註冊公司，隨後花費2450萬元買入房子，則其資本為2453萬元，以3050萬元為出讓價格，則其需要繳納的稅費為（3050萬元-2453萬元）*20%=119萬元。
（此外，如果冒險不將房產計入公司資產中，僅以註冊資金3萬元作為轉讓價格，其稅費便可以完全不計，相當於買入3050萬元房產只交了3萬元“稅費”。當真划算，但法律風險也極高。）
以個人名義購買公司房產與通過股權轉讓購房公司房產，二者稅費相差了大約200-300萬！如此大的價差，也難怪市場上此類購買現象層出不窮了。
二、公司名義購買房產與購買企業房產相關科普
既然通過股權轉讓的方式能夠節省大筆稅費，既能為買家省錢，又方便賣家出手，是不是就可以任性以公司的名義買房或者去購買企業的房產了呢？我們先看看相關科普：
1、為何會出現以公司名義購買房產的現象？
個人購房要受限購政策限制，而公司購房則不在此列。所以有些有購房意願但又沒有購房資格的買房人開始採用“以公司名義”個人買房。主要有以下四種情況：
1、公司因經營需要添置固定資產；
2、某些人為規避法律政策規定以公司名義購置房產居住用；
3、房產投資人以公司名義購置房產投資用；
4、部分公寓類型只能用企業名義購買，如工改工公寓。
2、以公司名義購房需有哪些條件？
① 只有境內註冊的公司才能買住宅
企業（公司）分為註冊在境內的公司以及註冊在境外的公司，註冊在境內的公司購買房屋類型和套數不受限制，註冊在境外的公司不能購買住宅，如果有辦事處，可以辦事處的名義購買一套非住宅。
② 不能商業貸款
公司購買不能商業貸款，只能全款買房，待產證出具後辦理持證抵押，做企業經營貸款。年限與利率都有別於商業貸款，一般無法享受優惠。但目前深圳大多新房（住宅或者商務公寓）以公司名義購買可貸款，首付5成，利率一般上浮10%，年限10年。
③ 稅費較高
公司買房繳稅的大額稅種就是3%的契稅，其餘手續費等都不高，但是有一點區別於個人購買的是：房產稅，按照買入價格*1.2%*0.8*年限（每年要繳納，如果不繳納，則賣出時會被要求一次性繳納）
④ 可通過股權轉讓交易
公司產權的房屋可以通過股權轉讓方式進行轉讓，不需要經過交易中心，但是這種只是變更股權及實際控制人，最適合做這種交易的是公司名下無其他不動產以及資產，否則不現實。
⑤ 變更個人名下只能通過正常買賣
公司產權的房屋要想變更為個人名下必須要通過買賣，從交易中心進行產權變更登記。
⑥ 處置資產需通過股東同意
3、以公司名義購房有哪些風險？
以公司名義購房雖可規避限購的規定，房子屬於公司資產還可以衝抵一部分費用，合理的操作方式能夠避開稅費成，比如以股權轉讓方式過戶。但仍有不少弊處和風險：
① 對公司資質有要求
即使“以公司名義”購房，對公司的具體資質也有所要求，例如企業存續時間，例如企業的納稅狀況等，如果沒有存續足夠時間還是不能在本地購置房產。
② 轉為個人還需有購房資格
企業購置房產，房屋所有權屬於企業，屬於法人財產，自然人如取得該處房屋所有權還需有購房資格，除非永遠屬於法人所有。
③ 產權轉讓程序繁瑣
企業購房進行產權轉讓時程序繁瑣，不僅要履行房屋行政管理部門的轉讓手續外，還要在公司內部進行法定程序的履行，該處房產屬於企業的固定資產，在先行公司法的框架下，處理公司重大固定資產要經過股東會通過，可能要進行資產評估等，總之在公司內部要運行一定週期。
④ 出售限制多
公司名下的房子想要出售，必須滿足兩個硬性條件：公司沒有債務並且繳完了應繳的稅。
與一般的商品房有所不同，公司名下的房子在出售前需要結清房產稅和土地使用稅，而且這兩個稅要求公司每年都要繳，還是自行申報。
萬一碰到不明真相的糊塗老闆，從買房之後從未繳納過房產稅以及土地使用稅，再賣時，不僅要補稅還要交納違約金，都結清了，此房才能上市交易。
⑤ 交易成本過高
公司轉讓房產要比自然人轉讓房產承擔更多稅費，除了既有的契稅和印花稅外，如果該處房產增值還有繳納溢價部分的增值稅，稅賦很高。
除了以上費用外，還要繳納企業其他別的方面的稅費，要比自然人交易房產承擔更多更大的稅費，交易成本會非常高。
⑥ 企業有債務則面臨凍結風險
如果企業經營不善，對外有債務，此筆房產交易款還有可能被債權人追索，嚴重的可能直接被凍結。
4、購買企業房產注意事項
公司產權的房子和個人所有的房子具有同樣的法律效力，可以進行交易，辦理流程基本相同，但是，公司產權的房子必須滿足相應的條件，並經過房產從業人員嚴格審核後才可交易，涉及的手續較多，風險較大。
所以，購買公司產權的房子時，一定要弄清相關事項，切勿散盡錢財一無所獲。
① 一定要弄清此房產出售的原因
若是因公司破產而出售，那麼購買方一定要確定該公司已經償還完所有債務，否則該房產是不符合上市交易條件的；
若是因償還債務而出售，那麼該房子很有可能在交易的過程中被查封，致使購買事宜延期或是擱置；
② 一定要去房地產交易管理部門調檔
調檔的目的是要核查該公司是否擁有該房產的產權，是否存在無產權，或是擁有部分產權但又未得到其他產權共有人書面同意等情況；核查該房產是否存在糾紛，是否存在查封、抵押、典當、拍賣，或是設定其他權利。
③ 一定要繳完應繳的稅
與一般的商品房不同，公司產權的房子每年都要繳納房產稅和土地使用稅，若沒有按年繳納，稅務部門會按照日息萬分之五的比例來收取違約金。
所以，在該房產上市交易前，一定要看該公司財務是否每年正常申報並繳稅，若沒有該公司一定要繳清所有稅和違約金。
④ 一定要及時辦理過戶手續
在完成規定程序後，購買方一定要及時辦理過戶，以防出現公司破產，但房子沒有過戶的情況發生。若是這樣，該房子仍是此公司的資產，購買方只是向該公司購買了租賃權，損失巨大。
房產交易涉及金額的巨大，尤其是購買公司產權的房子，整個辦理過程所需要的材料及複印件非常多，涉及的辦事部門、細節等注意事項更是多，辦理過程中缺少一個材料、少一個人到場都不能順利辦理。因此，購房公司產權的房子過程非常繁瑣，每一步都需要小心謹慎。
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