因5000万蹲墙角等待选房的深圳蛇口网红豪宅又有新消息。
近日，楼校长在朋友圈看到一则相关消息：原价2450万入手的蛇口某新房豪宅287平房源，将以3050万的价格通过股权转让的方式出售。
一天时间，涨了600万！
不过，本篇文章的重点并不是教你如何快速赚钱。（如果楼校长有钱，早就发家致富不用每天靠写字谋生了……）引起楼校长注意的是，“房产按照股权转让的方式出售”，这表明当初该业主是以公司名义购入，而且极有可能是以此来规避限购政策。
无独有偶，杭州、上海、海南等地近期也频现公司名义购房的现象，这似乎成了一大趋势。除了房票不够，公司来凑，大概更多便是为了以公司股权转让形式降低成本了。
据了解，以公司名义买房，不仅可以规避限购政策，在后期转手时，还可以为下一任购房者省下大笔税费，减轻负担；
但同时，此种方式也存在许多风险，例如当注册公司发生债务后该房产可能面临冻结风险等……
因此，楼校长觉得很有必要好好说道说道，帮助大家提高用公司名义买房或者购买企业房产的警惕性。
一、蛇口网红豪宅二手房转让详情
5月31日，楼校长朋友圈出现一则消息：原价2450万入手的蛇口某新房豪宅287平房源，将以3050万的价格通过股权转让的方式出售。
1、股权转让房产的含义
该套房源的权利主体是一家注册公司，通过股权转让的方式出售，即——该家公司的股份将全部转让出售给购房者，股份变更完成之后，购房者将成为公司新的法人代表，而作为公司资产的房源自然也就转至购房者名下。
在整个过程中，只涉及公司股权转让，不涉及房产出售。
2、股权转让房产的优势
通过股权转让方式出售的房产，税费比普通二手房交易便宜很多。
以该新房豪宅为例，如果是以个人名义购买该公司房产其应交税费如下表：
如果个人购房者是首套房，总税费约305万；如果是二套房，总税费约395万。
但如果通过股权转让的方式获取该房产，则只涉及股权转让的税费。
北京大成律师事务所刘子孺律师：股权转让的税费，是以公司原有资本为底价，以转让价格为终价，两者差价的20%即为转让税费。
也就是说，蛇口网红豪宅该套房源，如果原业主仅为买房用3万元（注册公司最低金额）注册公司，随后花费2450万元买入房子，则其资本为2453万元，以3050万元为出让价格，则其需要缴纳的税费为（3050万元-2453万元）*20%=119万元。
（此外，如果冒险不将房产计入公司资产中，仅以注册资金3万元作为转让价格，其税费便可以完全不计，相当于买入3050万元房产只交了3万元“税费”。当真划算，但法律风险也极高。）
以个人名义购买公司房产与通过股权转让购房公司房产，二者税费相差了大约200-300万！如此大的价差，也难怪市场上此类购买现象层出不穷了。
二、公司名义购买房产与购买企业房产相关科普
既然通过股权转让的方式能够节省大笔税费，既能为买家省钱，又方便卖家出手，是不是就可以任性以公司的名义买房或者去购买企业的房产了呢？我们先看看相关科普：
1、为何会出现以公司名义购买房产的现象？
个人购房要受限购政策限制，而公司购房则不在此列。所以有些有购房意愿但又没有购房资格的买房人开始采用“以公司名义”个人买房。主要有以下四种情况：
1、公司因经营需要添置固定资产；
2、某些人为规避法律政策规定以公司名义购置房产居住用；
3、房产投资人以公司名义购置房产投资用；
4、部分公寓类型只能用企业名义购买，如工改工公寓。
2、以公司名义购房需有哪些条件？
① 只有境内注册的公司才能买住宅
企业（公司）分为注册在境内的公司以及注册在境外的公司，注册在境内的公司购买房屋类型和套数不受限制，注册在境外的公司不能购买住宅，如果有办事处，可以办事处的名义购买一套非住宅。
② 不能商业贷款
公司购买不能商业贷款，只能全款买房，待产证出具后办理持证抵押，做企业经营贷款。年限与利率都有别于商业贷款，一般无法享受优惠。但目前深圳大多新房（住宅或者商务公寓）以公司名义购买可贷款，首付5成，利率一般上浮10%，年限10年。
③ 税费较高
公司买房缴税的大额税种就是3%的契税，其余手续费等都不高，但是有一点区别于个人购买的是：房产税，按照买入价格*1.2%*0.8*年限（每年要缴纳，如果不缴纳，则卖出时会被要求一次性缴纳）
④ 可通过股权转让交易
公司产权的房屋可以通过股权转让方式进行转让，不需要经过交易中心，但是这种只是变更股权及实际控制人，最适合做这种交易的是公司名下无其他不动产以及资产，否则不现实。
⑤ 变更个人名下只能通过正常买卖
公司产权的房屋要想变更为个人名下必须要通过买卖，从交易中心进行产权变更登记。
⑥ 处置资产需通过股东同意
3、以公司名义购房有哪些风险？
以公司名义购房虽可规避限购的规定，房子属于公司资产还可以冲抵一部分费用，合理的操作方式能够避开税费成，比如以股权转让方式过户。但仍有不少弊处和风险：
① 对公司资质有要求
即使“以公司名义”购房，对公司的具体资质也有所要求，例如企业存续时间，例如企业的纳税状况等，如果没有存续足够时间还是不能在本地购置房产。
② 转为个人还需有购房资格
企业购置房产，房屋所有权属于企业，属于法人财产，自然人如取得该处房屋所有权还需有购房资格，除非永远属于法人所有。
③ 产权转让程序繁琐
企业购房进行产权转让时程序繁琐，不仅要履行房屋行政管理部门的转让手续外，还要在公司内部进行法定程序的履行，该处房产属于企业的固定资产，在先行公司法的框架下，处理公司重大固定资产要经过股东会通过，可能要进行资产评估等，总之在公司内部要运行一定周期。
④ 出售限制多
公司名下的房子想要出售，必须满足两个硬性条件：公司没有债务并且缴完了应缴的税。
与一般的商品房有所不同，公司名下的房子在出售前需要结清房产税和土地使用税，而且这两个税要求公司每年都要缴，还是自行申报。
万一碰到不明真相的糊涂老板，从买房之后从未缴纳过房产税以及土地使用税，再卖时，不仅要补税还要交纳违约金，都结清了，此房才能上市交易。
⑤ 交易成本过高
公司转让房产要比自然人转让房产承担更多税费，除了既有的契税和印花税外，如果该处房产增值还有缴纳溢价部分的增值税，税赋很高。
除了以上费用外，还要缴纳企业其他别的方面的税费，要比自然人交易房产承担更多更大的税费，交易成本会非常高。
⑥ 企业有债务则面临冻结风险
如果企业经营不善，对外有债务，此笔房产交易款还有可能被债权人追索，严重的可能直接被冻结。
4、购买企业房产注意事项
公司产权的房子和个人所有的房子具有同样的法律效力，可以进行交易，办理流程基本相同，但是，公司产权的房子必须满足相应的条件，并经过房产从业人员严格审核后才可交易，涉及的手续较多，风险较大。
所以，购买公司产权的房子时，一定要弄清相关事项，切勿散尽钱财一无所获。
① 一定要弄清此房产出售的原因
若是因公司破产而出售，那么购买方一定要确定该公司已经偿还完所有债务，否则该房产是不符合上市交易条件的；
若是因偿还债务而出售，那么该房子很有可能在交易的过程中被查封，致使购买事宜延期或是搁置；
② 一定要去房地产交易管理部门调档
调档的目的是要核查该公司是否拥有该房产的产权，是否存在无产权，或是拥有部分产权但又未得到其他产权共有人书面同意等情况；核查该房产是否存在纠纷，是否存在查封、抵押、典当、拍卖，或是设定其他权利。
③ 一定要缴完应缴的税
与一般的商品房不同，公司产权的房子每年都要缴纳房产税和土地使用税，若没有按年缴纳，税务部门会按照日息万分之五的比例来收取违约金。
所以，在该房产上市交易前，一定要看该公司财务是否每年正常申报并缴税，若没有该公司一定要缴清所有税和违约金。
④ 一定要及时办理过户手续
在完成规定程序后，购买方一定要及时办理过户，以防出现公司破产，但房子没有过户的情况发生。若是这样，该房子仍是此公司的资产，购买方只是向该公司购买了租赁权，损失巨大。
房产交易涉及金额的巨大，尤其是购买公司产权的房子，整个办理过程所需要的材料及复印件非常多，涉及的办事部门、细节等注意事项更是多，办理过程中缺少一个材料、少一个人到场都不能顺利办理。因此，购房公司产权的房子过程非常繁琐，每一步都需要小心谨慎。
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