问：拆哥你好！良乡大学城西地铁站南边的新盘天恒水岸壹号，环境、装修还可以，现在均价5万，值吗？西边恒大的自住房快交房了，天恒自己也在北边配建了限价房。目前看临近配套比较差，将来有潜力吗？从保值增值的角度，能跟上城区的脚步吗？谢谢！
拆哥答：作为第二居所，居住还行，可以买。若说增幅赶超，就不要太指望了。配套方面，良乡大学城基本建成，根据现行规划，水岸壹号东侧以绿地为主。北侧的恒大国际广场是街区式商业，当时恒大为了平衡建设自住型商品房的成本，商业部分基本散售了。吃喝、生活类配套会好一点，因为散售，且要服务中医大学的学生，所以难言档次和品质。
一、增值潜力来看，其实精装5万左右的价格，属于正常水平，不算特别优惠，也不算离谱。因为这个区域已经算良乡南片区，距离地铁1.1公里，涨幅应该弱于北京中心城区。
二，本地参照对象。第一，良乡片区目前最高端的改善楼盘蓝爵公馆，在五年前的2013年上半年蓝爵公馆一度喊到28000元/㎡，后来降价。这个标杆目前成交均价3.7万元/㎡。尽管蓝爵到地铁站的可达性不如天恒，以此为对标，5万的定价吃掉了未来的一小部分空间。
三、房山区的规律，越靠近长阳，人流量越大，高品质改善型楼盘的增值性越好。北京城建国誉府定价和天恒相近，户型偏大。广阳郡九号的定价6万，在当期来看，偏虚，不作为对标项。
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