建立統一的商品住房意向登記平臺
意向購房人按照剛需家庭、普通家庭分類實名意向登記，每個家庭一次只能參與一個商品住房項目登記
剛需家庭須滿足三條件，其中規定，居民家庭包括夫妻雙方及其未成年子女、離異(喪偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、離異不滿3年的單身
不低於50%的房源優先保障剛需家庭
按剛需家庭、普通家庭為先後次序搖號
剛需家庭在本類別搖號未中的，可再次參與普通家庭搖號排序
登記的意向購房人、搖號選房人、合同簽訂人須保持一致
備受社會關注的西安樓市新政昨日出爐，西安市政府辦公廳印發《關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)，提出了23條規範住房交易秩序的工作措施，其中明確，將按照剛需家庭、普通家庭為先後次序進行搖號，其中全部搖號銷售房源50%的比例優先滿足剛需家庭。
規範開發商
嚴禁分批、分幢開盤拖延上市 開盤及銷售時間應在8：00-18：00
《通知》要求，房地產開發企業申請商品房預售許可或現房銷售備案時，住宅總建築面積3萬平方米以上的，每次申請不得低於3萬平方米;3萬平方米以下的，須一次性申報。嚴禁以多次分批、分幢開盤等方式拖延上市銷售時間。
公證搖號售房時，房地產開發企業應提供不低於50%比例的房源優先保障剛需家庭。
對於此前西安市出現開發商半夜搖號售房的問題，《通知》要求，取得商品房預售許可或現房銷售備案之日起10日內，房地產開發企業須一次性將所有房源面向社會公開銷售，嚴禁採取分幢、分單元或分層等方式進行銷售，嚴禁內部預留房源。開盤及銷售時間(也即搖號排序時間)應在8：00-18：00。
《通知》要求，要嚴厲打擊房地產開發企業、中介機構捂盤惜售、預留房源、設置全款優先限制性條件、拒絕公積金貸款、不執行明碼標價、價外收費等侵害購房群眾合法權益的各類違法違規行為，對違規情節嚴重的，要堅決清除出西安市房地產市場。
加強監管
售價明顯高於周邊同品質在售項目 不予辦理預售或備案
《通知》要求，由物價部門牽頭，進一步強化商品住房銷售價格申報指導聯席會議制度。對報價明顯高於周邊同品質在售項目成交價格，且不接受聯席會議價格指導的商品住房項目，不予辦理商品房預售許可或現房銷售備案。
《通知》要求，房管部門應建立統一的商品住房意向登記平臺，由意向購房人通過該平臺按照剛需家庭、普通家庭分類進行實名意向登記。
“黑名單”制度
登記購房人連續2次放棄簽約的 1年內不得進行意向登記
該負責人介紹，《通知》包含《西安市商品住房購房意向登記規則指引》和《公證搖號選房規則指引》，通過“一公告”、“兩監督”、“三階段”、“四公示”舉措，全面保障購房登記及搖號選房過程的公平、公開、公正、透明。“一公告”指開發企業銷售住房前必須發佈銷售公告;“兩監督”指企業登記搖號售房必須接受公證機構、房管部門的監督;“三階段”指意向登記、信息核驗、搖號選房三個階段;“四公示”指企業需進行登記人名單、搖號人名單、搖號排序、選房結果四次公示，確保全流程公開透明。此外，《通知》中還要求建立購房失信人員、開發企業及中介機構信用“黑名單”，明確懲戒措施，防止個別人員擾亂公證搖號售房秩序，具體包括：
對提供虛假信息或瞞報家庭成員信息、住房條件等進行購房意向登記的，列入西安市購房失信人員名冊，1年內不受理其購房意向登記。
對提供虛假資料騙取購房資格或優先搖號資格的，列入西安市購房失信人員名冊，5年內不受理其購房登記。
房地產開發企業、中介機構協助購房人弄虛作假的，由相關行政主管部門予以堅決查處，房管部門將房地產開發企業、中介機構及其相關從業人員列入西安市房地產行業信用黑名單。涉嫌犯罪的，移送司法機關調查處理。
登記購房人連續2次不參與按序選房的，6個月內不再接受其填報意向登記信息;登記購房人選中房屋後連續2次放棄簽約的，1年內不再接受其填報意向登記信息。
上市交易有限制
拿到產權證滿2年 或網籤備案滿3年取得產權證才能交易
《通知》要求，住房限購區域內已購買或新購買的商品住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年，或商品房買賣合同網籤備案滿3年且取得《不動產權證書》的，方可上市交易。
已購買或新購買的二手住房，房屋產權人取得《不動產權證書》滿2年方可上市交易。
防止“企業炒房”
限購區域範圍內 暫停向企事業單位售房
該負責人稱，《通知》進一步強化了商品房預售許可及交易管理，目的就是為了堅決貫徹中央“房子是用來住的，不是用來炒的”定位精神，堅定落實已出臺的各項房地產調控政策，進一步規範商品住房銷售秩序，保障市民購房的知情權和選擇權。
同時，《通知》在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房(含商品住房和二手住房)。該負責人指出，這一政策是首次提出，目的是防止以企業名義投機炒房。
商品房買賣流程
1 開發商發佈公告
意向登記時間應不少於3日
房地產開發企業銷售商品住房前，應在房管部門網站、銷售現場、企業網站發佈銷售公告，明確購房意向登記起止時間(不少於3日)、現場接受認購資料和信息核驗起止時間(不少於3日)、全部可售房源(含數量、戶型、價格)等內容，不得設置全款優先、拒絕公積金貸款等限制性條件。
2 網上意向登記
分剛需家庭和普通家庭
在西安市限購區域內，意向購房人須以家庭(夫妻雙方及未成年子女)為單位，按照剛需家庭、普通家庭分類，在由房管部門建立的統一購房登記平臺上進行實名意向登記，系統同步向意向購房人、房地產開發企業反饋意向登記信息。
每個家庭一次只能參與一個商品住房項目的登記。
剛需家庭：符合以下條件的居民家庭列入剛需家庭：
(一)居民家庭包括夫妻雙方及其未成年子女、離異(喪偶)父(母)及其未成年子女，不含未婚、離異不滿3年的單身;
(二)登記購房人及其家庭成員在本市範圍內名下均無自有產權住房且自2017年1月1日起無住房轉讓記錄;
(三)登記購房家庭成員符合西安市住房限購政策。
購房登記平臺：房管部門建立統一購房登記平臺，杜絕房地產開發企業設置全款優先等限制性條件拒絕群眾意向登記;也可以保證購房家庭一次只能參與一個商品住房項目的意向登記。
3 現場信息核驗
需提供滿足首付款條件的存款證明
購房者應在房地產開發企業公佈的現場接受認購資料和信息核驗時間期限內，憑意向登記信息及相關資料前往銷售現場，由房地產開發企業對其是否符合限購政策及貸款條件等情況進行核驗。
相關材料包括：購房人及家庭成員的身份證明、婚姻證明、戶籍證明、住房信息核查證明、滿足首付款條件的存款證明(不高於意向房源購房款的30%，不得指定銀行出具)及貸款購房人的個人徵信報告
滿足首付款條件的存款證明：西安市住房保障和房屋管理局相關負責人表示，要提供首付款資金證明是為了防止不符合購房條件的居民家庭參與搖號，提高搖號中籤率。
4 報備核驗明細
未通過核驗 需在明細中說明原因
房地產開發企業核驗登記購房人相關材料後，應將所有核驗材料保存備查，並將全部核驗明細(含已通過核驗人員名單、未參加核驗人員名單、未通過核驗人員名單及未通過原因)報房管部門。
5 確定公證機構
搖號軟件和工具由公證機構採購
意向購房人多於可銷售房源時，應按剛需家庭、普通家庭為先後次序，採取公證搖號方式分別產生選房順序號和選房家庭，並按順序進行選房。實行公證搖號售房的商品住房項目，由公證主管部門確定公證機構。
西安市住房保障和房屋管理局相關負責人表示，《通知》明確，搖號軟件和搖號工具由公證機構採購，公證機構要嚴格按照有關規定確定公證搖號售房的方式、流程、房源、參與搖號人員及搖號軟件，對搖號售房進行全程現場監督。
6 公示意向購房者信息
公示時間不得少於3日
實施公證搖號前，房地產開發企業、公證機構應公示參加搖號的意向購房人登記編碼等信息，公示時間不得少於3日。
7 搖號
剛需家庭未搖中可再參與普通家庭搖號排序
搖號確定選房順序後，公證機構要當場公開選房順序結果，接受社會監督。剛需家庭先行搖號。
剛需家庭在本類別搖號未中的，可再次參與普通家庭搖號排序。登記的意向購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須保持一致。
剛需家庭選房結束後如有剩餘房源，納入普通家庭選房範圍。
登記的意向購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須保持一致：西安市住房保障和房屋管理局相關負責人表示，為防止炒房倒號，《通知》要求意向登記購房人、搖號選房人、合同簽訂人必須保持一致，放棄選房、放棄簽約的所空房源依序遞補。
8 公證書報送房管部門
搖號選房、遞補選房後10日內報送
房地產開發企業應在公證搖號選房、遞補選房結束後10日內將搖號排序和選房結果公證書報送房管部門。
9 登記下一個房產項目/網籤備案
有撤銷網籤備案的所退房源通過公證搖號銷售
意向購房人在該項目選房結束後，方可參與下一個商品住房項目的意向登記。
商品房買賣合同網籤備案後不得擅自更改購房人姓名，不予辦理網籤備案撤銷手續。因家庭變故等特殊原因，雙方協商一致解除合同，需撤銷網籤備案的，應遞交申請並說明理由，所退房源通過公證搖號方式公開銷售。
各方反應
專家：能遏制部分投機行為
針對西安市昨日出臺的《通知》，西安交通大學一位教授表示，該《通知》的出臺，特別是一些新增加的限購政策，能給目前火熱的樓市有一些降溫作用。
他舉例稱，比如在西安市限購區域內，必須以家庭為單位，按照剛需家庭、普通家庭分類進行實名意向登記。而開發企業應提供不低於全部搖號銷售房源50%的比例優先滿足剛需家庭。此外，需要提供滿足首付款條件的存款證明(不高於意向房源購房款的30%)以及虛假資料騙取購房資格或優先搖號資格的，5年內不受理其購房登記。這些措施都能有效遏制那些投機客，實現“房子是用來住的，不是用來炒的”精神。
開發商：可規避惡意操作者
他表示，有這樣規範性的文件，對於開發商來說是好事，至少能從制度和程序上，規避那些惡意操作者，真正讓有需求的購房者能買到房。
購房者：對政策效應還需要觀察
“政策是有一些變化，但能否有效遏制購房熱還需要觀察。”西安市民楊女士認為，雖然政策對限購條件又增加了很多款項，但還是有漏洞。
她舉例稱，比如限購資格目前只能對已經在西安市有住房的家庭有限制，對於那些剛剛轉入西安戶籍的“外地人”，他們名下是否有房，是否有多套房?目前全國還未實現聯網，這些相應信息是查不到的。
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