JJ-魅力值Ax小豪
這個消息，絕對是爆炸性新聞了。因為國開行是棚改貨幣化資金的主要來源，而貨幣化安置又是三四線城市房價大漲的重要動力。
先簡單說一下貨幣化安置背後的邏輯。
眾所周知，各個城市基本都有棚戶區，很多是以前的老舊工業宿舍，居住條件很差，為了提升城市品質、提高居民的居住質量，所以才有了棚戶區改造這樣的工程。
棚戶區改造其實早在2005年就已經開始了，直到2015年，棚戶區改造的補償，主要是實物補償——即分新房子給拆遷戶，當然也有少量的差價用貨幣補償。
但是從2015年開始，情況就發生了重大變化。全國範圍內的房地產去庫存成為重要任務，尤其是三四五線城市，去庫存的壓力特別大。棚改貨幣化安置就被“發明”了出來，相比實物安置（即分房子），貨幣化安置有以下幾個好處：
見效快。拆遷戶拿到錢之後，由於沒有住房，他們必須拿著錢馬上去購買庫存的商品房。相比其他房產刺激措施（比如降稅、補貼等），棚改貨幣化安置對去庫存的效果是最快的。
刺激房價地價。棚改貨幣化安置，會在短期內集中出現大量購房需求，而且這些購房需求購買力極強（手裡都有鉅額的補償款），開發商顯然不會放過這樣的機會，房價自然就會提高，所以很多小城市房價都上萬了，遠遠脫離當地居民的實際收入水平。這一特點，甚至被一些炒房團利用，他們選擇炒房城市的時候，其中一個指標就是看當地有沒有大規模的拆遷，是不是貨幣化安置，如果是，那麼就不缺“接盤 俠”。麵包漲價了，那麵粉肯定也要漲價，房價貴了，地價自然也會水漲創高，地方政府是非常開心的。
是的，棚改貨幣化安置有如此多的好處，那這些安置的錢從哪裡來？地方政府手裡，肯定是掏不出這麼多錢的。那麼地方政府只能借，找誰借？國開行！
從中信建投證券下面這個數據圖可以看到，棚改總投資額主要由三大政策性銀行提供，其中國開行是主力。
作為政策性銀行，他們不像工農中建這樣的商業銀行可以吸收存款，他們的資金來源一部分是發債券，一部分是來自中央金融機構，比如央行、財政部等。
以國開行為例，提提供了上萬億元的棚改貸款，這些錢僅憑自己是搞不定的，於是擁有印鈔權力的人民銀行出馬了，創造了一個PSL——抵押補充貸款的工具，直接給國開行融資。從下圖我們可以看到，PSL餘額已經超過3萬億，而國開行的棚改貸款當中，至少一半就來自PSL。（下面數據來源分別為民生證券、中信建投）
在理解了三四線城市房價上漲的邏輯，我們就能夠清晰看到，如果國開行收緊PSL融資（現在也只是都在猜測收緊了，並未完全實錘），那麼三四線城市的房價，真的是可以洗洗睡了，沒錢，還漲什麼漲。
由於棚改的資金還是需要地方政府舉債，而一些地方政府早就債臺高築，為了控制風險，
一些地方政府已經在主動控制棚改貨幣化安置了：山東省首次取消了貨幣化安置；
湖南省提出，“要根據商品住房庫存實際情況和棚改相關政策確定棚改安置方式，商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的市縣，要及時取消棚戶區改造貨幣安置優惠政策”；
江西省強調，因地制宜實施棚改貨幣化安置，住房供需矛盾突出的市縣應加大實物安置住房建設力度；
廣東省則提出要控制棚改成本，實現收支平衡，因地制宜推進棚改貨幣化安置。
國開行這個消息，對房地產公司還是打擊蠻大。今天A股房地產板塊大跌2.81%，是所有板塊當中跌幅最大的；與房地產強相關的鋼鐵、建材行業也跌幅居前，分別下跌2.43%、2.13%。開發商們的股價，更是難看。
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孔方財經
棚改貨幣化是三四線城市房價上漲的奧秘。雖然棚戶區改造是全國範圍內實行的民生工程，但主要以三四線城市為主，三四線城市佔比高達87%。2015年後貨幣化安置本質上是助力商品房去庫存，推動三四線城市房價上漲。
此番政策調整是因時而動
首先，三四線城市房價漲幅過快
2017年以來，三四線城市房價漲幅驚人。很多小城市房價都上萬了，遠遠脫離當地居民的實際收入水平。
如果棚改從過去的貨幣化改回到實物安置，相當於關了房價上漲的水龍頭。
其次，地方債務不堪重負
所謂貨幣化棚改，通俗地說，就是地方政府通過向國家開發銀行貸款獲得棚改項目資金，拆除棚戶區，再將現金補償給拆遷家庭，由拆遷家庭自主購買商品住房。
借銀行的錢都是要還的，地方財政吃緊，PPP又在開始清理，地方債務亞歷山大。近期，棚改貨幣化執行已不斷降溫。山東已率先取消了貨幣化安置。
再次，金融去槓桿加速。
棚改貨幣化初衷，是解決三四五線城市去庫存的壓力。目前看，已經較好完成歷史使命。
如今，在金融去槓桿的主基調下，人民銀行通過PSL——抵押補充貸款的工具，直接給國開行融資進行棚改貨幣化的做法已經不合時宜。
三四線房價無異於釜底抽薪
1.打擊三四線房價炒作
去年以來，一二線城市受到了調控的重壓，但三四線城市卻沒有太多的調控政策，大多不限購、不限貸、不限售。炒房者們蜂擁三四線城市。
三四線城市房價便宜，熱點區域比較集中。炒房者，短時間內，較少的資金就可以控制住大部分房源。 部分三四線城市距離城市群核心較近，且交通便利，可以優先分享到核心城市的溢出效應，房地產炒作空間大。
棚改貨幣化，相當於為三四線房價拖底，更容易引發炒作。一些炒房團選擇炒房城市的時候，其中一個指標就是看當地有沒有大規模的拆遷。
2.直接影響調大中城市房價
棚改貨幣化後，拆遷戶可以在當地購房，也可以在相鄰縣市購房，還可以在大城市買房。因此，關掉這個水龍頭，對大中城市房價也起到一定程度抑制。
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史晨昱
趙冰峰
其實按照之前的棚改計劃，就是逐年遞減的，所以說此次的收緊消息其實並不讓人意外。2017年5月，高層確定今後三年棚戶區改造的目標任務——確保2017年完成再開工改造600萬套棚改任務，同時實施2018-2020年3年棚改攻堅計劃，再改造各類棚戶區1500萬套。
去年實際上是已經提量了，所以可以預見今後的量會變慢。
想想近兩年，多少調控壓在一線城市，可是面對M2的不斷增長，資金總要尋找出口。以去庫存為主基調的三四線城市很容易便成為投資目標。
再加上這兩年大力推行的棚戶區改造，也是給三四線城市樓市加了熱度。
可以這麼說，大部分三四線城市樓市之所以火熱，棚改及貨幣化安置佔了主要原因。
在2004年至2014年，我國棚戶區改造由於資金來源不足，主要以實物安置為主。2014年以來受益於PSL的創設，棚改貨幣化開始大力推行，進程明顯加快。2015，2016，2017年棚改貨幣化比例大幅提升。
今年的棚改貨幣化比例大概率走低，自然三四線城市銷量面臨回落壓力，對後期土地出讓收入、房地產開發投資增速影響均偏負面。
而對於人口淨流出的三四線城市而言，棚改這量馬車慢下來之後，房價的上漲動力就沒了一大截。
不過還有一個現象值得注意：就是樓市已進入以提高居住質量為代表的時代，房地產存量時代即將到來。非常典型的信號就是大規模的棚改。
“六普60%，至少6億人沒有用上抽水馬桶。這又代表著什麼呢？看來棚改還是有前途啊！
槓桿遊戲
棚改貨幣化安置沒人敢“叫停”，否則三四線會增加幾百萬套房源！
而市場上傳聞“棚改政策有變動”，是造成房地產股出現了不小跌幅的主要原因。
消息稱：國開行總行回收了棚改項目的合同審批權限，此外，過去曾經貨幣安置為主的方式，今年以來多以實物安置為主。
針對上述消息，昨天（6月25日）晚間時候，國開行終於做出了回應：今年以來，開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策，在國務院相關部委指導下，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。
專家分析表示：從國開行的回應來看，雖然沒有直接回應大家關心的“收回權限”的問題，但國開行提供的數據（2018年580萬套新開工項目建設）本身就駁斥了“棚改生變”的傳聞。
房地產行業內專業人士分析認為：過去幾年來，棚改貨幣化安置可以說是推動房價的最強動力，雖然這個政策會漸漸的弱化，但沒有人敢“一刀切”，否則三四線城市會因此一下子增加幾百萬套房源！
我家住樓房
放價上漲主要在於大家預期要漲，棚改新政落地會減少房價上漲預期，買房的人減少，進一步降低漲價預期。對三四線城市來說，這個應該是個比較大的影響。買房不能賺快錢了，誰還掙著去買房子啊。
