JJ-魅力值Ax小豪
这个消息，绝对是爆炸性新闻了。因为国开行是棚改货币化资金的主要来源，而货币化安置又是三四线城市房价大涨的重要动力。
先简单说一下货币化安置背后的逻辑。
众所周知，各个城市基本都有棚户区，很多是以前的老旧工业宿舍，居住条件很差，为了提升城市品质、提高居民的居住质量，所以才有了棚户区改造这样的工程。
棚户区改造其实早在2005年就已经开始了，直到2015年，棚户区改造的补偿，主要是实物补偿——即分新房子给拆迁户，当然也有少量的差价用货币补偿。
但是从2015年开始，情况就发生了重大变化。全国范围内的房地产去库存成为重要任务，尤其是三四五线城市，去库存的压力特别大。棚改货币化安置就被“发明”了出来，相比实物安置（即分房子），货币化安置有以下几个好处：
见效快。拆迁户拿到钱之后，由于没有住房，他们必须拿着钱马上去购买库存的商品房。相比其他房产刺激措施（比如降税、补贴等），棚改货币化安置对去库存的效果是最快的。
刺激房价地价。棚改货币化安置，会在短期内集中出现大量购房需求，而且这些购房需求购买力极强（手里都有巨额的补偿款），开发商显然不会放过这样的机会，房价自然就会提高，所以很多小城市房价都上万了，远远脱离当地居民的实际收入水平。这一特点，甚至被一些炒房团利用，他们选择炒房城市的时候，其中一个指标就是看当地有没有大规模的拆迁，是不是货币化安置，如果是，那么就不缺“接盘 侠”。面包涨价了，那面粉肯定也要涨价，房价贵了，地价自然也会水涨创高，地方政府是非常开心的。
是的，棚改货币化安置有如此多的好处，那这些安置的钱从哪里来？地方政府手里，肯定是掏不出这么多钱的。那么地方政府只能借，找谁借？国开行！
从中信建投证券下面这个数据图可以看到，棚改总投资额主要由三大政策性银行提供，其中国开行是主力。
作为政策性银行，他们不像工农中建这样的商业银行可以吸收存款，他们的资金来源一部分是发债券，一部分是来自中央金融机构，比如央行、财政部等。
以国开行为例，提提供了上万亿元的棚改贷款，这些钱仅凭自己是搞不定的，于是拥有印钞权力的人民银行出马了，创造了一个PSL——抵押补充贷款的工具，直接给国开行融资。从下图我们可以看到，PSL余额已经超过3万亿，而国开行的棚改贷款当中，至少一半就来自PSL。（下面数据来源分别为民生证券、中信建投）
在理解了三四线城市房价上涨的逻辑，我们就能够清晰看到，如果国开行收紧PSL融资（现在也只是都在猜测收紧了，并未完全实锤），那么三四线城市的房价，真的是可以洗洗睡了，没钱，还涨什么涨。
由于棚改的资金还是需要地方政府举债，而一些地方政府早就债台高筑，为了控制风险，
一些地方政府已经在主动控制棚改货币化安置了：山东省首次取消了货币化安置；
湖南省提出，“要根据商品住房库存实际情况和棚改相关政策确定棚改安置方式，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策”；
江西省强调，因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度；
广东省则提出要控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。
国开行这个消息，对房地产公司还是打击蛮大。今天A股房地产板块大跌2.81%，是所有板块当中跌幅最大的；与房地产强相关的钢铁、建材行业也跌幅居前，分别下跌2.43%、2.13%。开发商们的股价，更是难看。
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棚改货币化是三四线城市房价上涨的奥秘。虽然棚户区改造是全国范围内实行的民生工程，但主要以三四线城市为主，三四线城市占比高达87%。2015年后货币化安置本质上是助力商品房去库存，推动三四线城市房价上涨。
此番政策调整是因时而动
首先，三四线城市房价涨幅过快
2017年以来，三四线城市房价涨幅惊人。很多小城市房价都上万了，远远脱离当地居民的实际收入水平。
如果棚改从过去的货币化改回到实物安置，相当于关了房价上涨的水龙头。
其次，地方债务不堪重负
所谓货币化棚改，通俗地说，就是地方政府通过向国家开发银行贷款获得棚改项目资金，拆除棚户区，再将现金补偿给拆迁家庭，由拆迁家庭自主购买商品住房。
借银行的钱都是要还的，地方财政吃紧，PPP又在开始清理，地方债务亚历山大。近期，棚改货币化执行已不断降温。山东已率先取消了货币化安置。
再次，金融去杠杆加速。
棚改货币化初衷，是解决三四五线城市去库存的压力。目前看，已经较好完成历史使命。
如今，在金融去杠杆的主基调下，人民银行通过PSL——抵押补充贷款的工具，直接给国开行融资进行棚改货币化的做法已经不合时宜。
三四线房价无异于釜底抽薪
1.打击三四线房价炒作
去年以来，一二线城市受到了调控的重压，但三四线城市却没有太多的调控政策，大多不限购、不限贷、不限售。炒房者们蜂拥三四线城市。
三四线城市房价便宜，热点区域比较集中。炒房者，短时间内，较少的资金就可以控制住大部分房源。 部分三四线城市距离城市群核心较近，且交通便利，可以优先分享到核心城市的溢出效应，房地产炒作空间大。
棚改货币化，相当于为三四线房价拖底，更容易引发炒作。一些炒房团选择炒房城市的时候，其中一个指标就是看当地有没有大规模的拆迁。
2.直接影响调大中城市房价
棚改货币化后，拆迁户可以在当地购房，也可以在相邻县市购房，还可以在大城市买房。因此，关掉这个水龙头，对大中城市房价也起到一定程度抑制。
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史晨昱
赵冰峰
其实按照之前的棚改计划，就是逐年递减的，所以说此次的收紧消息其实并不让人意外。2017年5月，高层确定今后三年棚户区改造的目标任务——确保2017年完成再开工改造600万套棚改任务，同时实施2018-2020年3年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套。
去年实际上是已经提量了，所以可以预见今后的量会变慢。
想想近两年，多少调控压在一线城市，可是面对M2的不断增长，资金总要寻找出口。以去库存为主基调的三四线城市很容易便成为投资目标。
再加上这两年大力推行的棚户区改造，也是给三四线城市楼市加了热度。
可以这么说，大部分三四线城市楼市之所以火热，棚改及货币化安置占了主要原因。
在2004年至2014年，我国棚户区改造由于资金来源不足，主要以实物安置为主。2014年以来受益于PSL的创设，棚改货币化开始大力推行，进程明显加快。2015，2016，2017年棚改货币化比例大幅提升。
今年的棚改货币化比例大概率走低，自然三四线城市销量面临回落压力，对后期土地出让收入、房地产开发投资增速影响均偏负面。
而对于人口净流出的三四线城市而言，棚改这量马车慢下来之后，房价的上涨动力就没了一大截。
不过还有一个现象值得注意：就是楼市已进入以提高居住质量为代表的时代，房地产存量时代即将到来。非常典型的信号就是大规模的棚改。
“六普60%，至少6亿人没有用上抽水马桶。这又代表着什么呢？看来棚改还是有前途啊！
杠杆游戏
棚改货币化安置没人敢“叫停”，否则三四线会增加几百万套房源！
而市场上传闻“棚改政策有变动”，是造成房地产股出现了不小跌幅的主要原因。
消息称：国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。
针对上述消息，昨天（6月25日）晚间时候，国开行终于做出了回应：今年以来，开发银行严格执行国家有关棚改政策，在国务院相关部委指导下，配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。
专家分析表示：从国开行的回应来看，虽然没有直接回应大家关心的“收回权限”的问题，但国开行提供的数据（2018年580万套新开工项目建设）本身就驳斥了“棚改生变”的传闻。
房地产行业内专业人士分析认为：过去几年来，棚改货币化安置可以说是推动房价的最强动力，虽然这个政策会渐渐的弱化，但没有人敢“一刀切”，否则三四线城市会因此一下子增加几百万套房源！
我家住楼房
放价上涨主要在于大家预期要涨，棚改新政落地会减少房价上涨预期，买房的人减少，进一步降低涨价预期。对三四线城市来说，这个应该是个比较大的影响。买房不能赚快钱了，谁还挣着去买房子啊。
