在去槓桿的大環境下，高度依賴資金的房地產行業首當其衝。
一面是各大融資渠道集體剎車，銀行貸款額度緊張，債券發行受阻，一面是全國各地掀起的“限價、限購、限售”最嚴調控，新房成交量普遍下滑，可以預見的是，2018年將會成為中小房地產商曆史上最為艱難的一年。
各大融資渠道集體剎車
去年12月，中央經濟工作會議為2018年的經濟工作定下基調：防風險、去槓桿、穩增長。與此同時，對房企的資金面也在收緊：企業購地只能用自有資金，加強“住房用地購地資金”的來源審查。
2018年1月起， 全國範圍內銀行陸續開始暫停受理房地產行業新增授信業務以及開發貸業務。
1月13日，銀監會發布通知將在全國範圍內整治銀行業，其中特別指出，違法房地產行業政策等行為將被列為重點整治對象。
1月25日，廈門銀監會向農行、交行、中信銀行、平安銀行、中國銀行連發六張罰單，理由是個人消費、經營貸款被挪用，流入樓市，由此打響了樓市去槓桿的第一槍。
不僅普通的銀行貸款業務遭遇阻遏，企業債券發行也頻頻受阻：
廣州富力地產擬發行的2018年住房租賃專項公司債券於5月29日中止，這筆私募額度為60億；花樣年集團擬發行的2018年住房租賃專項公司債券於5月25日中止，這筆私募額度為50億。
而其他融資方式，如信託貸款、併購貸、開發貸、海外配股貸款等也出現一定的下滑態勢。根據同策研究院監測的40家典型上市房企融資數據顯示，2018年前4個月，40家典型房企總計融資2726億元，境內銀行貸款、公司債、其他債權融資均有不同程度波動，房企融資渠道全面受阻。
償債高峰期密集襲來
眾所周知，房地產行業是一個資金密集型行業。
由於房地產行業項目規模大、開發週期長、佔用資金量大的特性，許多地產開發商的負債率長年高達80%以上（據Wind最新數據顯示，A股上市136家房地產企業一季度末平均負債率達到79.42%）。
更加令房企焦慮的是，2018、2019年還是地產債的償債高峰期。
Wind資訊統計顯示，2018年房地產債券到期規模將達2069.71億元，較2017年的1007.30億元，增幅105.5%。不僅如此，2019年債券到期規模將進一步攀升至4026.52億元，較2018年增幅94.5%。
實際上，從明年開始，地產行業未來四年的償債規模都將居高不下，從2018到2021年，大批的地產債務正在路上。
行業大洗牌，中小房企面臨出局
不過對於一些大房企來說，融資受挫對他們的短期影響並不大，因為它們依然有強勁的銷售回款來補充資金“彈藥”。
數據顯示，今年前5月份，萬科合同銷售額2390億元，同比增長4.8%，碧桂園合同銷售額3345億元，同比增長37%，恆大合同銷售額2552億元，同比增長39.5%。
而一些中小型的房企，融資收緊卻直接引發其債務違規和業務停擺。
2017年12月26日，中弘股份被爆8億債務違約。其持有的北京兩個商辦項目就受到調控政策巨大影響導致銷售全面停滯，且致使先期部分購買者退房。2017年簽約銷售額為負2.11億元，也是2017年已披露年報中唯一一家銷售額為負的房企。
2018年6月11日，另一傢俱有國企背景的地產公司京鵬地產也爆出3億債務違約。知情人士表示，在目前的地產融資大環境下，一是很多地產項目沒人能接，二是融資成本實在太高，地產商難以承受。
業內人士認為，下半年可能會有較多中小房企違約風險事件發生，尤其是對於那些佈局結構單一、規模較為集中的房企，其產業侷限性也很可能成為“壓垮駱駝的最後一根稻草”。
可以預見的是，在未來兩年的債務清算過程中，一大批品牌能力差的中小房企將會被兼併，或者從市場上退出。
房企資金鍊斷裂，對購房者的影響
政策變動，常常還會帶來很多意想不到的連鎖反應。
前一陣，安徽電視臺曝光了蒙城市某開發商因資金鍊斷裂延期交房的新聞。無獨有偶，今年2月份，浙江省瑞安宏盛房地產開發有限公司進入破產清算，旗下樓盤汀田大廈辦證受阻。
對於大多數購房者來說，買房都是人生中的頭等大事，遭遇到開發商資金鍊斷裂，無法交付新房的問題，確實令人心煩。
對於那些確實需要購買新房的個人購房者來說，小諾特別提醒，今年選擇房地產項目要格外小心。
小開發商的售樓價格一般比較低，可以減少購房者不少的經濟壓力，但大開發商更有品牌實力，有良好的資金週轉能力，不會因為資金不足、開發無力而導致爛尾、延遲交房等現象，更有保障。即使是維權，也更容易獲取媒體幫助，不會因為一些小的利益把自己經營多年的品牌毀掉。
值得提醒的是，本輪金融調控已經到了啃硬骨頭的階段了，政府決心非常堅定，不會給違約企業信用債兜底，不只是那些試圖高槓杆彎道超車的小開發商，一批違法行業準則的金融機構都會面臨破產風險。
同時，我們也相信，經過這次去槓桿的洗禮，房地產市場也會更加穩健，讓房價理性回調。
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