央行又降準了，這是今年的第三次，與以往不同，這次聚焦的是"債轉股"和中小微企業貸款支持，釋放資金約7000億。
關於央行降準，現在有兩種普遍存在的社會心態：一是事不關己高高掛起。央行降準，管我屁事，肉食者謀之而已；二是蹭熱點刷存在感。央行降準成了人人想吃的"唐僧肉"、裝點門面的"化妝品"。
當然，我們不反對，結合自身行業特點的解讀。放眼各類媒體，只要是解讀，就會有自己的立場，就會有深有淺、有褒有貶。
說到房地產市場與央行降準的關係，目前媒體上基本有兩種觀點：一是央行降準有利於房地產市場，是一個利好消息，緩解資金壓力，未來房價肯定上漲；二是央行降準，牽一髮而動全身，雖然會對房地產市場產生影響，但是根據國家對房產市場的調控，房住不炒，房產市場想搭央行降準的順風車可能性不大。
這種大而化之的解讀，對於碎片化閱讀時代，似乎比較受歡迎，但也只能是"一讀了之"，不能較為全面和深入的瞭解事物的全貌。深度解讀，這是我們要做的工作，更是我們的工作態度。
我們認為，央行降準，對於房地產市場，不管是"利好"，還是"利空"，關鍵看兩點：政策和資金。
首先，澄清一個前提：房地產市場，是房產和地產市場的總稱。土地市場包括商業用地、綜合用地、住宅用地、工業用地等市場，房產市場包括住宅、商住兩用、商業、工業廠房等市場，因此衍生出了居住房地產、商業房地產、旅遊房地產、工業房地產、農業房地產等諸多市場。因此，泛泛而談，央行降準是否有利房地產市場，本身就是一個不嚴謹的問題。
其次，政策就是國家房產調控。調控就是要解決痛點。目前房地產市場最大的痛點是一二線城市住房難、住房貴，三四五線城市抑增長、去庫存、調結構。調控的手段包括對土地供應、性質、審批等環節的調控，對房地產企業拿地、資金、收稅、監管等政策環節調控。
再次，調控強調"租購併舉"。與先前的"購租並舉"，一個字的先後順序，顯示出國家房產調控的價值取向。調控的重點落在通過加大租賃市場供應上，在租賃用地投放、租賃用房供應上一定會有政策和資金的支持。住宅用地和房產開發，一定是在嚴控範圍內的。
最後，資金是房地產市場的命門，是判定利好利空的根本。房地產行業的資金來源一般包括：銀行貸款、自籌資金（非標融資，如融資融券、海外發債等）、其他資金（銷售回款、工程墊資等）。
5月19日，住建部重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放鬆。銀行對房地產企業放貸審核依然嚴格，銀行的新增貸款繼續限速；穿透式監管、金融去槓桿的背景下，銀行"表外轉表內"、非標融資、新增非銀貸款業務將嚴控。昨日（6月27日）發改委作出對房地產公司海外發債的規定，進一步收緊海外發債規模。實際上，房產企業海外發債融資，佔整個融資總額的比例不超過2%，可見，國家對房產調控的力度。
基於以上判斷，央行降準對於房地產市場有何影響？一方面，對於商品房市場，國家一如既往的進行嚴控，力度不會放鬆，也就無所謂利好、利空了；
另一方面，在租賃用房和租賃用地方面，國家優先支持、優先發展，央行降準對這個市場來講一定是利好的。其中的利好邏輯，表現在三個方面：政策方向決定資金流向、資金流向就是市場方向、市場方向就是投資動向。
政策方向決定資金流向
國家相繼出臺一系列規定，要求熱點城市大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應，優先支持提取住房公積金支付房租。北京、深圳等地相繼出臺了"商改租"的相關政策。此外，工改租、村改租等會陸續鬆動，改革也將陸續出臺。從稅收優惠方面，武漢、南京、成都、鄭州政策中明確，給予租賃住房企業和個人更多的稅收優惠條件。
政策方向決定資金流向。2017年2月，證監會專題研究推進"公募基金+資產證券化——房地產投資信託基金(REITs)試點"。碧桂園百億儲架租賃住房REITs產品，首期規模達17.17億。保利地產租賃住房資產支持專項計劃總規模50億元。"招商創融-招商蛇口長租公寓資產支持專項計劃"總額度60億元，首期規模20億元。此外，恆大、旭輝、龍湖、安居客等都在佈局發行REITs。
據不完全統計，銀行針對租賃市場的累計授信規模已超1.3萬億。銀行間首單、由建行主承銷的200億規模長租公寓資產支持票據(ABN)——"飛馳-建融招商住房租賃資產支持票據"在交易商協會成功註冊，擇日將發行首期規模40億元。
目前，相關企業REITs採用的大都是"儲架發行"方式。顧名思義，一次經證監會核准（文件就放到儲架上），多次擇機發行的再融資制度。儲架發行制度源於美國，實際上就是證券發行的綠色通道。
7月5日，央行降準開始實施，可以預見的是，在長租市場，房產企業不論是向銀行直接融資，還是向證券市場發行REITs融資，央行釋放的7000億元流動性，無疑對於房地產長租市場是一個重大利好消息，也是諸多企業發行REITs的重要窗口期。
此外，符合政策要求的長租公寓公司，也可以通過本次降準，獲得更多的銀行貸款支持，對於那些積極轉型長租公寓領域的中小房地產開發商，也可以獲得銀行青睞，實施"債轉股"工作不是沒有可能，不論怎麼講，重要符合國家宏觀調控的方向，利好是少不了的。
資金流向就是市場方向
資本的趨利性，見證著市場的興衰。資金流向哪裡，意味著市場就在那裡。資本以及房地產商紛紛佈局長租公寓市場，這是國家政策導向的結果，更是企業追求利潤增長和企業穩健發展的"新藍海"。
從國際經驗上看，發達國家的租賃人口占比在30%左右，而目前我國租賃人口占比僅為 12% ，在未來，我國租賃人口的增長有較大空間。從租賃房屋套數佔比數據看，美國、日本、德國等發達國家的佔比均超35% ，我國目前僅為19%，租賃市場將是未來發展的"新風口"。
數據顯示，我國擁有13.7億人口，租賃人口目前為1.68 億，2016年我國的租金GMV約為1.2萬億，到2020年我國租賃市場規模將達1 .71億。長租公寓市場，毫無疑問的是一個萬億級的大市場。
我們可以預見，在國家租購併舉政策的支持下，長租公寓發展迅猛。寡頭效應正在逐漸顯現的情況下，第一梯隊初步形成。在萬億級的市場規模中，長租公寓企業的發展推動著傳統的租賃市場逐漸走向集中化與規範化。
未來三五年時間，長租公寓領域會出現兩到三家持有房間數超過100萬間，估值100億美元以上的超級獨角獸企業將是大概率事件。
市場方向決定投資動向
目前，公寓租賃尚處起步階段，租賃市場以職業二房東和個人房東為主，機構滲透率還不足 2%。多數租賃機構採用"租賃-改造-運營"的輕資產運作模式，公寓持有型專業機構數量較少。租賃機構的類型包括專業公寓運營商、房企、房地產服務商和酒店集團。長租公寓市場，按照物業的持有主體不同，可以分為機構持有和個人持有兩類。
隨著租賃市場供給側結構性改革的推進，以及專業化、品質化、高端化的租賃服務需求日益壯大，機構租賃的比例將逐步加大，意味著現有租賃市場的內部升級也為運營機構帶來了發展空間。
作為投資者，要聚焦兩類物業主體，把握相關投資機會。
一方面，投資機構持有型物業。他們一般都是大型房地產企業、國有企業等，他們融資的方式，目前多通過REITs進行融資。因為，長租公寓，擁有穩定現金流，並且通過層層風控才能上市流通，因此，其安全性都是有保障的。所以，投資人可以通過購買公開發行的REITs基金，獲得較為穩定和安全的收益。目前，通過已有發行的房產企業看，他們的收益一般在5%-7%之間，並設定解禁期。此外，私募基金方面，由於對合格投人的要求，對投資額度設定限制，一般不會低於500萬，所以，對於廣大新中產來講，這個門檻有點高。
另一方面，投資個人持有型物業。個人持有型物業，也是未來長租公寓發展的重要方向，他們一般會通過專門的機構進行託管，如專業的酒店式公寓、酒店運營商等。投資個人持有型物業具有相對的靈活性，可以獨自購買，也可以眾籌購買。投資回報率上，取決於專業的第三方運營商，以及物業所在的地理位置。
以莎梅酒店集團為例，該集團運營的五星級酒店項目，一般位於重點旅遊景區或城市核心區，可以確保投資人每年6%-9%的動態收益，此外，投資人還享有全年20天，全國換住權利（涵蓋莎梅溫德姆全國範圍內運營的所有酒店）。投資人所獲得的除了穩定的收益外，更重要的是擁有物業帶來的增值保值。
閱讀更多 星住公寓聯合會 的文章
