央行又降准了，这是今年的第三次，与以往不同，这次聚焦的是"债转股"和中小微企业贷款支持，释放资金约7000亿。
关于央行降准，现在有两种普遍存在的社会心态：一是事不关己高高挂起。央行降准，管我屁事，肉食者谋之而已；二是蹭热点刷存在感。央行降准成了人人想吃的"唐僧肉"、装点门面的"化妆品"。
当然，我们不反对，结合自身行业特点的解读。放眼各类媒体，只要是解读，就会有自己的立场，就会有深有浅、有褒有贬。
说到房地产市场与央行降准的关系，目前媒体上基本有两种观点：一是央行降准有利于房地产市场，是一个利好消息，缓解资金压力，未来房价肯定上涨；二是央行降准，牵一发而动全身，虽然会对房地产市场产生影响，但是根据国家对房产市场的调控，房住不炒，房产市场想搭央行降准的顺风车可能性不大。
这种大而化之的解读，对于碎片化阅读时代，似乎比较受欢迎，但也只能是"一读了之"，不能较为全面和深入的了解事物的全貌。深度解读，这是我们要做的工作，更是我们的工作态度。
我们认为，央行降准，对于房地产市场，不管是"利好"，还是"利空"，关键看两点：政策和资金。
首先，澄清一个前提：房地产市场，是房产和地产市场的总称。土地市场包括商业用地、综合用地、住宅用地、工业用地等市场，房产市场包括住宅、商住两用、商业、工业厂房等市场，因此衍生出了居住房地产、商业房地产、旅游房地产、工业房地产、农业房地产等诸多市场。因此，泛泛而谈，央行降准是否有利房地产市场，本身就是一个不严谨的问题。
其次，政策就是国家房产调控。调控就是要解决痛点。目前房地产市场最大的痛点是一二线城市住房难、住房贵，三四五线城市抑增长、去库存、调结构。调控的手段包括对土地供应、性质、审批等环节的调控，对房地产企业拿地、资金、收税、监管等政策环节调控。
再次，调控强调"租购并举"。与先前的"购租并举"，一个字的先后顺序，显示出国家房产调控的价值取向。调控的重点落在通过加大租赁市场供应上，在租赁用地投放、租赁用房供应上一定会有政策和资金的支持。住宅用地和房产开发，一定是在严控范围内的。
最后，资金是房地产市场的命门，是判定利好利空的根本。房地产行业的资金来源一般包括：银行贷款、自筹资金（非标融资，如融资融券、海外发债等）、其他资金（销售回款、工程垫资等）。
5月19日，住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。银行对房地产企业放贷审核依然严格，银行的新增贷款继续限速；穿透式监管、金融去杠杆的背景下，银行"表外转表内"、非标融资、新增非银贷款业务将严控。昨日（6月27日）发改委作出对房地产公司海外发债的规定，进一步收紧海外发债规模。实际上，房产企业海外发债融资，占整个融资总额的比例不超过2%，可见，国家对房产调控的力度。
基于以上判断，央行降准对于房地产市场有何影响？一方面，对于商品房市场，国家一如既往的进行严控，力度不会放松，也就无所谓利好、利空了；
另一方面，在租赁用房和租赁用地方面，国家优先支持、优先发展，央行降准对这个市场来讲一定是利好的。其中的利好逻辑，表现在三个方面：政策方向决定资金流向、资金流向就是市场方向、市场方向就是投资动向。
政策方向决定资金流向
国家相继出台一系列规定，要求热点城市大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，优先支持提取住房公积金支付房租。北京、深圳等地相继出台了"商改租"的相关政策。此外，工改租、村改租等会陆续松动，改革也将陆续出台。从税收优惠方面，武汉、南京、成都、郑州政策中明确，给予租赁住房企业和个人更多的税收优惠条件。
政策方向决定资金流向。2017年2月，证监会专题研究推进"公募基金+资产证券化——房地产投资信托基金(REITs)试点"。碧桂园百亿储架租赁住房REITs产品，首期规模达17.17亿。保利地产租赁住房资产支持专项计划总规模50亿元。"招商创融-招商蛇口长租公寓资产支持专项计划"总额度60亿元，首期规模20亿元。此外，恒大、旭辉、龙湖、安居客等都在布局发行REITs。
据不完全统计，银行针对租赁市场的累计授信规模已超1.3万亿。银行间首单、由建行主承销的200亿规模长租公寓资产支持票据(ABN)——"飞驰-建融招商住房租赁资产支持票据"在交易商协会成功注册，择日将发行首期规模40亿元。
目前，相关企业REITs采用的大都是"储架发行"方式。顾名思义，一次经证监会核准（文件就放到储架上），多次择机发行的再融资制度。储架发行制度源于美国，实际上就是证券发行的绿色通道。
7月5日，央行降准开始实施，可以预见的是，在长租市场，房产企业不论是向银行直接融资，还是向证券市场发行REITs融资，央行释放的7000亿元流动性，无疑对于房地产长租市场是一个重大利好消息，也是诸多企业发行REITs的重要窗口期。
此外，符合政策要求的长租公寓公司，也可以通过本次降准，获得更多的银行贷款支持，对于那些积极转型长租公寓领域的中小房地产开发商，也可以获得银行青睐，实施"债转股"工作不是没有可能，不论怎么讲，重要符合国家宏观调控的方向，利好是少不了的。
资金流向就是市场方向
资本的趋利性，见证着市场的兴衰。资金流向哪里，意味着市场就在那里。资本以及房地产商纷纷布局长租公寓市场，这是国家政策导向的结果，更是企业追求利润增长和企业稳健发展的"新蓝海"。
从国际经验上看，发达国家的租赁人口占比在30%左右，而目前我国租赁人口占比仅为 12% ，在未来，我国租赁人口的增长有较大空间。从租赁房屋套数占比数据看，美国、日本、德国等发达国家的占比均超35% ，我国目前仅为19%，租赁市场将是未来发展的"新风口"。
数据显示，我国拥有13.7亿人口，租赁人口目前为1.68 亿，2016年我国的租金GMV约为1.2万亿，到2020年我国租赁市场规模将达1 .71亿。长租公寓市场，毫无疑问的是一个万亿级的大市场。
我们可以预见，在国家租购并举政策的支持下，长租公寓发展迅猛。寡头效应正在逐渐显现的情况下，第一梯队初步形成。在万亿级的市场规模中，长租公寓企业的发展推动着传统的租赁市场逐渐走向集中化与规范化。
未来三五年时间，长租公寓领域会出现两到三家持有房间数超过100万间，估值100亿美元以上的超级独角兽企业将是大概率事件。
市场方向决定投资动向
目前，公寓租赁尚处起步阶段，租赁市场以职业二房东和个人房东为主，机构渗透率还不足 2%。多数租赁机构采用"租赁-改造-运营"的轻资产运作模式，公寓持有型专业机构数量较少。租赁机构的类型包括专业公寓运营商、房企、房地产服务商和酒店集团。长租公寓市场，按照物业的持有主体不同，可以分为机构持有和个人持有两类。
随着租赁市场供给侧结构性改革的推进，以及专业化、品质化、高端化的租赁服务需求日益壮大，机构租赁的比例将逐步加大，意味着现有租赁市场的内部升级也为运营机构带来了发展空间。
作为投资者，要聚焦两类物业主体，把握相关投资机会。
一方面，投资机构持有型物业。他们一般都是大型房地产企业、国有企业等，他们融资的方式，目前多通过REITs进行融资。因为，长租公寓，拥有稳定现金流，并且通过层层风控才能上市流通，因此，其安全性都是有保障的。所以，投资人可以通过购买公开发行的REITs基金，获得较为稳定和安全的收益。目前，通过已有发行的房产企业看，他们的收益一般在5%-7%之间，并设定解禁期。此外，私募基金方面，由于对合格投人的要求，对投资额度设定限制，一般不会低于500万，所以，对于广大新中产来讲，这个门槛有点高。
另一方面，投资个人持有型物业。个人持有型物业，也是未来长租公寓发展的重要方向，他们一般会通过专门的机构进行托管，如专业的酒店式公寓、酒店运营商等。投资个人持有型物业具有相对的灵活性，可以独自购买，也可以众筹购买。投资回报率上，取决于专业的第三方运营商，以及物业所在的地理位置。
以莎梅酒店集团为例，该集团运营的五星级酒店项目，一般位于重点旅游景区或城市核心区，可以确保投资人每年6%-9%的动态收益，此外，投资人还享有全年20天，全国换住权利（涵盖莎梅温德姆全国范围内运营的所有酒店）。投资人所获得的除了稳定的收益外，更重要的是拥有物业带来的增值保值。
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