夏至已至，北部灣土拍持續火熱！繼昨天太平船務13.21億摘牌五象新區759畝6幅地塊、打造中新南寧國際物流園項目，今日（6.22）南寧土拍戰火重燃，興寧三塘、青秀鳳嶺北、五象龍崗板塊地塊吸引多家品牌房企角逐，最終，碧桂園、千方置業、藍光各有斬獲。而當日計劃出讓的邕寧區龍華路北側GC2018-035（3宗地組成）地塊因無人申請競買，現場流掛，有些“意外”。本文來回顧這場南寧土拍，以及展望近期南寧還有哪些熱點地塊將揭牌。
6月22日南寧土拍戰報
【CRIC廣西北部灣土拍戰報】2018年6月22日南寧土拍結果 成交地塊分佈
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成交明細
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成交回顧 01
GC2018-026（2宗地組成）地塊：僅一家房企報名該地塊競買，碧桂園底價3.58億拍下興寧區崑崙大道以南103畝綜合用地，整體成交樓面地價2073元/㎡。該地塊項目住宅限房價，住宅毛坯預售部分均價≤6800元/㎡（按目前南寧市最高帶裝修標準3000元/㎡，如果帶裝修交付，則實際售價均價≤9800元/㎡）。
這也是碧桂園繼“碧桂園星薈”、“碧桂園雍璟臺”後，佈局南寧市興寧區第3個項目。碧桂園興寧區新地塊項目的住宅和商服部分是獨立分區，建設要求商服宗地的商務佔比30-40%，其餘為商業，並且商務部分全自持>10年；商務商業建築限高≤60米，住宅建築限高≤80米；要求採用裝配式建築。
目前地塊周邊分佈有綠地城、嘉和城、龍光玖譽府、華夏院子、國悅九曲灣等項目，在售樓盤高層產品的主力均價在9500-11000元/㎡（含帶裝修），嘉和城大平層住宅產品的毛坯均價11000-12000元/㎡。
68號競買人碧桂園舉牌
分析師點評：
底價成交，有些“意外”！畢竟該地塊交通前景、環境佔優，開發產品可發揮的空間也比較大，不少房企可以拿來嘗試，填補三塘板塊無長租公寓或寫字樓產品的空白。緊鄰規劃建設的長嶺大道（延長線向南延伸至長虹路，來往火車東站、鳳嶺北，未來道路建設貫通，出行將更為快捷），地塊緊鄰南寧軌道交通5號線東延線十里花卉長廊站（規劃），可以說是地鐵上蓋綜合體。近年來，碧桂園在國內裝配式建築（施工工藝）和長租公寓市場小有成績，搶佔一定份額；展望碧桂園興寧區新項目前景，如果打造長租公寓或商務產品（也是其在南寧首次嘗試），推進“租購併舉”，對南寧樓市或是一個新的轉折點。
02——GC2018-027地塊（單宗地）：青秀區鳳嶺北楓林路13畝商務商業用地，競價方式為價高者得，吸引雲星、中梁以及“神秘新面孔”千方置業等4家房企競拍，歷時近1各小時、94次應價，最終廣西千方置業有限公司強勢拿地，成交總價1.87億，成交樓面地價8640元/平米，創南寧市商務商業用途地塊的樓面地價新高。這也是千方置業首進南寧首個項目，將打造商務為主的商務商業綜合體。
1號競買人千方置業舉牌
分析師點評：
別看地塊才13畝，卻地處寸土寸金的鳳嶺北，來往火車東站也比較便利，周邊擁有多個成熟社區以及學校，不論是消費客流、租客，都是有一定支撐的。CRIC廣西數據顯示，2018年1-5月南寧市青秀區鳳嶺北板塊的商品房成交均價12826元/㎡、辦公成交均價14462元/㎡、商業成交均價27460元/㎡。該地塊被拍到樓面地價8460元/㎡成交，對比目前市場商務、商業售價，該項目發展前景可觀。廣西千方置業有限公司於2017年新成立，此次拿地或是其在南寧開發的首個項目；關於這家企業背景，目前獲知信息不多，有待其此後官方發佈信息，CRIC廣西將繼續關注。
03——GC2018-034（2宗地組成）地塊：邕寧區龍華路南側 98畝商住用地吸引了藍光、中梁、中國鐵建、榮和、盛天、合能、新希望、旭輝、招商、美的、中海、龍光等12家房企激烈競拍。13次應價，地價迅速達到限地價，而後轉為產權移交住房面積競配建環節；藍光、龍光、中國鐵建車輪戰僵持到最後，歷時近半小時、62次競配建舉牌，最終，藍光成功拍下該地塊，成交總價約7.75億，成交樓面地價3950元/㎡，配建產權移交住房面積61000㎡（扣除產權移交配建面積，實際成交樓面地價7084元/㎡，逼近或略高於龍崗板塊個別在售樓盤的毛坯部分價格）。
該地塊項目住宅限房價，住宅毛坯預售部分均價≤7460元/㎡（按目前南寧市最高帶裝修標準3000元/㎡，如果帶裝修交付，則實際售價均價≤10460元/㎡）。
該地塊項目內需配建9班幼兒園1所、農貿超市1個、文化活動站2處等配套。宗地1：特定地區限高≤100米，沿龍華路一側建築局部可控制至≤120米。宗地2：特定地區限高≤80米，沿龍華路一側建築局部可控制至≤100米。
這是藍光首進南寧的首個項目，藍光此前已在南寧樓市“盤旋”已久，遲遲沒能拿到合適的地塊，這次終於落子南寧五象新區龍崗板塊。
66號競買人藍光舉牌
分析師點評：
該地塊位置較好，不論是到五象文旅板塊或到青秀仙葫板塊，出行都是比較快捷，項目地塊周邊教育、醫療配套日漸完善，部分朝向或可觀邕江景觀。CRIC廣西數據顯示，2018年1-5月南寧市邕寧區龍崗板塊的商品房成交均價9155元/㎡、普通住宅成交均價9055元/㎡。五象龍崗板塊在售的樓盤項目有：中鐵交通天地明珠、龍光玖瓏臺、啟迪亮、陽光城麗景灣等。藍光這次迫切進駐南寧，不惜高配建產權移交住房面積拿地，在其後項目的開發住宅的成本與利潤控制上，對企業有一定考驗。
04——GC2018-035地塊（3宗地組成）：邕寧區龍華路北側 72畝綜合用地，因無人申請競買而流掛。
GC2018-035地塊，揭牌當天因無人申請競買而流掛
分析師點評：
該地塊地理位置優勢和配套、景觀資源和GC2018-034地塊差不多，位置剛好在其北面，中鐵交通天地明珠、萬科金域濱江（新盤）南面，該地塊起始總價約4.4億，同樣採取“兩限一競”（和GC2018-034地塊的一樣），住宅部分限地價≤3950元/㎡，限房價住宅預售毛坯部分均價≤7460元/㎡。值得關注的是，建設要求比較“特殊”：商服部分自持70%且自持≥20年；須引進經認定的南寧總部企業入駐，經營該項目≥10年。分析師推測，該地塊項目的建設門檻頗為苛刻，符合要求的企業不多，但無人競買稍有遺憾。
近期南寧土拍預告
CRIC廣西統計，6月27日至7月20日，南寧市本級將有15幅經營用地陸續揭牌，總出讓面積合計約1787.69畝，計容總建面積合計約348.29萬㎡。劃重點記好地塊揭牌日，依次為：6月22日、6月27日、6月28日、6月29日、7月4日、7月6日、7月18日、7月20日。
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地塊位置分佈上看，良慶區5幅（五象湖板塊、那黃良慶板塊），青秀區3幅（鳳嶺北板塊、仙葫板塊），興寧區（興寧東板塊）、江南區（五一路板塊）、西鄉塘區（高新區板塊、金陵鎮）均是2幅，邕寧區1幅（龍崗板塊）。
競價方式上看，含住宅用地普遍採取“兩限一競”（限地價、限房價、競配建產權移交住房面積），限地價≤300萬/畝-1200萬/畝（樓面地價≤2045元/㎡-10227.3元/㎡），限房價（住宅毛坯預售部分）≤6626元/㎡-9100元/㎡。個別商住地塊沒有設“兩限一競”，如7月6日將揭牌的西鄉塘區舊改項目GC2018-030地塊（約27畝）；6月29日將揭牌的金陵鎮GC2018-040地塊 （約32畝）這次是其第3次登上拍賣席，此前兩次因無人申請競買而流掛，這次採用“限地價、競產權移交住房”，起始樓面價839元/㎡，限樓面地價不超≤2045元/㎡。
西鄉塘區大學路27畝舊改商住地塊7月6日揭牌
西鄉塘區金陵鎮32畝商住地塊6月29日揭牌
預計7月20日將拍賣的興寧區崑崙大道北單幅259畝純住宅用地GC2018-039地塊，容積率僅＞1.0且≤1.1（目前南寧市區內比較少有容積率低於1.5的新建商品房項目），限高部分≤18米（特定區域≤9米），採取“限地價，競現房銷售，競產權移交住房”競價方式，這樣競價方式在南寧土拍裡尚屬首次；其起始地價300萬/畝（起始樓面地價4091元/㎡，起始總價約7.77億），其公告給的限地價為750萬/畝，估算限最高樓面地價達到10227.3元/㎡（估算總價約19.44億），這個大項目誰將拿下，值得期待。
興寧區崑崙大道北259畝低容積率商住地塊計劃7月20日拍賣
分析師點評：
6、7月南寧集中供地，提振南寧樓市。一方面給已進駐南寧的房企緩解“地渴”、“有糧補倉”，同時也給欲進駐南寧的新晉房企多些機會；另一方面南寧新房市場也將及時補充“新鮮血液”，購房者選擇樓盤面也將更廣。南寧今年含住宅用地依舊延續去年5月實施的“兩限一競”競價方式，抑制高地價產生，地價、房價被控制在一定範圍內，促使開發商更理性地去拍地。自去年6月起，南寧新建商品住宅普遍帶裝修交付，如是同樣交付標準的，價格差愈加減少。規模較大的品牌房企與中小型房企間的競爭也將拉開差距，市場將迎來新一輪洗牌；在品牌、產品、服務、配套等方面，房企仍須下足功夫、凸顯優勢，才能搶佔更多客戶市場。
CRIC廣西聚焦北部灣市場
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