夏至已至，北部湾土拍持续火热！继昨天太平船务13.21亿摘牌五象新区759亩6幅地块、打造中新南宁国际物流园项目，今日（6.22）南宁土拍战火重燃，兴宁三塘、青秀凤岭北、五象龙岗板块地块吸引多家品牌房企角逐，最终，碧桂园、千方置业、蓝光各有斩获。而当日计划出让的邕宁区龙华路北侧GC2018-035（3宗地组成）地块因无人申请竞买，现场流挂，有些“意外”。本文来回顾这场南宁土拍，以及展望近期南宁还有哪些热点地块将揭牌。
6月22日南宁土拍战报
【CRIC广西北部湾土拍战报】2018年6月22日南宁土拍结果 成交地块分布
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成交明细
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成交回顾 01
GC2018-026（2宗地组成）地块：仅一家房企报名该地块竞买，碧桂园底价3.58亿拍下兴宁区昆仑大道以南103亩综合用地，整体成交楼面地价2073元/㎡。该地块项目住宅限房价，住宅毛坯预售部分均价≤6800元/㎡（按目前南宁市最高带装修标准3000元/㎡，如果带装修交付，则实际售价均价≤9800元/㎡）。
这也是碧桂园继“碧桂园星荟”、“碧桂园雍璟台”后，布局南宁市兴宁区第3个项目。碧桂园兴宁区新地块项目的住宅和商服部分是独立分区，建设要求商服宗地的商务占比30-40%，其余为商业，并且商务部分全自持>10年；商务商业建筑限高≤60米，住宅建筑限高≤80米；要求采用装配式建筑。
目前地块周边分布有绿地城、嘉和城、龙光玖誉府、华夏院子、国悦九曲湾等项目，在售楼盘高层产品的主力均价在9500-11000元/㎡（含带装修），嘉和城大平层住宅产品的毛坯均价11000-12000元/㎡。
68号竞买人碧桂园举牌
分析师点评：
底价成交，有些“意外”！毕竟该地块交通前景、环境占优，开发产品可发挥的空间也比较大，不少房企可以拿来尝试，填补三塘板块无长租公寓或写字楼产品的空白。紧邻规划建设的长岭大道（延长线向南延伸至长虹路，来往火车东站、凤岭北，未来道路建设贯通，出行将更为快捷），地块紧邻南宁轨道交通5号线东延线十里花卉长廊站（规划），可以说是地铁上盖综合体。近年来，碧桂园在国内装配式建筑（施工工艺）和长租公寓市场小有成绩，抢占一定份额；展望碧桂园兴宁区新项目前景，如果打造长租公寓或商务产品（也是其在南宁首次尝试），推进“租购并举”，对南宁楼市或是一个新的转折点。
02——GC2018-027地块（单宗地）：青秀区凤岭北枫林路13亩商务商业用地，竞价方式为价高者得，吸引云星、中梁以及“神秘新面孔”千方置业等4家房企竞拍，历时近1各小时、94次应价，最终广西千方置业有限公司强势拿地，成交总价1.87亿，成交楼面地价8640元/平米，创南宁市商务商业用途地块的楼面地价新高。这也是千方置业首进南宁首个项目，将打造商务为主的商务商业综合体。
1号竞买人千方置业举牌
分析师点评：
别看地块才13亩，却地处寸土寸金的凤岭北，来往火车东站也比较便利，周边拥有多个成熟社区以及学校，不论是消费客流、租客，都是有一定支撑的。CRIC广西数据显示，2018年1-5月南宁市青秀区凤岭北板块的商品房成交均价12826元/㎡、办公成交均价14462元/㎡、商业成交均价27460元/㎡。该地块被拍到楼面地价8460元/㎡成交，对比目前市场商务、商业售价，该项目发展前景可观。广西千方置业有限公司于2017年新成立，此次拿地或是其在南宁开发的首个项目；关于这家企业背景，目前获知信息不多，有待其此后官方发布信息，CRIC广西将继续关注。
03——GC2018-034（2宗地组成）地块：邕宁区龙华路南侧 98亩商住用地吸引了蓝光、中梁、中国铁建、荣和、盛天、合能、新希望、旭辉、招商、美的、中海、龙光等12家房企激烈竞拍。13次应价，地价迅速达到限地价，而后转为产权移交住房面积竞配建环节；蓝光、龙光、中国铁建车轮战僵持到最后，历时近半小时、62次竞配建举牌，最终，蓝光成功拍下该地块，成交总价约7.75亿，成交楼面地价3950元/㎡，配建产权移交住房面积61000㎡（扣除产权移交配建面积，实际成交楼面地价7084元/㎡，逼近或略高于龙岗板块个别在售楼盘的毛坯部分价格）。
该地块项目住宅限房价，住宅毛坯预售部分均价≤7460元/㎡（按目前南宁市最高带装修标准3000元/㎡，如果带装修交付，则实际售价均价≤10460元/㎡）。
该地块项目内需配建9班幼儿园1所、农贸超市1个、文化活动站2处等配套。宗地1：特定地区限高≤100米，沿龙华路一侧建筑局部可控制至≤120米。宗地2：特定地区限高≤80米，沿龙华路一侧建筑局部可控制至≤100米。
这是蓝光首进南宁的首个项目，蓝光此前已在南宁楼市“盘旋”已久，迟迟没能拿到合适的地块，这次终于落子南宁五象新区龙岗板块。
66号竞买人蓝光举牌
分析师点评：
该地块位置较好，不论是到五象文旅板块或到青秀仙葫板块，出行都是比较快捷，项目地块周边教育、医疗配套日渐完善，部分朝向或可观邕江景观。CRIC广西数据显示，2018年1-5月南宁市邕宁区龙岗板块的商品房成交均价9155元/㎡、普通住宅成交均价9055元/㎡。五象龙岗板块在售的楼盘项目有：中铁交通天地明珠、龙光玖珑臺、启迪亮、阳光城丽景湾等。蓝光这次迫切进驻南宁，不惜高配建产权移交住房面积拿地，在其后项目的开发住宅的成本与利润控制上，对企业有一定考验。
04——GC2018-035地块（3宗地组成）：邕宁区龙华路北侧 72亩综合用地，因无人申请竞买而流挂。
GC2018-035地块，揭牌当天因无人申请竞买而流挂
分析师点评：
该地块地理位置优势和配套、景观资源和GC2018-034地块差不多，位置刚好在其北面，中铁交通天地明珠、万科金域滨江（新盘）南面，该地块起始总价约4.4亿，同样采取“两限一竞”（和GC2018-034地块的一样），住宅部分限地价≤3950元/㎡，限房价住宅预售毛坯部分均价≤7460元/㎡。值得关注的是，建设要求比较“特殊”：商服部分自持70%且自持≥20年；须引进经认定的南宁总部企业入驻，经营该项目≥10年。分析师推测，该地块项目的建设门槛颇为苛刻，符合要求的企业不多，但无人竞买稍有遗憾。
近期南宁土拍预告
CRIC广西统计，6月27日至7月20日，南宁市本级将有15幅经营用地陆续揭牌，总出让面积合计约1787.69亩，计容总建面积合计约348.29万㎡。划重点记好地块揭牌日，依次为：6月22日、6月27日、6月28日、6月29日、7月4日、7月6日、7月18日、7月20日。
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地块位置分布上看，良庆区5幅（五象湖板块、那黄良庆板块），青秀区3幅（凤岭北板块、仙葫板块），兴宁区（兴宁东板块）、江南区（五一路板块）、西乡塘区（高新区板块、金陵镇）均是2幅，邕宁区1幅（龙岗板块）。
竞价方式上看，含住宅用地普遍采取“两限一竞”（限地价、限房价、竞配建产权移交住房面积），限地价≤300万/亩-1200万/亩（楼面地价≤2045元/㎡-10227.3元/㎡），限房价（住宅毛坯预售部分）≤6626元/㎡-9100元/㎡。个别商住地块没有设“两限一竞”，如7月6日将揭牌的西乡塘区旧改项目GC2018-030地块（约27亩）；6月29日将揭牌的金陵镇GC2018-040地块 （约32亩）这次是其第3次登上拍卖席，此前两次因无人申请竞买而流挂，这次采用“限地价、竞产权移交住房”，起始楼面价839元/㎡，限楼面地价不超≤2045元/㎡。
西乡塘区大学路27亩旧改商住地块7月6日揭牌
西乡塘区金陵镇32亩商住地块6月29日揭牌
预计7月20日将拍卖的兴宁区昆仑大道北单幅259亩纯住宅用地GC2018-039地块，容积率仅＞1.0且≤1.1（目前南宁市区内比较少有容积率低于1.5的新建商品房项目），限高部分≤18米（特定区域≤9米），采取“限地价，竞现房销售，竞产权移交住房”竞价方式，这样竞价方式在南宁土拍里尚属首次；其起始地价300万/亩（起始楼面地价4091元/㎡，起始总价约7.77亿），其公告给的限地价为750万/亩，估算限最高楼面地价达到10227.3元/㎡（估算总价约19.44亿），这个大项目谁将拿下，值得期待。
兴宁区昆仑大道北259亩低容积率商住地块计划7月20日拍卖
分析师点评：
6、7月南宁集中供地，提振南宁楼市。一方面给已进驻南宁的房企缓解“地渴”、“有粮补仓”，同时也给欲进驻南宁的新晋房企多些机会；另一方面南宁新房市场也将及时补充“新鲜血液”，购房者选择楼盘面也将更广。南宁今年含住宅用地依旧延续去年5月实施的“两限一竞”竞价方式，抑制高地价产生，地价、房价被控制在一定范围内，促使开发商更理性地去拍地。自去年6月起，南宁新建商品住宅普遍带装修交付，如是同样交付标准的，价格差愈加减少。规模较大的品牌房企与中小型房企间的竞争也将拉开差距，市场将迎来新一轮洗牌；在品牌、产品、服务、配套等方面，房企仍须下足功夫、凸显优势，才能抢占更多客户市场。
CRIC广西聚焦北部湾市场
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