十年前，晉中市榆次區李先生由單位組織團購一套商品房，一起團購的有約一百二三十套，面積從近百平米到一百大幾十平米不等。2009年12月31日前交付驗收後，業主們相繼入住。按合同約定，入住後的18個月內，作為開發商的榆次區安居住房合作社應將房屋的大紅本辦妥。可2016年4月7日，榆次區安居住房合作社的一紙告知書，讓團購房的業主們頓生困惑，當初團購的房屋明明姓“商”，怎們現在卻姓“經”了呢？
產權性質引發團購房糾紛
李先生是晉中市某單位的一名職員。2008年6月，其單位組織員工在晉中市開發區誠信路西側的迎新小區團購住房。當初單位組織購買的是大產權的商品房。所有的業主支付的也是商品房價款，均價約2600元/平米。根據2018年5月17日李先生提供的一份晉中市物價局【2006】70號文件中，當時晉中市榆次區經濟適用房指導價高層住宅為1500元（超指導價需晉中市物價局審批）。經濟適用房和商品房兩者價款相差1100元。
團購房時，大家雖然覺得房雖貴些，但考慮到是單位組織，地段不錯離單位也近，購房時大家簽訂的是《商品房購買合同》，因此業主們也沒有猶豫什麼。但即便如此，作為組織單位，考慮到團購房“五證”不全。2008年6月4日，在簽訂《商品房購買合同》的同時，為此專門成立協調組，由單位組成協調組與開發商簽訂另外一份《購房協議》。協議明確團購房付款方式以分批付清。住房交工驗收協定要求，從2008年5月1日開工到2009年12月30日完工，整個建設週期為20個月。在協議的產權登記中也特別註明：“房屋產權證由出賣人統一組織辦理，辦證費用（以國家有關政策規定為依據）由買受人承擔，期限為出賣人交付住房之日起18個月時間內辦結。為保證買受人能夠在規定時間內領到商品房的產權證明，經雙方協議，拿出總房款的10%作為保證金，存入出賣人的開戶行，設立專戶由出賣人與買受人單位共同管理，未經出賣人與買受人單位同意單方不得動用，待所有證件辦結後，買受人對雙控專戶解控，保證金歸出賣人所有。”
熟料這一等快60個月過去了，2016年4月7日，晉中榆次區安居住房合作社（現晉中華泰保障住房開發有限公司）給業主們發來一紙《致迎新小區業主辦證告知書》。告知書公告：“現該小區多數業主已審核信息並開具不動產發票及契稅票，該辦證工作正進行中。現因國家政策將於2016年5月1日起全面實施，而我公司針對你所交的房款已按現行稅收政策全部繳納營業稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅，故若於‘營業稅改增值稅’政策全面實施之後將無法開具不動產發票，必導致所購房屋產權登記無法辦理不動產發票，由此產生所購房屋產權登記無法辦理的嚴重後果。請務必於2016年4月15日前到我公司核實購房信息，辦理產權登記相關事宜，逾期造成的一切後果須自行承擔。”
告知書發出後，部分不明究竟的業主按通知將原先合同已更換為《房屋買賣合同》。在其更改的合同中第七條中規定“出賣人與買受人在簽訂本合同的同時，原2008年6月雙方所籤的商品房買賣合同自動作廢”。該合同第一條項目建設依據中寫有“出賣人以劃撥形式取得誠信路239號，編號為國開用（2007）第0201003號地塊的土地使用權。”第二條中房屋銷售依據中有“房屋預售許可證號為，（晉中）晉商房預售字第09-6號。”第七條有“出賣人與買受人在簽訂本合同的同時，原2008年6月雙方所籤的商品房買賣合同自動作廢。”
一紙告知書換來的竟是合同名稱的大不同，新合同取消了商品房而變成了《房屋買賣合同》。這名稱的重大變化，其意味也大不同，所購的商品房已然變成經濟適用房。
一石激起千層浪。告知書發出後的4月13日，其中46戶業主共同起草一份對榆次區安居住房合作社辦理房屋產權證訴求書。書中強調，迎新小區高層交付六年有餘，但產權證卻久拖未果，而合作社發出《致迎新小區業主辦證告知書》。基於此，業主們強烈要求合作社能夠以誠實經營的守信原則妥善辦理好房屋產權證等相關事宜。針對其違約行為，業主們提出三點訴求：一是合作社目前存在積極誠信的態度問題；二是務必履行合約辦理商品房產權；三是在不能履行合約辦理商品房產權現實情況下，把經濟適用房和商品房中間的差價退給業主。
晉中華泰保障住房開發有限公司也予以回應，其回應說明的第二條“由於國家相關土地法規調整，致使該項目建設用地已不能按立項之初原定的土地出讓手續辦理，應按經濟適用房用地陸續辦理相關產權證”；第三條“該項目經財務結算和相關部門認定並結合該項目實施過程中的客觀事實，確定每平米成本價為2566.66元”；第四條“從交房至今已六年，但鑑於團購業主們對土地性質問題的分歧，致使房屋辦證事宜不能按程序完成。現為儘快辦妥房產證事宜，同意為尚未變更買受人姓名的住戶同意按所購面積50元/平米計算給予補償……”
說到補償問題，5月17日上午，迎新小區李先生等幾十戶業主表示，當初團購的是商品房，這一點在2008年簽訂的《商品房購買合同》和補充的《購房協議》都有約定。而現在開發商晉中華泰保障住房開發有限公司完全違背協議，稱由於國家政策原因，只能辦理經濟適用房。這是明顯開發商在違約。如果違約，即便業主們同意辦經濟適用房產權證，也該按當年晉中市物價局【2006】70號文件中，當時兩者差價應予補償，而絕非50元/平米。
團購房本姓“經”不姓“商”
針對房屋產權性質和業主們的質疑，張超表示，當初迎新小區的土地性質本屬劃撥，這在《商品房買賣合同》中也有。說到商品房，當初開發商是準備兩條腿走路，也想著辦成商品房，榆次開發區政府也予以答應出讓土地，可後來由於土地政策收緊，所以只能辦成是經濟適用房。
對於當初業主們簽訂的是《商品房買賣合同》而非經濟適用房合同，張超和邊微均坦言，《商品房買賣合同》這是由國家建設部和國家工商總局共同制定的格式合同，雖然從合同名稱和合同內容中多處提到商品房，但這都是統一的格式合同內容。因在業主們簽訂《商品房買賣合同》第一條中，已予以明確土地性質為劃撥。
就業主們團購價付的商品房價問題，邊微回應稱，2008年6月，業主們所付價款是通過相關的成本核算，2566.66元/平米也是在五家部門有備案的。對於50元/平米，絕非是商品房變成經適房的補償，而只是開發商秉承友好合作基礎上的誠信經商的一種姿態和態度展現。針對“雙控金”，邊微解釋說，“雙控金”就是雙方單位對辦證的一個雙控辦法，其目的就是辦證。而其中所指的商品房產權證，只是延續《商品房購買合同》中的名稱而已。
業主可依違反合同約定起訴
5月23日，山西瑞傑律師事務所劉傑律師認為，依照相關法律規定，在房屋權屬證書的取得以及出賣人的責任上，由於出賣人的原因，致使買受人不能如期取得房屋權屬證書的責任。在商品房買賣合同簽訂之後，出賣人應當在約定的時間內，將辦理權屬登記須由出賣人提供的資料報產權登記機關備案。由於出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任，如合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。針對寬展期後的解除權，商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿後超過一年，由於出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，人民法院應予支持。《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，並提供必要的證明條件。
閱讀更多 山西市場導報 的文章
