經歷了多年的高速發展，中國商業地產行業開始逐漸從增量時代轉入存量時代。
以贏商大數據中心統計到的最新數據為例，2017年全國開業大型商業項目高達504個，總體量約4600多萬平方米，開業數量創近4年來新高，也是歷史新高。對比2017年初擬開業數量（970個），開業率約為51.95%。
在市場存量大、同質化競爭加劇的背景下，商業地產行業已經進入了紅海競爭。如何找到符合自身商業模式並實現差異化定位的商業地產項目便成為重要課題。
商業創新出路
精準化商業開闢新藍海
毫無疑問，商業地產正在經歷著大變革。當各種名詞滿天飛的時候，怎樣才能更好地描述未來商業的本質？那就必然要找到消費者、購物中心、品牌之間連接的根本。至此，精準化商業應運而生，也成為商業創新的關鍵要素。
- 鎖定目標客群 挖掘隱性需求
商業地產定位是商業地產項目運作成功的基礎環節。精準化定位，作為同質化時代提出的一個新名詞，在國外發達國家早已有一批經驗豐富的地產運營商在付諸實踐。
Bugis+是新加坡首個城市零售娛樂中心，在國際有不小的人氣。Bugis+購物中心的前身是Iluma購物中心，曾經因為經營不善而被迫歇業。2011年2月，凱德斥資2.95億新元收購了Iluma，並進行了改造。
接手之後，凱德專門針對該片區客群消費進行了深度研究，最終將目標群體鎖定在30歲左右的新貴人群，並且充分契合了白沙浮街區的功能定位，新的佈局更加強調藝術、教育、娛樂、表演和展覽空間的組合，與城市融為一體。
凱德對各樓層的業態佈局進行了調整，以多首層的操盤手法，在每個樓層都佈局了大流量的客流輸入口，並且每個樓層都各有特色，聚客力十足，盤活了整體的客流。
東京最具格調的商業區，非代官山莫屬。代官山屬於中高級住宅區，也是東京人“生活靈感的天堂”。代官山雖位於市中心，卻保留了許多樹木和綠地，街道空間尺度人性化，適合悠閒散步。
由於獨特的環境屬性、規劃特色與高端人群的消費需求，代官山漸漸聚集了個性設計師店、露天咖啡館、高級餐廳，與來自世界各地的魅力店鋪，充盈了日常生活的精緻細節與情感溫度，逐漸成為獨具一格的商業區，很多明星與達人都喜歡到代官山閒逛。
當然，還有更多值得借鑑的經典案例。在中國消費升級的大趨勢下，一些針對細分消費群體的購物中心正在不斷崛起，如：以藝術為中心的“K11”、僑福芳草地等等。
“蔦屋書店”精細化定位的“獲客力”
在倡導服務細分市場的今天，如果希望在眾多商業中異軍突起，就必須很好的研究目標消費群，開發時按照目標消費者的需求進行，才能吸引目標人群的眼球。
任何定位都是依賴於對市場需求的把握而建立，成立於1983年日本蔦屋書店最初是以銷售二手書為主營業務的連鎖書店。2011年開業的代官山蔦屋書店以“T-Site”命名，一改往日社區書店的樸素形象，用園林般自然的室內設計風格為讀者營造愉悅的閱讀感受。
在全球商家費盡心機吸引年輕顧客的當下，蔦屋書店逆勢將“熟年人”作為主要目標用戶。
這些出生於50、60年代的“熟年人”階層，他們的年輕時代趕上了日本經濟的騰飛時期，保持著中產的生活情趣和較高的審美需求，又因退休而擁有豐厚的財富。
蔦屋書店營造了生活方式提案。而這種空間，並不是簡單的各相關行業組合，而是真正意義上將相關聯的個體排列滲透到書店的各個角落，將愛好讀書、音樂以及電影的人聚集起來，創造出以“影音+咖啡+餐飲+文創”等為場景的生活方式。
最主要的是，蔦屋書店的擴張不是同一運營模式的簡單複製，而是結合地域差異與在地人群需求而進行改造升級的動態調整過程，並分為三種店鋪類型，分別為代官山店、函館店、銀座店。
從專業選書、關聯陳列到精準佈局再到專業服務，通過對用戶心智的研究，進行量變式的迭代升級。蔦屋書店將個性化和多樣性的尊重放大，形成了自身特色的品牌文化定位。
創新精準商業模式
深圳首個進海商業蓄勢待發
蔦屋書店所倡導的模式同樣適用於商業項目。市場競爭激烈的今天，商業地產需要倡導“精準”，實質則是通過對輻射區內商業供給和需求變化進行細緻分析，找到目標消費群體，針對他們的需求，結合經營者的需求，因地制宜進行差異化定位。
作為中國第一個外向型經濟區的深圳南山蛇口，歷來是深圳最具國際氣質的城區，也是深圳最大的外國人群聚居區。
如今引領深圳經濟戰略升級的蛇口自貿區與前海自貿區和深圳灣總部基地三大CBD交匯，讓深圳南山成為全球國際精英的聚集地，匯聚了最具前沿消費觀與強勁消費力的國際人群。
豐富多元化的文化背景碰撞，誕生了深圳醇熟的國際人文生活圈。而這樣的文化背景，也恰恰為深圳商業地產行業提供了創新的契機——半島城邦三至五期規劃8萬㎡庭院購物街區，欲打造深圳首個進海商業集群——日子裡。
而特殊的消費群體也造就了日子裡的必然性；日子裡從建築設計開始，就試圖創造全新的體驗式商業。融合園林設計的開放式街區，提供更自然的社交語境。每棟建築都獨一無二，移步換景的街巷動線，構成層次豐富的遊逛體驗。
從業態組合上，不再追隨千篇一律的品牌矩陣。而是圍繞國際人群的生活方式，設計“格調引領、人文創作、食尚社交、娛樂休閒、浪漫情緣、品質生活、尊貴體驗”的創意生活形態。日子裡正在以實踐詮釋未來全新的精準商業模式，重構商業的消費生態、定義商業流量的邏輯以及推動商業模式的進化。
“未來商業的意義在於洞察社群，為品牌提供精準的群落，經營社群的關係，讓其建立品牌忠誠度與消費的粘性。”這也成為日子裡在與品牌建立聯繫時的獨有邏輯，而其正在用實際行動填補商業市場的空白點。
一場關於“明日商業”的思維碰撞
預見明天的日子裡
精準作為商業核心，已然成為未來商業的本質所在。而這種模式經常被提起，卻很少被闡述。而精準化亦是目前商業界熱烈討論的“互聯網思維”的實踐。
“怎麼樣才能有互聯網思維？洞察人性就可以，你越瞭解人性，你就越具有所謂的互聯網思維。”如吳伯凡老師所述，以互聯網的思維運營商業，不單是大數據等科技層面的鏈接，更重要是在於對消費心理的洞察與深層需求滿足。
在此背景下，日子裡發起的一場關於對明日“精準化商業”的沙龍將於6月29日舉行，該活動將以“預見明天的日子裡”為主題，這也是針對其創新力社群活動“明日學院”系列沙龍講座的首次亮相。
吳伯凡簡介：哲學碩士，《21世紀商業評論》發行人，原《21世紀商業評論》主編
不看未來，只看明天，這場關於“明日商業”的思維碰撞將會擦出怎樣的火花？勢必充滿期待。毋庸置疑的是，精準化商業才是未來商業競爭真正比水平、比能力的核心。能否精、準、細，背後是商業邏輯的根本變化。而日子裡所倡導商業模式也正在被驗證，讓我們拭目以待。
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