新静安置换日记|北市区还有450w以内的电梯房吗?

背景与置换标的

本人上外08年本科毕业,2011年在家里的资助下,在闸北(现静安)和宝山的交接处贷款买了一套1室1厅,总价90万(2016年涨到200万)。今年5月份,我和老婆,发现市区房价开始又一波飞涨,决定把明年的置换房产计划提前。

因为老婆是钢琴老师,经常去汾阳路的上海音乐学院。而且很多学生也住在市区南部。所以我们想换到更靠近市中心的二手房小区。(江草按:回复“二手房”查看二手房新手指南,确定自己的购买资格、联系银行信贷员确认自己贷款资格后再开始看房。)加上对共和新路高架长年拥堵的印象,放弃买车,决定要在地铁站附近买房,能步行达到地铁站。

这两个要求就显著提高了可选置换目标的单价。为了避开上海非普的营业税,我们决定在内环内买房,预算也控制在了450万内。(江草按:上海内环内450万以下、满五唯一的房屋免上家营业税,要知道在一个卖房市场,上家的税都是下家承担的。)

我和她成了上海链家App的重度用户,下班到家查上三四个小时是常有的事;同时我俩混进了“住在上海”群,几百人里卧虎藏龙,每天有大量的真实房产讯息。有了这两个信息源,大大加快了筛选小区的速度。

开始看房

我看的第一个楼盘,是1号线中山北路站出来的五月花都荟豪庭。因为那里离她爸妈家近,被较新的房龄和外立面吸引,但小区环境一般,且很少有正气的房型,放弃。

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之后在链家中介经纪人的陪同下,实地踩过以下小区,说一下自己的感受。

0605 周日下午看房

和泰花园,沪太路中山北路。朝向不错,一楼是车库,但离地铁站太远。

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芷江小区,共和新路芷江西路口,单价较低,但房型不好。

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协和大厦,中山北路地铁站出来就是,但是塔楼,房龄太老,且当时没放出小户型。

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中兴财富国际公寓,共和新路中华新路口,05年次新房,看了8楼朝南的2套房,房型正,面积小,但单价较高(总价到500万+),离高架近,而且公摊面积太大。小区只有楼,没有绿化。

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0606 周一晚上

按搜索条件(2房、10年内房龄、430万内、地铁房)发现了

联富假日公寓(七浦路旁)、天道俪晶国际公寓(灵广花园旁),其他的几乎没有,对这个现实有点绝望。还发现了汉中路地铁站旁的安丰小区,很不错。

0607 周二

上午醒来还是对“贷款200万还买不到想要的房子”有点郁闷。小插曲:这天下午老婆从高德地图看到“闸北区绿化top小区”,如下:

粤秀名邸(江草按:刚好看过这个动迁房小区,顺便说说。去年底去看的时候还没拿到小产证,交易有风险。小区边上有协信星光广场,对口大宁国际学校——注意不是大宁国际小学。)

佳宁花园

康悦亚洲花园

世纪花苑

成亿花苑

明园森林都市

大宁瑞仕花园

永乐苑

精文城市花园

打算逐个看过来。。。

0610 周五看房

下午近四点,来到汉中路站(1,12,13号线)附近。先去苏州河旁的安丰小区,沿街的,有高层(塔楼,得房率低),有多层(不同年份建造)。最满意靠里面的多层(最新),看中4楼的一套(一星期后就卖掉了)。

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然后去地铁另一侧的恒丰小区,太老而且高层的环境差。再搭经纪人的电瓶车去天目西路上的两栋高层,还是内部环境太差,靠马路太吵。

0614 周二 上午两人讨论

要求买内环,主要看小区环境(不能老破小)。(江草按:回复“老公房”复习《次新和老公房的差价合理吗?》)

如果放宽到中环,必须地铁沿线。

0709 周六下午看房

看了曲阜路站(10,12号线)附近。

华祺苑,离地铁站5分钟,小区2005年建成,小区绿化好,有地面地下停车库。很喜欢。在10号楼看了5楼小复式,空间利用率不高,而且厨房和浴室在阳台上,动线不合理。1004室,一对老夫妻住,85平米,报价610w。客厅卧室朝南,厨房调到工作阳台,原厨房变成餐厅。阳台外就看到大悦城。除了价格都满意。

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北苑大厦,孤零零一栋塔楼,没小区没绿化,大堂破旧,不想久留。

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永盛苑 (共和新路111弄)2003年建成。看了8号楼2005室 122平米,690w

同样的厨房调到工作阳台,原厨房变成餐厅。

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然后坐在中介的电瓶车后去中兴路地铁站,看到了至今最奇葩的楼——

灵艺大厦,1999年建成。有26层,每层13户!长长的L形走廊,看的是顶层的2605室,96平米,520万。视野很好:一边是雅宾利,另一边能看到东方明珠。

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0716 周六看房

老丈人去看了瑞虹新城,经过介绍后,老婆也感兴趣。我没去看。(江草按:后台回复“瑞虹新城”复习之前瑞虹业主写过的文章《品牌盘的溢价到底值不值?》)

0719 周二

上午在链家查了几套,按“520万,2室或3室”的条件,发现了:长城苑。并且,上午和老婆讨论商住的可能性:虽然卖出税费高,几乎不增值,但单价低,地段好。然后让链家留心市中心的商住,商务区,离地铁近,总价在400万内。

但听取了“住在上海”群的各位意见后否定了这个幼稚的想法。(江草按:回复“酒店式公寓”复习《类住宅到底是坑还是下一个风口?》算了,也可以不看,草草认为,有房票买的话就是坑,出手税费很高。。)

0720 周三下午看房

天潼路地铁站,看一旁的联富假日公寓,多是七浦路市场的租客,公共区域脏乱,房型虽然层高很高(超过4米),但卫生间和厨房在中间。只有价格低才是优势。联富的走道很破旧,房间像宿舍,多是七浦路小商铺的租户,难怪便宜

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然后去看一旁的圣和圣广场,一进小区就很喜欢:平整,干净,安静。每个楼下刷卡进入。去3号楼,要看的小户型没人在,正好旁边一户在装修,进去看。两室一厅,正气,最后被卧室旁朝南的阳台的视野(看看到远处的陆家嘴)征服,决定就这里了。和链家提出拿下的要求,当晚链家说只能让10万。继续磨。

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0721 周四

上午在家画昨天那一室一厅的户型设计图,能做到2室1厅。下午去中欧听和链家合作的房产论坛。(江草按:哈哈哈!复习这个房产大数据发布会 上海购房用户大数据|地铁房单价是非地铁房的1.72倍|房龄5-10年搜索最多)

0728 周四

下午去9号线马当路站,看蒙西小区,靠马路的两排不行,中间一排可以,比较安静。但1988年内的老公房,这个单价,对于接力贷会有影响。再去丽园路附近看了下,高档小区买不起,公共花园不错。再到鲁班路旁,塔楼就没意义了。(回复“洼地”复习我们说过的市区老破小是总价洼地,市区豪宅虽然总价有门槛,但是是均价洼地。)

另外,上周看的圣和圣,一直没联系到房东,租客也去台湾,无法看房(后来得知房东卖给另一人,所以才对中介冷淡)。

0731 周日看中 两天后下定

去看了中山北路站附近某小区新出来的房子,虽然超预算,但单价够低,之后这个版块的潜力也大。(江草按:复习北上海小宇宙爆发年)赶紧回家征求支持,2天下定金(目前还没签正式合同,所以不便明盘,望理解)。

总结

2个月的时间,把家里统一的意志转成行动,除了在网上上看了不下二百套房子,在中介陪同或自己按图索骥,实地看了不夜城版块周边的地铁站(中山北路、中兴路、汉中路)和多条地铁交汇(汉中路,天潼路)的近20个小区。

在这个踩盘过程中也是逐渐熟练,体会到哪些因素是一个好的居住环境必备的。上班之余在35度天气或进老塔楼或爬楼梯,都是对身心的挑战,幸好有“一定要找到想要的房子”的信念支持着,加上一些运气,淘到了理想的房子。

住在上海

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