背景与置换标的
本人上外08年本科毕业，2011年在家里的资助下，在闸北（现静安）和宝山的交接处贷款买了一套1室1厅，总价90万（2016年涨到200万）。今年5月份，我和老婆，发现市区房价开始又一波飞涨，决定把明年的置换房产计划提前。
因为老婆是钢琴老师，经常去汾阳路的上海音乐学院。而且很多学生也住在市区南部。所以我们想换到更靠近市中心的二手房小区。（江草按：回复“二手房”查看二手房新手指南，确定自己的购买资格、联系银行信贷员确认自己贷款资格后再开始看房。）加上对共和新路高架长年拥堵的印象，放弃买车，决定要在地铁站附近买房，能步行达到地铁站。
这两个要求就显著提高了可选置换目标的单价。为了避开上海非普的营业税，我们决定在内环内买房，预算也控制在了450万内。（江草按：上海内环内450万以下、满五唯一的房屋免上家营业税，要知道在一个卖房市场，上家的税都是下家承担的。）
我和她成了上海链家App的重度用户，下班到家查上三四个小时是常有的事；同时我俩混进了“住在上海”群，几百人里卧虎藏龙，每天有大量的真实房产讯息。有了这两个信息源，大大加快了筛选小区的速度。
开始看房
我看的第一个楼盘，是1号线中山北路站出来的五月花都荟豪庭。因为那里离她爸妈家近，被较新的房龄和外立面吸引，但小区环境一般，且很少有正气的房型，放弃。
之后在链家中介经纪人的陪同下，实地踩过以下小区，说一下自己的感受。
0605 周日下午看房
和泰花园，沪太路中山北路。朝向不错，一楼是车库，但离地铁站太远。
芷江小区，共和新路芷江西路口，单价较低，但房型不好。
协和大厦，中山北路地铁站出来就是，但是塔楼，房龄太老，且当时没放出小户型。
中兴财富国际公寓，共和新路中华新路口，05年次新房，看了8楼朝南的2套房，房型正，面积小，但单价较高（总价到500万＋），离高架近，而且公摊面积太大。小区只有楼，没有绿化。
0606 周一晚上
按搜索条件（2房、10年内房龄、430万内、地铁房）发现了
联富假日公寓（七浦路旁）、天道俪晶国际公寓（灵广花园旁），其他的几乎没有，对这个现实有点绝望。还发现了汉中路地铁站旁的安丰小区，很不错。0607 周二
上午醒来还是对“贷款200万还买不到想要的房子”有点郁闷。小插曲：这天下午老婆从高德地图看到“闸北区绿化top小区”，如下：
粤秀名邸（江草按：刚好看过这个动迁房小区，顺便说说。去年底去看的时候还没拿到小产证，交易有风险。小区边上有协信星光广场，对口大宁国际学校——注意不是大宁国际小学。）
佳宁花园
康悦亚洲花园
世纪花苑
成亿花苑
明园森林都市
大宁瑞仕花园
永乐苑
精文城市花园
打算逐个看过来。。。
0610 周五看房
下午近四点，来到汉中路站（1，12，13号线）附近。先去苏州河旁的安丰小区，沿街的，有高层（塔楼，得房率低），有多层（不同年份建造）。最满意靠里面的多层（最新），看中4楼的一套（一星期后就卖掉了）。
然后去地铁另一侧的恒丰小区，太老而且高层的环境差。再搭经纪人的电瓶车去天目西路上的两栋高层，还是内部环境太差，靠马路太吵。
0614 周二 上午两人讨论
要求买内环，主要看小区环境（不能老破小）。（江草按：回复“老公房”复习《次新和老公房的差价合理吗？》）
如果放宽到中环，必须地铁沿线。
0709 周六下午看房
看了曲阜路站（10，12号线）附近。
华祺苑，离地铁站5分钟，小区2005年建成，小区绿化好，有地面地下停车库。很喜欢。在10号楼看了5楼小复式，空间利用率不高，而且厨房和浴室在阳台上，动线不合理。1004室，一对老夫妻住，85平米，报价610w。客厅卧室朝南，厨房调到工作阳台，原厨房变成餐厅。阳台外就看到大悦城。除了价格都满意。
北苑大厦，孤零零一栋塔楼，没小区没绿化，大堂破旧，不想久留。
永盛苑 （共和新路111弄）2003年建成。看了8号楼2005室 122平米，690w
同样的厨房调到工作阳台，原厨房变成餐厅。
然后坐在中介的电瓶车后去中兴路地铁站，看到了至今最奇葩的楼——
灵艺大厦，1999年建成。有26层，每层13户！长长的L形走廊，看的是顶层的2605室，96平米，520万。视野很好：一边是雅宾利，另一边能看到东方明珠。
0716 周六看房
老丈人去看了瑞虹新城，经过介绍后，老婆也感兴趣。我没去看。（江草按：后台回复“瑞虹新城”复习之前瑞虹业主写过的文章《品牌盘的溢价到底值不值？》）
0719 周二
上午在链家查了几套，按“520万，2室或3室”的条件，发现了：长城苑。并且，上午和老婆讨论商住的可能性：虽然卖出税费高，几乎不增值，但单价低，地段好。然后让链家留心市中心的商住，商务区，离地铁近，总价在400万内。
但听取了“住在上海”群的各位意见后否定了这个幼稚的想法。（江草按：回复“酒店式公寓”复习《类住宅到底是坑还是下一个风口？》算了，也可以不看，草草认为，有房票买的话就是坑，出手税费很高。。）
0720 周三下午看房
去天潼路地铁站，看一旁的联富假日公寓，多是七浦路市场的租客，公共区域脏乱，房型虽然层高很高（超过4米），但卫生间和厨房在中间。只有价格低才是优势。联富的走道很破旧，房间像宿舍，多是七浦路小商铺的租户，难怪便宜
然后去看一旁的圣和圣广场，一进小区就很喜欢：平整，干净，安静。每个楼下刷卡进入。去3号楼，要看的小户型没人在，正好旁边一户在装修，进去看。两室一厅，正气，最后被卧室旁朝南的阳台的视野（看看到远处的陆家嘴）征服，决定就这里了。和链家提出拿下的要求，当晚链家说只能让10万。继续磨。
0721 周四
上午在家画昨天那一室一厅的户型设计图，能做到2室1厅。下午去中欧听和链家合作的房产论坛。（江草按：哈哈哈！复习这个房产大数据发布会 上海购房用户大数据｜地铁房单价是非地铁房的1.72倍｜房龄5-10年搜索最多）
0728 周四
下午去9号线马当路站，看蒙西小区，靠马路的两排不行，中间一排可以，比较安静。但1988年内的老公房，这个单价，对于接力贷会有影响。再去丽园路附近看了下，高档小区买不起，公共花园不错。再到鲁班路旁，塔楼就没意义了。（回复“洼地”复习我们说过的市区老破小是总价洼地，市区豪宅虽然总价有门槛，但是是均价洼地。）
另外，上周看的圣和圣，一直没联系到房东，租客也去台湾，无法看房（后来得知房东卖给另一人，所以才对中介冷淡）。
0731 周日看中 两天后下定
去看了中山北路站附近某小区新出来的房子，虽然超预算，但单价够低，之后这个版块的潜力也大。（江草按：复习北上海小宇宙爆发年）赶紧回家征求支持，2天下定金（目前还没签正式合同，所以不便明盘，望理解）。
总结
2个月的时间，把家里统一的意志转成行动，除了在网上上看了不下二百套房子，在中介陪同或自己按图索骥，实地看了不夜城版块周边的地铁站（中山北路、中兴路、汉中路）和多条地铁交汇（汉中路，天潼路）的近20个小区。
在这个踩盘过程中也是逐渐熟练，体会到哪些因素是一个好的居住环境必备的。上班之余在35度天气或进老塔楼或爬楼梯，都是对身心的挑战，幸好有“一定要找到想要的房子”的信念支持着，加上一些运气，淘到了理想的房子。
住在上海
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