业主购买商品房后，如果发现商品房存在质量问题，开发商负有一定的维修义务。同样购房者对于开发商的补救措施也有相应的配合义务，如果购房者不能积极配合开发商的补救活动，因此扩大的损失将得不到法院的支持。今天北京栩锐律师事务所以案说法，为您解析如果购买商品房遭遇质量问题，如何通过法律途径合理主张权利，维护自己的合法权益。
李先生与某房产公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的某小区内商品房一套。在李先生与房地产公司签订房屋买卖合同时，关于房屋出现质量问题双方约定：如果房屋出现相应的质量问题，由开发商负责维修到合同约定的标准，李先生自愿放弃主张修复期间的商品房使用费的赔偿权利，双方达成一致。
随后李先生收房后，第二天就联系了某家装公司签订了装修合同。然而不久之后，经过小区大量业主的反映，小区出现了大面积的粉刷层质量问题。业主集体向开发商反映，随即房地产公司同意了对有问题的墙面进行维修。同时房地产公司也提出了经过权威设计院确认的维修方案并在小区里进行了张贴公告，要求业主进行配合维修工作。
在小区墙面维修工作大部分完成以后，少数的购房者因联系方式的更改或未能协商一致的原因未维修，李先生就是其中之一，李先生在装修过程中发现墙面粉刷层有空鼓现象，到维修办公室反映，经排查摸底发现李先生房屋的质量问题是客厅一个立柱粉刷层强度不够。后房地产公司同意对李先生的房屋问题进行维修，但李先生不同意房地产公司的维修方案，要求以现金方式赔偿损失，双方对此始终未能协商一致。李先生遂诉至法院，要求开发商履行维修义务并承担因房屋质量问题导致的装修费用、装修合同违约金及租房损失。但法院驳回了李先生的全部诉求。
那么李先生为何不能获得法律支持，北京市栩锐律师事务所主任律师李晓宁分析：
问题一：交付的商品房存在质量问题，购房者有哪些权利？
第一，因房屋主体结构质量不合格不能使用，或房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，购房者可请求解除合同和赔偿损失。第二，对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律允许购房者解除合同的选择权并要求赔偿损失。当然如果购房者要求开发商进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失更为合算时，也可选择要求修复。第三，未对居住使用造成严重影响的其他质量问题，只能要求开发商进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房者可要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失。
问题二：验房时应注意哪些细节？
购房者在与开发商办理商品房验收交接过程中，应仔细、全面查验房产的状态，切不可只看房屋表面结构。验房时应注意以下细节：验卫生间、厨房是否防水、外墙是否渗水；监测墙面是否存在裂缝、空鼓的情况；监测插座是否通电；验地面是否平整；验门窗；如果发现交付的商品房存在质量问题，应立即联系开发商，如果不是商品房主体结构问题，则可以要求开发商进行维修整改，整改期间的损失由开发商来承担，还应与开发商协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间（一般不超过30天）。业主还有权利要求开发商尽快查明原因之所在，并要求出具专业鉴定部门的报告，证明是否房屋存在严重的主体结构问题。如果证实房屋确实存在严重的主体结构问题，那么购房者有权要求退房，并由开发商承担违约责任。
问题三：自己装修期间扩大部分的损失为何得不到赔偿？
根据《中华人民共和国合同法》第111条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。受损害方根据标的的性质及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。房屋交付后出现质量问题，无论是依据法律规定还是合同约定，都应当由房地产公司修复到合同约定的标准。本案件中房地产公司也在积极履行自身维修义务，但李先生在协调未果、粉刷层空鼓问题未能与房地产公司协商一致解决的情况下继续装修，造成的损失属于其自行扩大的损失，应由李先生自行承担。
李晓宁律师提醒：商品房交付后存在质量问题的，购房者应当注意自己的主张不仅要合法，而且要合理。商品房交付之后出现质量问题，购房者可以聘请专门的检测机构检测，凭检测机构出具的检测报告与开发商交涉，合同有约定按照约定解决，如果协商不成，可以根据房屋出现的质量问题依其轻重程度提出相应的诉讼请求。另外，购房者装修时发现商品房质量问题，应该立即停止装修，与开发商就房屋维修进行协商，防止因装修造成损失扩大而得不到赔偿。
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