在郑州，城市向东南方向发展，是不争的事实。
郑东CBD发展，北龙湖金融岛地王窝成型，首个国家级航空港区建设，滨河国际新城落地，都让东南方向成为最具发展潜力的区域之一。
区域发展带来房价的水涨船高，在房价直逼2W的东南区域，均价仍在13500的管南片区显得尤为低调。腾讯房产
图示红线围合区域即为管南片区，主要为北起南三环，西到泛京广快速路，南到南绕城高速、南五环，东到机场高速合围区域。官方称为“商都新区”。
如果房价高低代表区域发展地位及潜力，那究竟是管南区域发展不行，还是区域内部楼盘不行？
1. 神盘屡出，价格相对较低，部分项目无房可售，
2. 狼多肉少，买房者、卖房者间竞争依然激烈
3. 千亩大盘占比高，区域发展依赖开发商规划建设
4. 公积金和首付分期都不要想了，利率目前执行基本按照20%
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1. 区域屡出神盘，价格依然在13500元/㎡，部分项目无房可售
神盘之一：鑫苑国际新城。凭借“南三环”优势屡开屡清，基本没有平销的概念，但根据此次走访，鑫苑国际新城无房可卖。
体量巨大，达上千亩，自身配套比较全面，三环内地铁口，这都是项目的优势，但是城改项目容积率稍高，开发进度略慢，比较适合刚性需求客户。
神盘之二：绿都紫荆华庭凭借“地铁口”优势，创下单盘销售37亿的佳绩。目前绿都紫荆华庭也是无房可售，只剩下190多平的大房，价格大概在13000+/㎡，这个价格应该可以再谈。后期紫荆华庭将计划推出公寓，没有住宅。
尽管占据南三环、地铁口的卖点，鑫苑国际新城的均价在1W4，紫荆华庭在1W3+。对比之下，西三环五建新街坊均价1W5，北三环附近兴隆城均价1W5，东区就不用说了，以此来看，管南片区的价格仍处在洼地。
除了国际新城及紫荆华庭，区域内的正商中州城也无房可售。中州城设计中规中矩，四环内，不临地铁口，周边被各种主干道包围，无明显的优劣势。目前剩余住宅只有126㎡大房子，价格在13000到13500。公寓房源较多，面积段从53到70㎡，40年产权，少见的双气。
2. 狼多肉少，剩余房源并不多，竞争依然激烈
这里就要说到管南片区目前较火热的两个盘——绿都澜湾、永威城。
两个盘售楼部直线距离只有1公里多，楼盘相距也不远，基本可以共享区域内同样的商业、交通、医疗等配套。巧的是两个盘都卖到4期，3月份都计划开盘，竞争相当激烈。
澜湾售楼部此次推出四期3号楼和6号楼，面积在75/89/106/125㎡，给出交2万抵1个点的优惠政策（未选到房子可以退），预计开盘价格在13500元/㎡左右。
澜湾的卖点有三个：千亩大盘、2号线马屯站地铁口、创新街小学等学校，依靠这三个优势，绿都澜湾无论是投资还是自住，都是比较好的选择。
项目一期已经交付，在推的四期计划2020年6月交付，有意向的可以亲自到一期看看，也可以对标二期到四期的房子。
永威城计划开四期13号楼和洋房，户型从89㎡到126㎡，给出交2万抵3万的优惠，开盘价格预计在13800到13900元/㎡，具体一房一价。（悄悄的说，永威城89㎡朝南的小三房真的很不错！）
走访发现，尽管永威城卖的比澜湾贵几百块，又比澜湾距离地铁口远一点，但永威的售楼部依然比澜湾的热闹，大概是永威的“景观、绿化、物业”三宝取胜吧。
永威和澜湾到底选哪个？都可以买，不会有错。一方面看个人喜欢哪个，一方面就看置业顾问的销售能力了！
3. 千亩大盘占比高，区域发展充分依靠开发商的改造
纵观管南片区，目前关注度比较高的项目只有鑫苑国际新城、绿都紫荆华庭、正商中州城、绿都澜湾、永威城、绿地公园城等6个项目，这6项目中，鑫苑国际新城、绿都澜湾、绿地公园城都为千亩大盘。
鑫苑国际新城、绿地澜湾前面已经说到，接下来就是关于绿地公园城。
绿地公园城2000多亩大盘，在管南片区内算的上品牌实力最强的项目，但位置不是最好的。靠南、距离主城区远，周边荒凉，打个车都难。不过买房不就是买个未来，依然不影响产品售卖。
公园城1.9的容积率、40%绿化率，临近十七里河，社区的舒适度可以保证。去年11月开盘后，开年来再次开盘时间未定，高层78到123、洋房130到183之间面积段都有，价格在1万3到1万5之间带精装，户型还是很不错的。
就目前来说，公园城不适合自住需求客户，无论是商业、交通、还是学校，都需要项目自身的发展。对于投资型或者地缘性客户，项目还是可以考虑的。
管南片区发展一直都处于薄弱地带，在ZF的人力财力物力没有完全从东区北龙湖转移的时候，这个区域生活配套是否完善，将直接由开发商建设规划决定。
4. 公积金和首付分期都不要想了，利率目前执行基本按照20%
能不能用公积金？首付可不可以分期？在管南这个区域，不要多想了。
5. 总结
管南片区的楼盘集中在南三环与南四环之间，本应是生活便利、商超齐备的区域，但区域内商业匮乏，发展缓慢，可以说没有比较大型的商圈，整体生活氛围不如东、西、北三环等位置。
但是介于鑫苑国际新城、绿都澜湾、绿地公园城等三个千亩大盘的存在，以及区域内项目基本都为品牌开发商，后期融创等开发商也有入驻的消息，所以片区发展只是时间问题，买期房本就需要等。
最后，所有的楼盘最后都要落脚到要不要买的问题。对于管南片区，刚需自住考虑鑫苑国际新城、绿都紫荆华庭、正商中州城；刚需自住、改善投资可以考虑绿都澜湾、永威城；纯投资或者改善，可以考虑绿地公园城。
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