還在算剩下多少年使用權的人，那你不適合做房地產投資。”這是張羽衝的名言。
張羽衝是最早介入中國房地產市場的投資客之一。憑藉在華騰園、富力城等項目上的投資和後來的商鋪投資經歷，被媒體譽為“京城地產投資第一人”。
一般人認為，炒房有三種形態： 炒樓花、出租、轉手買賣。“炒樓花”是套取高額訂金、賺差價，購房出租者是相對保守和實力不強的投資方法，轉手買賣適用於房價上升較快的城市，在房屋預售時以較低的價格買進，當所買的房屋成為現房後，房價已有了不小的漲幅。
而在張羽衝看來，房產投資有兩種回報模式，一種是低買進高賣出，打價格差；這就好比股票市場上的“快進快出”的短線投資者。而另一種就是依靠地段的升值，使房產增值。即所謂的價值投資，就像在資本市場，從巴菲特到普通的基金經理，甚至再到普通的投資者都宣稱自己是“價值投資者”一樣。所謂的價值投資，不一定要在高點賣出，但卻一定要在低點出手買入，賣的時候覺得值得就賣了，不用在最高點賣出，也算是留點機會給別人。
在“華騰園”時，張羽衝還只是小打小鬧的“散戶”，到“富力城”時代他儼然已成為大進大出的“莊家”：靠自己的人脈關係和較大的資金量，找到相當一部分以較低於一般投資者的價格買入後，再轉手賣給其它資金量較小的投資客。
在房價迅速上漲飆升的這幾年，他積累了上億元的資金，還替別人炒，他跟出資方達成一個協議，用出資方的錢，自己進行操作，每年給別人一定的回報。現在，除了把自己手裡的房子轉賣獲利之外，張羽衝又身體力行地開始了另外一種投資和獲利的模式。這也是他目前做的最多的操作方式。
張羽衝認為，投資的角度來說，現在3萬了，過一兩年漲到32000-35000元就沒有太大投資意義了，每年漲20%-30%以上才是暴利，對於想賺取差價的投資者來說，目前價格漲得太快了，市場空間已經縮小了，假設兩年內出了物業稅，那風險還是很大的。“我現在手裡已經沒有多少房子了，已經在逐漸退居二線，現在做的主要是幫助和指導別人投資”張羽衝說。
所謂“幫助”和“指導”，就是指張羽衝自己先看好了房，再介紹給他的“粉絲們”來買，而他自己則從其中獲得一定的佣金或提成，這其實是充當了類似掮客的角色，這個角色頗受開發商和普通投資人的歡迎。但是，在市場上，“掮客”這樣的角色並不適合大多數的投資客。充當“掮客”的投資者，首先需要自己有過成功的投資操作，並且在媒體有較多曝光率提高他們的知名度，為他們吸引來“粉絲”，同時，他跟開發商有較多來往，保持了比較友好的關係，開發商一方也能給他優惠條件和提成。
現在，張羽衝在海南做的主要就是這種模式。1月4日，國務院正式宣佈海南國際旅遊島建設規劃方案獲批。未來10年內海南將建成國際級購物中心。
對海南，張羽衝“非常有信心”。他多次提到，人們開始注重生活品質，投資旅遊地產正是機會。他曾在多個場合聲稱，3年後，他對海南的樓市判斷就會見分曉，以前都說海南只有一手市場沒有二手市場，以後就會不一樣了。但他也很謹慎地說，不是所有項目都能有好的收益，還是要要看具體的項目。挑選重點第一是未來熱點地區，第二要找數一數二的開發商的產品，好的開發商會設計出好的產品。他買的每一套房都會親自到工地考察。
炒房團開始介入開發
這些年，有組織“浙商投資團”，成群結隊、大江南北地買住宅、買商鋪。像買大白菜一樣，一層一層、一片一片、一棟一棟地買。而隨著市場形勢的變化浙江團的打法也“升級換代”。他們由最開始的短線爆炒、快進快出、瞬間獲利、獲利走人，到後來的把短線炒房，逐漸拉長，變成為以中長線的價值投資為主；標的物也從最初的住宅投資，轉向城市商業高端投資，到城市綜合體投資。另一大趨勢是，他們中的一些已經開始由“二級市場”殺向“一級市場”，逐步開始介入前端的房地產開發環節。
以往，浙江商人在北京做房地產投資，除了有個別知名房地產商是直接做地產開發，其他人都是買房、在銷售市場上行動。不過，從前年以來，形勢發生了一些變化。這些資金有一大部分，逐漸由買房轉為買房和開發並舉。陳俊說，這是因為，房地產價格比以前高了，在“二級市場”的獲利空間也相對變小，而浙江人通過在房地產“二級市場”摸爬滾打這幾年，不再“人生地不熟”了，對市場的環境和變化都更加了解了，所以他們開始尋求利潤更加豐厚的開發環節的投資機會。
而相比傳統的民間借貸或炒房，如今，受過完整高等教育甚至有海外教育背景的浙商 “富二代”們常用的是聯合發起基金、創投資本等，他們的操作方法更為公司化和規範化。
陳俊介紹說，“浙商投資團”一般用這幾種模式；一、項目整包後分租。這是最簡單、也最常見的方式。整體承包的好處是能壓低價格，一下承租10年、20年。然後，再重新包裝、定位、以及對外招商；二、以租代買。如果一個項目投資兩三億元；只需要首付啟動資金3000萬元；半年後再付一筆錢；一年後又付一筆錢。兩三個億，在幾年之內付清。三、協助招商引資，按業內規矩賺得佣金。四、只買攤位，再轉租。
成立中介公司炒房
李欣夫婦是較早投入炒房的一批人，他的丈夫更是屬於最早的一批，到如今已經有13年的時間了。他們的炒房也與普通人不同，為炒房，他們成立了一家房地產經紀公司。通過經紀公司的各家店鋪進行信息上的便利分享，瞭解房地產市場第一手的資料。
李欣介紹，2010年年初，看房者相比去年有大幅下降。過去她的公司每個店面一天看十多套房，最高紀錄是去年12月，單店單日成交20套左右，基本形勢是“上午看房，下午簽約”，市場太過火爆，購房者的心理有點失控；現在一天看三四套就算不錯了，很多店鋪1月份只成交了一二套。
但李欣認為這是符合往年的成交變化規律的，歷年交易都是年初和年底少，中間，特別是九十月份二手房交易比較活躍。去年相對而言，稍顯反常，年底非常火。
張欣說，一般人都有追漲和等跌的心態，房價目前可能會有一個觀望期，成交暫時被預期壓制了，劉欣認為從自己八九年來的房地產從業經歷來看，房價往往跌少漲多，跌小漲大。在觀望過後價格還會上來，全年下跌的可能性不大，北京房價“暴跌”更難，崩盤則“簡直無從說起”。好的信號一出來，房地產市場就會有成交的動力，而市場活躍很快就會帶來價格的上漲。
“不過房價漲跌對於中介來說影響較小，我們看重的是成交量，看買賣雙方能否爽快地達成一致。”張欣說，自己只是市場上的“散戶”，房價漲跌對她來說是不可抗拒的因素，只能順其自然，而成交量相對而言是她可以控制和努力的，也是她獲利的一個主要方面。
李欣認為，普通購房者買房大家都想買到便宜的，越便宜越好。但是其實價格中間的、不高不低，與市場水平一致的最好。因為真正的好的低價的房子不可能到普通老百姓手中，早在中介手裡就把低價房子截下了，自己投資或介紹給相熟的投資者，過了幾手，價格很快就上去了。
從信號上說，她認為並沒有準確的指標或者現象可以判斷房地產市場。但中介非常關注房地產稅收、購房貸款方面的政策，因為他們要負責替客戶做這些，同時這也是他們賺取利潤的主要來源之一。國家的政策，目前來看對市場的根本作用效果不大，特別是營業稅，這麼多年增加交易成本，最後都會轉嫁到買方身上。
房地產市場變數太多，國家政策還是最重要的方向標。她很注意領會國家的新出臺政策體會字裡行間的意思，做出自己的理解和解讀。例如在2009年年初，政府出臺政策，是希望房價不跌。而當前政策的一箇中心思想就是不希望房價過快上漲。總體還是想保持比較平緩的態勢。
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