在檳城的時候，趕上了元旦假期，
本來想著好好的研究研究當地的房地產，但檳城好吃的、好玩的實在很多，
所以，我也就偷了偷懶，功課做得不足。
今天來寫一寫當地的房子，觀點可能比較片面，一些細節性的東西瞭解的也比較少，
歡迎大家來指出我的不足，並和我交流。
1、
檳城，位於馬來西亞，包含檳島和對岸大陸的一部分威省，二者之間以兩座大橋連接。
檳島主要是旅遊區，有山有海，有機場，我們看到的大部分參觀景區都在檳島，
威省有一些工業區，高科技電子產業。
威省我沒去，不發表意見。
外國人在檳城置業，集中在檳島，主要講講檳島。
看地圖，檳島西側都是淺綠色的，是的，這裡幾乎都是森林，基本沒有開發，城市建設主要集中在東面。
公寓主要集中在這麼幾塊：
- 喬治鎮以北的海岸線，直至半山腰的Batu Feringghi（紅色箭頭）。
- 南部靠近機場區域（下方紅圈）。
城裡的喬治鎮（灰色圓圈），是最核心的位置，但由於被聯合國教科文組織列為世界文化遺產，所以，這個片區不允許做開發，破壞原始風貌。
北部海岸線一帶，沿海的海景房，還有兩個大商場，價格普遍高。
正北方的Batu Feringghi，位於半山腰，臨海，視野非常好，這裡的房子也相對是比較高檔的小區。
我把這裡的房子比作檳城的半山公寓，
買這裡房子的，主要是馬來西亞的有錢人，週末或者閒時來度假，或者外國過來養老、療養的老人。
南部機場附近的區域，近年來開發了很多新樓盤，主要買家是當地人，因為城區的房子越來越少，北部的房子貴，所以很多人選擇了南部機場附近不太遠的位置，開車到市區差不多20多分鐘。
2、
檳城當地的房地產網站penangpropertytalk，統計了2014年第一季度至2016年第三季度檳島公寓的價格和交易量。
（紅線為西南部公寓均價，藍線為東北部均價，單位為百萬馬幣，紅色柱子為西南部成交量，藍色柱子為東北部成交量）
這幾年，檳島的公寓價格相對平穩，時而微漲，時而微跌，總體交易量不大，北部交易量一直在下跌，總體不是一個交易火熱的地方。
我翻了翻幾個地方的樓盤信息：
Setia V Residences，在海邊，豪華樓盤，離核心的Gurney 廣場不遠，每平方英尺1100-1600馬幣，約合19257-28010人民幣/平米。
City Residence，海岸線一帶，偏北，普通樓盤，每平方英尺800馬幣左右，約合14000人民幣/平米。
10 Island Resort，在“半山公寓”的位置，每平方英尺約650馬幣，約合11379人民幣/平米。
Reflections Condominium，在南部，離機場三公里，每平方英尺約550馬幣，約 合9630人民幣/平米。
雖然，當地人的平均工資不高（4000馬幣/月在當地已經算高工資），但買房對於他們來說，壓力並不大，總體，政府對房地產市場管控比較嚴，而且對於收入比較低的人群，有足夠的廉價住房，貸款政策也十分友好，幾乎可以做到1成首付。
而外國人，政策就比較嚴格了（一定程度上也杜絕了炒房），最大的限制是購買門檻。
對於沒有第二家園身份（需35-50萬馬幣）的外國人，買公寓，最低價格必須超過100萬馬幣，有第二家園身份者，50萬馬幣。
所以，外國購房者要買房只能買大戶型。不過，就我看到的樓盤，整個檳島地區，小戶型都不多。
3、
就外國人市場而言，
之前也提到過，檳城是個很適合養老的地方，東南亞其它國家很多人來這邊買房養老定居療養，半山公寓比較多。
但投資的也有，香港人、新加坡人比較多，海岸線上的很多房子，買家都來自這兩地。
感慨一句，香港人、新加坡人真是非常非常愛買房子，對房子的熱愛，融入在華人的血統裡。
東南亞幾乎都被他們買遍了，我每走一個東南亞城市，問到當地的房子，最先買的外國人，總是他們。
香港、新加坡的房子實在太貴，其它任何地方，對於他們來說，應該都是白菜價，可以理解。
來買房的中國人其實也不少，我在當地問了一個樓盤，售樓小姐姐說，有一棟都被中國人買去了，我驚呆了。
她告訴我，MBI當時帶了一群中國人來到檳城，一次性把這些公寓都給包了。
當地人說，當時這群中國人來，幾乎住滿了檳城所有的酒店，本來交通狀況就不好的檳城，交通都要癱瘓了，成為了一大奇景。
關於這個MBI，也是一個很有故事的同學。
它在當地幾乎無人不知無人不曉，老闆是當地一個華人，名叫張譽發，不僅在當地打造了一個“商（pang）業（shi）帝（pian）國（ju）”，在中國民間也發展了許多許多會員。
當地人對它的評價有好有壞，而在當地的中國人直言，這就是個騙子。
大家應該知道前段時間掛掉的錢寶網，學的就是MBI這一套，只不過，錢寶over了，MBI在馬來西亞差不多卻洗白了。
4、
檳島的房子租金回報率不高，
多一點4%，少一點2%，而且不是淨收益。
Setia V Residences，兩房，每個月租金4800馬幣，收益率2.2%。
City residence，三房，每個月租金3000馬幣左右，收益率3.3%。
10 island resort，三房，每個月租金2500-2800馬幣，收益率4.1%-4.6%。
Reflections Condominium，三房，每個月租金1200-1600馬幣，收益率2.1%-2.8%。
MBI賣給中國人的那些房子，承諾每年給投資人6%的回報，怎麼做到的，我也不懂了。
我晚上特意關注了一下，沿海的這片公寓，入住率很低，一棟大樓，不超過20戶開著燈。
（晚上的Setia V Residence，幾乎沒有幾戶開了燈，手抖，忽略渣畫質）
大部分樓盤，買了之後，也不會有人來幫你維護，出租什麼的都得靠自己。
據說，島上有些公司可以幫投資者做airbnb，但沒太細問。
對於旅遊城市，我建議投資酒店，或者酒店式公寓。
長租的話，需求不足，空置率太高。
另，馬來西亞的購買稅費、出售成本、持有成本，和其他東南亞國家比起來都比較高。
4、
其實，感覺檳島跟中國的三四線城市很像，
比如我老家，南方的四線城市，房子多，房屋空置多，市場並不太火熱，但肯定有一些好的位置，本地人都盯著，不定什麼時候就出手了。
檳城也是這樣，畢竟華人天生有買房子的觀念的。
不過，作為外國人，肯定沒辦法掌握這麼詳細的一手信息，投資的話，並不是很建議。
總體，檳城的GDP每年以4-5%的速度穩步增長，政府對房價的管控比較嚴，房子空置率略高，出租回報率略低，幾乎沒有暴漲的可能。
不過，如果自住，我覺得還是很好的，養老、療養，甚至帶小朋友來上國際學校（檳城的教育水平還可以），都不錯。
或者，把這裡當成度假的後花園，有事沒事來小住個把月，推開窗，有山有海，洗洗心。
畢竟，千金難買心頭愛。
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